看屋筆記：台南市中西區皇龍雲鼎(個案+價格分析)

台南市中西區屬於發展成熟地段，區內生活機能完善，加上台南孔廟、美術二館、赤崁樓和神農街等觀光景點，具備吸引人口進駐的優勢，另外台南市政府近來積極發展綠色宜居城市，其中運河星鑽生態水岸公園和河樂廣場的成功開發，距離文化首都和低碳城市的目標更進一大步，提供親子假日優質遊憩場所，顯示市政府改造城市的決心，也吸引不少建商卡位運河星鑽周圍陸續推案。

一起來欣賞鄰近河樂廣場的建案：皇龍建設『皇龍雲鼎』

建案特色：

1. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約69僅戶，相對來說單純。
    
2. 稀有建案：該地區是20年以上的中古大樓或透天居多，鮮少有5年內的新屋，且房型規劃3~4房和戶數控制在100戶以內，適合大家庭換屋的建案。
    
3. 建案規格：建築採用"工"字結構，形成房型戶戶邊間和3面採光的優勢，加上全棟建材使用Villeroy&Boch、GROHE衛浴、德匠LEICHT廚具、LOW-E玻璃 、人臉辨識系統、HONEYWELL全戶淨水，並使用少有ASBD隔震系統，不管在設計或建材、工法上都是高規格路線。
    
4. 地理位置：建案位於金華路上，屬於台南鬧區中心，鄰近安平運河，周邊生活機能完善。休閒遊憩方面，步行10分內可到運河星鑽生態水岸公園和河樂廣場。10分內車程可到市政特區、新光三越台南新天地百貨等。未來市政特區持續有重大建設推動，具有房市上的利多議題。

皇龍雲鼎格局分析：

皇龍雲鼎標準層分析

• 基地面積567.49坪，獨棟規劃，地上20樓/地下4樓，每層4戶，1戶店面規畫設計的大樓，含店面戶數總共69戶，戶數相對單純。
   
• 雙面臨路，分別面金華三段、金華新路等，建案大門和店面面金華三段，該路段車量雖然較多，但建案周邊生活機能便利性高。
   
• 建案附近多為透天居多，建案中高樓層採光通風表現佳。部分房型可以欣賞到運河水岸景觀，是該建案最大的賣點。
   
• 面對建案左右側為12F大樓和婦幼醫院，棟距表現稍微不足，略顯擁擠感，低樓層面左右兩側建物的房型採光通風稍微不足。
   
• 建案樓層戶數4戶併2梯電梯，電梯比尚可接受，樓層戶數佳，梯間有開窗且採光良好。2部電梯都可直達地下室。
   
• 整棟規劃3~4房， 3房-52坪 、 4房-95坪，適合大家庭客群，全棟使用明火設施。
   
• 建案採用工字型設計，戶戶三面採光，衛浴開窗，規劃注重採光和通風性，居住品質高。
   
• 車道由金華新路下地下室，且社區車道入口特別設計藝術造景與玻璃屋頂設計，提整整體社區質感。社區規劃坡道全平面車位，平面車位共102個，車位比1:1.47，部分房型可以購買雙車位。
   
• 單純公設：接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、瑜伽教室、信箱區、曬被區等，公設比35%，管理費：80~100/坪，平面汽車清潔費：500/月，價格稍微偏高。

皇龍雲鼎B房型傢配圖

• B/55.61坪/3房型，格局方正、走道動線流暢、客廳採光通風佳，擁有3面採光。
   
• 獨立式廚房，靠近工作陽台，通風良好。採用明火瓦斯爐。
   
• 房型擁有有雙陽台，可增加陽台使用空間。
   
• 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸。

實價登錄分析：

皇龍雲鼎位於星鑽特區

1. 星鑽特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在29.15萬/坪。
   由2017~2021的整體房市來看，該區因為透天居多，所以成交量並不多，但平均成交價則是越來越高的情況，今年更是來到19.98萬，逼近20萬大關。
   
   皇龍雲鼎：屋齡5年。 平均成交價32.78萬/坪。 近一年成交價40.09萬/坪。
   
   百慶府前院：屋齡8年。 平均成交價23.99萬/坪。 近一年成交價36.35萬/坪。
   
   
    
2. 武勝生活圈個案：
   近一年，屋齡0~5年成交價約落在26.99萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，平均落在20萬/坪左右，這兩年台南房市漲幅驚人，武勝生活圈又屬生活機能成熟且具話題性，2021年該區房價明顯上漲。
   
   福容ONE：屋齡5年。 平均成交價29.7萬/坪。 近一年成交價37.73萬/坪。
   
   悅世界：屋齡8年。 平均成交價24.85萬/坪。 近一年成交價32.5萬/坪。
   
   知音悅大樓：屋齡9年。 平均成交價23.67萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 皇龍雲鼎平均成交價站穩3字頭，對比其他建案來看，不管是單價或是總價都是該區域相對較高的建案，不過因為建材和設計工法也屬上乘，未來也有重大建設等利多，就看大家如何抉擇了。

皇龍雲鼎評價：

中西區是台南市相對成熟的地段，加上素地不多，所以根據金融聯徵中心統計台南市各區第二季房貸申貸資料顯示，該區平均授信放貸額度達1031萬，是台南全區最高，也是唯一房貸負擔破千萬的行政區，買方客群大多是台南在地高資產客戶二代。皇龍雲鼎整體規劃偏向自住產品，戶戶3面採光加上建材用料屬於中高階以上，吸引許多自住戶關注，部分面運河景觀房型其無價美景更是讓人印象深刻。小提醒的是，比較多人討論的是金華路三段環境和與兩側建築物棟距略近。小編以後一定要買一間有VIEW的房子啦~~