看屋筆記：高雄市鼓山區J MODERN(個案+價格分析)

高雄人口不斷北移的情況下，農16特區未來有機會將成為南台灣百貨商圈發展核心，從興富發悦誠廣場到義联集團的義享天地，串聯原本的漢神百貨巨蛋商圈，加上目前正在大順路及博愛路口動工的富邦人壽百貨商旅開發案和位於神農路與南屏路口的聯上集團停車商場案，未來該地段投資金額額超過800億元，北高5大百貨將攜手打造下一個高雄版的信義計畫區，讓該地段房價未來持續看漲。

一起來欣賞鄰近農16的建案：城揚建設『J MODERN』

建案特色：

1. 明星學區：學區是龍華國小、明華國中都是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程約5分內可到，方便家長接送。
    
2. 稀少建案：該地區是20年以上的中古大樓居多和換屋的需求，鮮少有5年內的新屋，且房型規劃2~3房和戶數控制在150戶以內，不論房型或是戶數的規畫都是大眾可以接受的範圍內。
    
3. 地理位置：建案位置在明華路上靠近博愛路，屬於高雄市精華地段之一，附近生活機能和休閒娛樂成熟，其地段是最大賣點。休閒方面，步行約5分鐘可至明誠公園、凹子底森林公園，距高雄巨蛋約6分鐘車程。生活機能方面，車程約10分鐘內可達全聯福利中心、龍華公有市場、美式賣場等。交通方面，步行約5分鐘可至捷運巨蛋站，未來還有富邦、聯上BOT案等利多。

J MODERN格局分析：

J MODERN標準層分析

• 基地面積481.47坪，獨棟規劃，地上15樓/地下5樓，每層10戶，2戶店面規畫設計的大樓，含店面戶數總共138戶，戶數尚可接受。
   
• 單面臨路，面明華路，建案大門面明華路，後面是明華國中，面前後這兩側的房型，採光通風不錯，尤其面明華國中的A7/A10房型，擁有永久棟距，採光通風表現佳。
   
• 面對建案左右側為15F大樓和旅館，附近多為大樓居多，棟距表現稍微不足，略顯擁擠感，建案面左右兩側中低樓層兩房採光通風稍微不足。
   
• 建案附近生活機能充沛，不過須留意上下班車流量較大。社區有設計臨路步道，大門前面退縮40米，增加社區用路人和駛出車道車輛的安全
   
• 建案樓層戶數10戶併3梯電梯，電梯比尚可接受，但樓層戶數較多，梯間沒有開窗，採光稍微不足。3部電梯都可直達地下室，僅1部可直達屋頂。
   
• 整棟規劃2~3房， 2房-21/26坪 、 3房-40/46坪，適合首購族或小家庭客群，採用錯位高雄厝陽台設計，讓陽光更能有效地進入房間，全棟使用明火設施。
   
• A1/A3/A7/A10為3房房，其餘為2房房型，3房為雙面採光，2房只有單面採光。
   
• 車道由明華路下地下室，社區規劃坡道平面車位、機械車位，平面車位共70個，機械車位50個，車位比1:0.86，車位比尚可接受，但附近停車不易。
   
• 建材使用廚具：大雅廚具，林內三機、韓國樂天人造石檯面，衛浴：美國KOHLER面盆，德國hansgrohe龍頭及花灑、PANASONIC超級馬桶、DELTA四合一涼暖風機，其他：冠軍磁磚屬於中階以上規格。
   
• 單純公設：接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、KTV、信箱區、曬被區等，公設比35.5%，管理費：85/坪，平面汽車清潔費：300/月，價格稍微偏高。

J MODERNA1傢配圖

• A1/41.14坪/3房房型，整體採光通風良好，少有玄關設計，室內動線流暢。
   
• 開放式廚房，靠近工作陽台，通風形況良好，使用明火設施。
   
• 3房搭配2衛浴，雙衛浴都有開窗，並且都使用乾濕分離，主臥衛浴有規劃浴缸。
   
• 雙陽台規劃，增加可以使用空間，該房型沒有高雄厝。
   
• 3個臥室都有開窗，採光通風不錯，但留意一間次臥有壓樑的情況。

實價登錄分析：

J MODERN位於瑞豐夜市生活圈

1. 瑞豐夜市生活近一年屋齡0~5年成交價約落在33.55萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在18-19萬/坪，今年平均房價爆炸性成長，來到26.85萬。
   
   博愛香榭：屋齡0年。  平均成交價30.22萬/坪。 近一年成交價30.91萬/坪。
   
   鑫巨蛋2期：屋齡0年。平均成交價35.75萬/坪。近一年成交價48.99萬/坪。
   
   城揚J-Modern：屋齡5年。 平均成交價37.53萬/坪。 近一年成交價51.2萬/坪。
   
   
    
2. 生態園區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.74萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪，且價格有近期有明顯上揚的趨勢。該區的交易也相當活絡，平均成交量也有600筆以上。
   
   艾美巨蛋：屋齡0年。 平均成交價39.35萬/坪。 近一年成交價42.27萬/坪。
   
   京城V PARK：屋齡6年。 平均成交價36.95萬/坪。 近一年成交價48.32萬/坪。
   
   時尚京城：屋齡7年。 平均成交價36.47萬/坪。 近一年成交價50.51萬/坪。
   
   
    
3. 目前高雄精華地段成交價都有4字頭的出現，隨著該農16附近重大建設開始動工，未來站穩4字頭邁向5字頭只是時間問題。城揚J MODERN平均成交價34萬來看，還在可入手的價格，不過近期實價登錄顯示110/9月來到41-42萬/坪。

J MODERN評價：

美術館、農16、巨蛋等高雄精華地段，原本房價就是屬於富人區地段，在台積電進駐和重大建設等雙重利多之下，上述幾個區域近期新屋成交價基本上已經站穩4字頭了。城揚J MODERN整體規劃朝向自住或投資皆宜的建案，較為單純的戶數搭配2~3房/21~46坪數在精華地段實在難得，當該建案一推出時，在網路上也有不少的討論度，小提醒的是該路段的上下班車流量較大，車道進出較不易和樓層戶數稍微多了一點。小編幻想著~住在凹子底~小孩讀明星學區~人生完美~