看屋筆記：台南市安南區永龍羅馬VA5(個案+價格分析)

九份子重劃區為台南市近期商圈重點發展區，是市政府積極打造成為全台首座低碳的示範社區，區內規劃大型公園綠地，坐擁綠意優質環境與賞景條件，除了優質的居住環境，交通及休閒機能也是消費者選擇定居的重點，該區也可迅速連通國道8號高速公路，加上北外環道路三期的完工後，可於10分鐘車程快速連通南科園區，交通便利條件也是該區房市蓬勃成長的推升主因。

一起來看安南區建案：子龍建設、永龍建設開發『永龍羅馬VA5』

建案特色：

• 建案規畫：建案地下室結構採用Alfa safe抗震技術柱中柱耐震工法；加強樓層柱子的耐震強度，較傳統鋼筋提升兩倍耐震韌性的鋼筋綁紮工法，住的更安心。地下停車場採雙進式高級建案規畫，全棟防水保固三年，智能電梯；TOSHIBA人臉辨識電梯，免接觸，自動叫電梯送至住戶樓層。
   
• 地理位置：開車3分鐘可到文賢零售市場，車程5分可到全聯、寶雅、COSTCO、北區舊市區機能，生活機能皆便利，交通方面，亦有國道1號及國道8號和台17線可利用，輕鬆往返各縣市。
   
• 全齡學區：走路開車1分鐘可達新光暉幼兒園，開車3分鐘可達"鑽石級綠建築永續生態校園"九份子國中小、開車6分鐘可達海佃國小、海佃國中，優質學區，方便學生走路回家及家長接送。

永龍羅馬VA5 格局分析：

永龍羅馬VA5 標準層分析

• 基地面積1921坪，樓層規劃為2棟地上15層，地下3層建築，無店面設計的純住宅大樓，戶數總共170戶，戶數表現佳。
   
• 建案單面臨路，位於宜居三路，建案周圍道路寬裕。
   
• 目前建案周圍大多為空地，棟距表現佳，整體採光表現不錯，中高樓層採光通風良好，也有不錯的視野綠地景觀。
   
• 建案樓層戶數6戶併2電梯，電梯戶數比和樓層戶數還可以接受的範圍。
   
• 整棟規劃3房-36.36/41.56坪、4房-52坪，適合換屋族或大家庭，全電社區，單層樓高3.2米。
   
• 車道由宜居三路進入地下室，並規劃5.6米寬的車道，社區規劃全坡道平面車位。平面車位共191個，車位比1:1.12，部分房型可以搭配雙車位。
   
• 建材使用：TOSHIBA人臉辨識電梯、Yale電子鎖、3M淨水器、落地窗皆有電動捲簾(遮光+防風)、錦鋐氣密窗、日系品牌冷氣一對多主機、櫻花廚具、櫻花三機(SVAGO IH爐)、SVAGO微烤爐、3M冷熱水濾水器、主浴室德國VB壁掛式馬桶+Panasonic免治馬桶蓋、主浴室Panasonic四合一暖風機，都屬於中階規格。
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• 管理費：65/坪，還在可以接受的範圍內。
   
• 多元設施規劃：接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、KTV、瑜伽教室、信箱區、曬被區、VIP室，設施比33.80%，符合市場行情。
   

• 建案朝北為邰欣地堡NO67大樓，朝西為自家建案透天區，遠處以後可能是大樓，朝南臨路為鋼鐵公司土地，可能轉賣興建大樓，朝東為600坪空地，未來有可能會興建大樓。

永龍羅馬VA5 A1，B1 傢配圖

• A1，B1規劃4房/2廳/2衛浴，梁柱稍微擠壓其中客臥空間，總體格局方正，走道順暢，3面採光、客廳採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 玄關處開窗，玄關空間通風明亮。
   
• 主客臥衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 主臥房規劃更衣間，提升臥房居住質感。
   
• 廚房採獨立式L型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後及主臥房陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。
   

實價登錄分析：

• 永龍羅馬VA5 位於 九份子重劃區
  
  九份子重劃區 個案
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在23.63 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在18.04 萬/坪。該區近一年的成交量也相當火熱，來到了 308 戶/年。
  
  永龍羅馬VA5：屋齡0年。 平均成交價28.88萬/坪。 近一年成交價30.93萬/坪。 
  
  邰欣地堡NO67：屋齡3年。 平均成交價21.69萬/坪。 近一年成交價32.46萬/坪。 
  
  水晴川：屋齡1年。 平均成交價26.3萬/坪。 近一年成交價30.73萬/坪。
  
  水雲川：屋齡4年。 平均成交價19.67萬/坪。 近一年成交價28.73萬/坪。
   

文元及第公園樓：屋齡4年。 平均成交價25.23萬/坪。 近一年無交易資訊。

遠雄新源邸：屋齡6年。 平均成交價26.24萬/坪。 近一年成交價42.87萬/坪。 

國泰文林硯：屋齡8年。 平均成交價25.85萬/坪。 近一年成交價47.14萬/坪。 

國泰文海硯：屋齡9年。 平均成交價24.94萬/坪。 近一年成交價46.7萬/坪。

• 九份子重劃區為新興重劃區，是台南市政府積極推動的低碳示範區，擁有多處生態公園規劃綠地水岸環境，雖然目前生活機能還不完善，但預計3~5年後人口開始密集，生活機能將陸續到位，可說是房市潛力股，長期發展備受看好，目前該區預售案成交價已經穩站一坪20~25萬元，永龍羅馬VA5的開價還在接受範圍內。

永龍羅馬VA5 評價：

九份子重劃區為新興重劃區，是台南市府積極推動的低碳示範社區，區域內規畫大片綠地公園與水岸優美綠地，永龍羅馬VA5符合綠建築標章，除了規劃全電社區外，頂樓還有太陽能板可以賣電降低管理費。永龍建商為建材商起家，轉型為建商後，之前多以透天產品為主，但後續也陸續推出了不少大坪數大樓產品，而今永龍羅馬VA5為永龍建商首個在九份子重劃區蓋的首購宅，注重品質，該區除了未來運動中心建立中，及北外環快速道路通車，未來還有眾多利多帶動該區房市，建案周遭仍有眾多空地，須留意未來興建大樓時的交通黑暗期，及棟距問題。