看屋筆記：新竹縣竹北市京茂富天廈River1(個案+價格分析)

竹北市近年來發展以高鐵特區為首，向外擴張至周邊的重劃區，鄰近科學園區與交通區位的優勢，帶動大量人口移入，近十年竹北市人口從15萬2,617人增加至20萬4,343人，增幅高達33.9%，區域中還有AI智慧園區與台元科學園區等產業園區，高就業率與成長中的人口，讓竹北市成為極具吸引力的地區。本案京茂富天廈River1位於竹北市的台科大重劃區，區域內有台大科校區、美國學校、中國醫藥大學醫院、地方法院等場所，腹地廣闊，鄰近縣治一期與縣治二期重劃區。接著我們就來看看京茂富天廈River1有甚麼特色吧!

京茂富天廈River1外觀示意圖

建案特色：

1.水岸第一排，景觀獨享

京茂富天廈River1緊鄰新竹縣與新竹市的交界—頭前溪，坐享永久棟距與天然景致，以台科大重劃區來說，是相對少見的水岸宅。其中戶別A與B更可直接享有水岸第一排的景觀。

2.環境單純、交通便利

台科大重劃區的文教與居住氛圍濃厚，區內有興隆國小、美國學校、台大科校區，區域周邊緊鄰光明國小、成功國中，具有優良的學區優勢；京茂富天廈River1周邊還有地方法院，整體的氛圍舒適寧靜。另外，京茂富天廈River1開車10分鐘可到達新竹高鐵站、5分鐘就可以直上國道一號、3分鐘即可接往68快速道路，兼具良好居住氛圍與便利交通。

3.單層雙拼/四拼精緻格局、戶戶邊間

京茂富天廈River1的格局規劃目標就是為了打造精品住宅，因此單層僅2戶或4戶，除了戶數單純外，也能享有戶戶邊間的優勢，採光通風效果俱足。

京茂富天廈River1格局分析：

京茂富天廈River1 1F平面圖

1.京茂富天廈River1規劃2棟，鄰近自強五路棟別為住宅大樓；鄰近興隆路二段則為商辦。地上19層，地下2層，共有59戶住家、6戶店面、34戶一般事務所。

2.住宅大樓標準層一樓4戶，規劃2+1房(37.29坪) 、3房(43坪) 、4房(72.31坪)。

3.車道由興隆路二段進出，車位為坡道平面設計，共有158個。

4.公設部分有接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、Lounge Bar、國際會議廳。公設比為30%，低於一般市場上的33~35%。

京茂富天廈River1 標準層平面圖

1.標準層皆為一層四戶，A、B戶為43坪；C、D戶為37.29坪，皆為2+1房的規劃，A、B戶與C、D戶格局不同，以下將分別介紹:

2.黃色區域為C、D戶(37.29坪)，為三面採光，搭配一陽台，房間皆有開窗通風，無暗房、暗廳的問題，格局上為L型規劃，各區域都有獨立的空間。

• 客廳空間廣闊，惟須考量到客廳坐向與採光面平行，可能有背光的疑慮，且客廳採光來自於天井處，為間接採光。另外還有彈性的「+1」空間可做臥榻或書房的規劃。
• 廚房為一字型開放式，搭配使用雙口瓦斯爐，緊鄰陽台，所以可將油煙有效排出屋外。與廚房相連的是獨立式餐廳，空間相當寬闊。
• 主臥與次臥尺度寬敞，均可以置放雙排衣櫃，有效收納與使用。
• 雙衛浴皆為三件式規劃，且皆有開窗通風，其中主衛浴搭配使用乾濕分離的淋浴間。
• 惟須留意整體格局內有部分室內柱，可能會影響空間利用。

3.藍色區域為A、B戶(43坪)，為三面採光，搭配兩陽台，房間皆有開窗通風，無暗房暗廳的問題。

• 客廳面寬寬敞，另有「+1」空間可作彈性使用，惟須考量家具的擺放可能會影響到採光方位。
• 廚房為一字型開放式、搭配使用雙口瓦斯爐，另也搭配中島吧檯作為用餐區使用。電器櫃的收納空間充裕，且廚房靠近陽台，可有效排出油煙。
• 從客廳到臥房的動線唯一字走道設計，同時牆面也搭配三扇窗戶，採光無虞。
• 臥房尺度寬闊，主臥有兩道窗戶；次臥有兩面開窗，通風採光效果佳。
• 雙衛浴皆為三件式規劃，搭配使用乾濕分離的淋浴間，且皆有對外開窗通風。其中主衛浴內另規劃充足的衛浴櫃收納空間；次衛浴則有搭配兩面開窗，是相對少見的格局優點。
• 整體空間內無任何室內柱，空間規劃好利用。

實價登錄分析：

台科大重劃區為近年來竹北相對新的重劃區，與縣治三期重劃區皆為近年來建商推案的重點區域，區域價格也較相似。故選擇縣治三期重劃區作為價格分析的比較區域。

1.台科大重劃區

本區域以台科大校區的發展為中心，以竹北市當中擁有頭前溪水岸景觀的重劃區為特色，具有豐富的文教氣息。台科大竹北校區面積約22公頃，預計2022年將會完工，具有發展成大學城的潛力。雖然此生活圈內機能不足，需仰賴周遭重劃區，但台科大重劃區發展定位與區位的獨特性仍帶動整體房價節節高升。2017年大樓平均成交單價約24.10萬/坪，2021年截至今則上漲至33.58萬/坪，漲幅近40%，此區近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價更來到了37.03 萬/坪，約等於竹北市全區的平均成交單價。

台科大重劃區 周邊個案

椰林青樹 屋齡2年。平均成交價41.11萬/坪。近一年成交價67.82萬/坪。

德鑫一笈 屋齡5年。平均成交價30.81萬/坪。近一年無交易資訊。

京茂富天廈River1 屋齡5年。平均成交價34.64萬/坪。近一年成交價56.88萬/坪。

椰林科大道 屋齡8年。平均成交價30.24萬/坪。近一年成交價62.63萬/坪。

大硯五五侘 屋齡9年。平均成交價34.45萬/坪。近一年成交價74.66萬/坪。

2.縣治三期重劃區

此區域以其AI智慧園區為亮點，吸引各界廠商進駐，區域內還有2021年開始興建的勝利國中，除此之外，縣治三期重劃區靠近犁頭山，居住氛圍優。交通方面也十分便利，開車約8分鐘可以到新竹高鐵站，距離國道一僅3分鐘車程，成為竹北推案重點區域之一。2017年大樓平均成交單價約21.41萬/坪，2021年截至今則上漲至36.22萬/坪，漲幅近七成，相當可觀。

縣治三期重劃區 周邊個案

高峰滙/高峰匯 屋齡6年。平均成交價34.9萬/坪。近一年成交價59.46萬/坪。

椰林掬 屋齡6年。平均成交價26萬/坪。近一年成交價68.22萬/坪。

靚公園A區/森CASA/海德公園 屋齡7年。平均成交價25.35萬/坪。近一年無交易資訊。

富宇天空樹/淳青 屋齡7年。平均成交價27.52萬/坪。近一年成交價63.84萬/坪。

3.以區域條件來說，兩者都有學區的優勢，而且都是近年來才規劃的重劃區，差異在於台科大重劃區的文教氣息更為濃厚，還擁有河岸優勢；而縣治三期重劃區一部分發展重點是AI相關產業。兩區域的機能都尚在發展階段，仍須仰賴縣政一期與二期重劃區。論未來發展的話，台科大重劃區有發展成大學城的條件，而縣治三期重劃區則將吸引更多科技業人才流入。兩區域的價格差異不大，但以本案京茂富天廈River1來說，價格是符合現在當地的行情的。

京茂富天廈River1評價：

京茂富天廈River1具有天然的河岸景觀，還有戶戶邊間的格局優勢，交通來往也相當便利，而周遭寧靜的文教生活圈與未來台科大重劃區發展潛力，也成為一大特點。不過本案周遭有電臺與電塔，介意的朋友可以稍加留意。如果對竹北台科大重劃區的個案有興趣的朋友，也可以參考看看京茂富天廈River1喔!