看屋筆記：高雄市仁武區太子雲極(個案+價格分析)

鄰近高雄榮總醫院商圈的仁武霞海重劃區屬於自辦重劃區，面積約27.7公頃，重劃工程從2009年3月27日開工到2014年11月30日完工，重劃之後的建築用地面積可達18公頃，開發完成後，可串聯左營榮總商圈及仁武地區的快速發展，在左營的高房價外溢下，霞海重劃區成為不少人的首選，區內的道路筆直且街廓整齊，還有九番埤溼地公園增加綠地面積，也讓該地區也從年初1字頭到現在站穩2字頭，挑戰3字頭的行情。

一起來欣賞仁武霞海重劃區建案：太子建設『太子雲極』

建案特色：

1. 採光表現：建案周圍目前空地居多，附近沒有超高大樓，整體寬敞感覺佳，擁有良好的採光表現，建案樓高15樓，中高樓層整體採光通風表現佳。
    
2. 永久棟距：建案為於九番埤溼地公園第一排是最大賣點，不僅擁有公園第一排的綠意盎然景觀，也有了永久棟距優勢。
    
3. 地理位置：基地位置在仁武區霞海路上，環境清幽單純，生活機能依賴榮總商圈和高鐵商圈，車程約10分鐘內可抵達。交通方便，車程約15分內到鼎金系統、左營高鐵站。步行1分鐘可到對面的九番埤溼地公園遊憩。重劃區房價未來上漲空間大，也還有商場進駐的利多。

太子雲極格局分析：

​​​​​太子雲極標準層分析

• 基地面積2296.63坪，少有的2千坪以上基地建案，共有A.B.D三棟規劃，地上15樓/地下2樓，每層6~7戶，7店面設計的大樓，含店面戶數總共269戶，戶數稍微多了。
   
• 建案雙面臨路，分別面霞海路、霞海路東一街等，建案大門面霞海路，建案臨路道路寬敞，建築低密度，居住品質舒適感佳。
   
• 建案周圍環境清幽且正對公園，不過還是屬於尚待開發地區，周邊生活機能稍微不足，網路討論度比較高的是附近有廟宇。
   
• 社區有設計臨路植栽步道，大門前面退縮15米，增加社區用路人的安全，另外規劃社區中庭花園，有效提升整體綠覆蓋率。
   
• 建案樓層戶數6~7戶併2電梯，電梯戶數比和樓層戶數還可以接受的範圍，2部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳。
   
• 整棟規劃2 房 26~31 坪/3 房 41~42 坪，適合首購族和換屋族，建案不是高雄厝，全棟三房使用明火設施、兩房使用IH電子爐。
   
• 車道由霞海路下地下室，並規劃雙車的車道，社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位，平面車位共218個，車位比1:0.81，車位比稍微不足，部份兩房沒有車位。
   
• 公共設施：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、視聽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV、俱樂部、廚藝教室、信箱區、曬被區等，公設比:34.8%，還在可以接受範圍。
   
• 學區為：八卦國小、福山國小、文府國小、大灣國中、文府國中，其中福山國小是當地人較為喜愛的明星學區之一。
   
• 管理費：65/坪，車位350/月，還在可以接受的範圍內。

太子雲極A1傢配圖

• A1/2房型，格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
   
• 開放型廚房，靠近工作陽台，通風良好，採用IH電子爐。有開門見灶的情況，設置屏風改善情況。
   
• 兩房規劃單一陽台，使用空間還可以接受。
   
• 一個衛浴有開窗並且採用乾濕分離。
   
• 兩個臥室都有開窗，且採光通風好。

實價登錄分析：

太子雲極位於榮總生活圈
 

1. 榮總生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在24.67萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在18~19萬/坪，該區域包含了仁武區和左營區，從數據來看，該區新屋已經站上2字頭了，挑戰3字頭。
   
   太子雲極：屋齡5年。 平均成交價26.77萬/坪。 近一年成交價35.79萬/坪。
   
   興連城@99：屋齡3年。 平均成交價21.54萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   大子雲：屋齡7年。 平均成交價19.45萬/坪。 近一年成交價34.6萬/坪。
   
   侑城M+/好野時代：屋齡6年。 平均成交價24.7萬/坪。 近一年成交價33.48萬/坪。
   
   
    
2. 八卦寮生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.85萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在18萬/坪，該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳，所以2021的成交量或房價都有明顯上漲的情況
   
   耘川：屋齡5年。 平均成交價22.6萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   多城市：屋齡3年。 平均成交價19.05萬/坪。 近一年成交價30.05萬/坪。
   
   花歷河：近一年無交易資訊。 平均成交價18.44萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 太子雲極目前還在預售階段，還沒有預售實價登錄出來，我們可以參考同樣是仁武區門牌的預售建案落在22萬左右來看，太子雲極是成屋銷售，預計會比這個成交價高出不少，網路上討論開價27~28萬左右。

太子雲極評價：

霞海重劃區同樣也是這波台積電風潮漲價幅度明顯的區域之一，房價從年初的1字頭到現在開價27萬~28萬的行情，而且還在持續往上爬升當中，該區域不少空地都還在整地中，未來商場也會陸續進駐，還有九番埤溼地公園整建成功，加上原本就緊鄰左營區的地理優勢，房市前景看好。太子雲極整體規劃自住或投資都適合都產品，尤其公共區域規劃具備高質感且打造氣派，令人印象深刻，另外高樓層正對的公園房型的景觀，也讓人心曠神怡。小提醒的是建案周邊有廟宇是討論比較高的地方。小編覺得住這邊感覺很優閒耶~