看屋筆記：台中市東區寶睿新湛(個案+價格分析)

這些年來受益於市政府的舊城新生計劃，以及鐵路高架化與台74號道路開通，台中東區整個煥然一新。即將於2022年開幕的三井Lalaport商場也已動工，到時候勢必為東區再添一份光彩。寶睿新湛位於大智路上，連接建智街，有著雙面臨路的優勢。地段上鄰近台中火車站，車程約5分鐘即能抵達，附近有新時代、秀泰，及2022即將完工的三井Lalaport等大型商場。台74號道路車程也約5分鐘內，加上今年大智路打通火車前後站，市區往來更加便捷。接下來就讓我們來看看寶睿新湛的其他特色吧。

寶睿新湛 外觀示意圖

建案特色：

1. 生活機能:
   • 下樓走路3分鐘便有全聯，車程5分鐘內可至忠孝夜市、興大南門路美食街、旱溪夜市等，不論採買或飲食都極為便利。
   • 坐擁新時代、秀泰、即將開幕的三井Lalaport等大型商場，休閒機能方便。
   • 約5分鐘左右可至台中火車站及台74號道路，南北及市區往來方便。
      
2. 建案規劃:
   • 戶戶皆為雙面採光，廁所皆有開窗，整體光照與通風都極為良好。
   • 社區於周圍及底樓皆有規劃綠色環境公設，附近也有大智公園、東峰公園等，使生活更加的舒適。
      
3. 學區第一線:
   • 步行至大智國小僅需2-3分鐘，東峰國中僅需7分鐘，小孩上下學接送方便。

寶睿新湛格局分析：

寶睿新湛 1F平面圖

1. 本案基地約404坪，為1棟規劃，地上13層，地下4層，共計72戶住家，4間店面。
    
2. 標準層為24-38坪2-3房規劃，一層6戶，配有兩部電梯。
    
3. 社區大廳出入口面向10米建智街，周邊規劃退縮綠意廊道，6戶店面則皆面向大智路。
    
4. 車道規劃由建智街進出，出入口位於A5戶下方，低層樓住戶可能較受影響。
    
5. 公設比為33%，公設分別為接待大廳、交誼廳、花園廊道、空中花園等。

寶睿新湛 標準層平面圖

• 黃色區域A3、A6、A7戶為2房規劃。
   
  1. A6、A7戶約24坪。
     • 廚房採單排開放式規劃，位於入口處正方，須留意烹飪油煙等問題。
     • 雙面採光，房廳皆位於採光面上，無暗房暗廳，客廳陽台結合工作陽台。
     • 公、私領域分離，隱私性高，全戶樑柱皆外推，使用坪效較高。
     • 衛浴採三件式雙門規劃，可通往廊道及主臥，有對外開窗，通風較不易有潮濕問題。
        
  2. A3戶約28坪。
     • 入口處有鞋櫃置物空間，廚房採L型開放式規劃，位於入口處側，須留意烹飪油煙等問題。
     • 雙面採光，客廳及主臥皆位於採光面上，客臥則可透過工作陽台採光。有獨立的客、餐廳空間。
     • 前、後雙陽台規劃，工作陽台位於廊道底部，廊道較其他戶別來的寬敞些，全戶樑柱皆外推，使用坪效較高。
     • 衛浴採三件式雙門規劃，可通往廊道及主臥，有對外開窗，通風較不易有潮濕問題。
        
• 紅色區域A1、A2、A5戶為2房規劃。
   
  1. A5戶約34坪。
     • 廚房採單排半開放式規劃，位於入門處側，連接工作陽台，較無烹飪油煙等問題。
     • 雙面採光，房廳皆位於採光面上，無暗房暗廳。有獨立的客、餐廳空間。
     • 前、後雙陽台規劃，公、私領域分離，隱私性高，客廳處有室內柱需稍加留意。
     • 雙衛浴皆採三件式規劃，都有對外開窗，通風較不易有潮濕問題。
        
  2. A1、A2戶約38坪。
     • 有設玄關，旁邊有鞋空間可規劃。廚房採L型半開放式規劃，連接工作陽台，較無烹飪油煙等問題。
     • 雙面採光，房廳皆位於採光面上，無暗房暗廳。有獨立的客、餐廳空間。
     • 前、後雙陽台規劃，公、私領域分離，隱私性高，全戶樑柱皆外推，使用坪效較高。
     • 雙衛浴皆採三件式規劃，都有對外開窗，通風較不易有潮濕問題。

實價登錄分析：

寶睿新湛位於東光綠園道生活圈:

近一年成交價約落在22.94萬/坪，屋齡0-5年新成屋成交價約落在28.26萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，於2020年成交價來到了最高點，但由於區域腹地不多且新建案數量越發稀少，於今年呈現價量俱跌的情況。

1.東光綠園道生活圈周邊個案:

寶睿新湛 屋齡6年。 平均成交價23.95萬/坪。 近一年無交易資訊。

美好莊園NO3夏卡爾 屋齡5年。 平均成交價20.73萬/坪。 近一年成交價35.47萬/坪。

允將大心 屋齡8年。 平均成交價21.87萬/坪。 近一年成交價34.22萬/坪。

東光綠園道生活圈周邊個案

2.旱溪生活圈周邊個案:

新業自由居 屋齡4年。 平均成交價26.54萬/坪。 近一年成交價42.49萬/坪。

公園首席 屋齡5年。 平均成交價26.25萬/坪。 近一年成交價36萬/坪。

臻建築NO11 屋齡7年。 平均成交價20.1萬/坪。 近一年無交易資訊。

旱溪生活圈周邊個案

3.旱溪生活圈近期新個案不少，受益於舊市區的各項新開發案，以及主打旱溪景觀等各項優點，房價持續上漲。東光綠園道生活圈相較於前者，同樣也吃舊市區的各項機能，但無需跨越溪流，有更方便的交通性。此次推出的寶睿新湛價格上與區域新個案相比，算是符合區域行情。

寶睿新湛評價：

東光綠園道生活圈過去因市容老舊，民眾買房基本上不以此區作為首選。不過近期因市府的舊城新生計劃，以及大型商場進駐，加上區域新個案較少，通常新建案推出不久後便完銷。寶睿新湛有著優異的格局規劃加上不錯的生活機能性，大智路也於今年打通火車前後站，交通方面更是便利許多。近期有在東區尋找房子的朋友可以看看寶睿新湛的規劃吧。