看屋筆記：台北市中山區明日綻(個案+價格分析)

中山區是台北市行政區當中唯一跨河發展的區域，從捷運中山站至大直重劃區，都是中山區的範圍。今天要介紹的都更案—明日綻，即位於中山北路上，中山區內捷運站分布最密集的精華地帶，同時享有林蔭大道的氛圍，步行至捷運民權西路站、中山國小站都僅需約5分鐘的距離，串聯捷運淡水信義線、中和新蘆線十分便利。除此之外，明日綻是長虹建設與忠泰建設兩大品牌合作推出，在品牌加持下奠定了明日綻價值的基礎。接著，就一同來看看明日綻還有甚麼特色吧！

明日綻外觀示意圖

建案特點：

1.便利生活

明日綻周遭的生活機能相當優良，無論是學校、醫院、捷運、公園、超市，都在步行10分鐘以內的距離，以下分別介紹周遭機能：

• 步行10分鐘範圍有四所學校(大同高中、大同大學、中山國小、成淵高中)環繞，文教氛圍濃厚。
• 步行8分鐘可到達馬偕醫院，醫療服務及時滿足。
• 步行5分鐘可至捷運民權西路站、中山國小站，轉乘紅線、橘線便利。
• 步行3分鐘即到撫順公園，花博園區也在步行15分鐘內可抵達的距離內。
• 步行1分鐘即到晴光市場，附近10分鐘內路程也有四家超市，豐富的機能，滿足多樣採買需求。

2.品牌口碑

明日綻是忠泰建設與長虹建設聯手合作的建案，皆為知名的品牌建商，並由操刀過桃園機場第一航廈改建案的日本建築師團紀彥所設計，極佳的口碑與品牌效應提升明日綻的能見度與知名度。

3.彈性二代宅

明日綻規劃小坪數28坪與大坪數68~70兩種格局，目的就是為了滿足現代人多元的住宅需求，可以大小坪數互相合併，兩代宅彈性的規劃較為少見。

明日綻格局分析：

明日綻 1F平面圖

1.明日綻為獨棟式規劃，共有79戶住家、6戶店面。

2.標準層一樓5戶，規劃2房(28坪)，3房(67坪、70坪)，並搭配2部電梯。

3.車道由中山北路二段183巷進入，車位為坡道平面設計，共有91個，A6位車道上方戶，可能會受到噪音影響。

4.公設部分有游泳池、烤箱、遊戲室、戶外兒童遊戲區、咖啡輕食區、閱覽室、棋藝室、撞球室、瑜珈教室、健身房、音樂教室、家教室、KTV、宴會廳、戶外午茶區、空中花園等。公設比為32~33%

明日綻標準層平面圖

1.黃色區域為28坪2房的規劃，單面採光，房間皆有開窗通風，無暗房、暗廳的疑慮。整體格局方正，房間內皆無室內柱，空間坪效高。衛浴部分為四件式規劃，但無對外開窗，需稍留意衛浴出入口與玄關門相近。廚房則為開放式規劃，搭配使用電磁爐，由於與陽台相連所以可直接將油煙排出屋外。

2.藍色區域為67~70坪3房的規劃，又分為兩種格局，以下將分別介紹：

• A6為67坪，三面採光，搭配雙陽台，房間皆有開窗，不會有暗房、暗廳的疑慮。採無走道式設計，空間規劃好利用。
  • 臥室空間寬敞，主臥有兩面開窗，採光通風優。
  • 衛浴皆為四件式規劃，且皆有開窗通風，無過於潮濕的疑慮。
  • 廚房為L字型獨立式，電器櫃收納空間充足，廚房與工作陽台相連，減少油煙殘留浴室內的問題。
• A1/A5為70坪，三面採光，搭配雙陽台，每個房間皆有開窗通風，無暗房暗廳的問題。
  • 玄關為獨立式，需稍留意玄關的室內柱，可能會影響到鞋櫃收納的空間。
  • 臥室空間寬敞，此格局為雙主臥的規劃，最大的主臥有兩面開窗，採光通風優。
  • 主衛浴為四件式規劃，次衛浴及客衛浴則為三件式規劃，皆有開窗通風不潮溼。
  • A1廚房為雙排獨立式；A5則為L字型獨立式，皆有充足的空間進行電器櫃的收納，且與工作陽台相連，油煙可以有效向屋外排出。

實價登錄分析：

明日綻位於民權西路生活圈，由於享有捷運民權西路站與中山國小站的生活圈與機能，因此本案將選擇鄰近的林森北路生活圈進行價格的比較分析。

1.民權西路生活圈

此區域內有許多學校用地與公園綠地，包含大同大學、大同高中、大同國小等，還有捷運民權西路站、雙連站，以及晴光市場、馬偕醫院，居住條件佳。價格層面的部分，近五年大樓平均成交單價的高峰落在2020年的84.12萬/坪，近期推案量較少。近一年屋齡0~5年的成交單價則為89.65 萬/坪，新案的行情已大幅成長。

民權西路生活圈周邊個案

明日綻 屋齡7年。平均成交價113.36萬/坪。近一年無交易資訊。

僑聯大千 屋齡8年。平均成交價114.69萬/坪。近一年無交易資訊。

廣宇雋朗 屋齡8年。平均成交價102.73萬/坪。近一年無交易資訊。

中山世紀 屋齡10年。平均成交價118.79萬/坪。近一年無交易資訊。

2.林森北路生活圈

此區域主要發展以商業為主，有眾多旅館、酒店、餐廳聚集，區內也有不少超市店家，主要的捷運站為中山國小站。因其重要的商業區位而推使房價逐步上升。近五年大樓平均成交單價從2017年的62.12萬/坪上漲至2021年69.09萬/坪，而近一年屋齡0~5年的成交單價落在88.48 萬/坪，新案的行情已與民權西路生活圈的價格相差不遠。

林森北路生活圈周邊個案

民生東路以北

民生東路以南

民生東路以北：

中山金澤 屋齡6年。平均成交價88.9萬/坪。近一年無交易資訊。

MEGA SKY/忠泰M 屋齡10年。平均成交價96.55萬/坪。近一年無交易資訊。

中山隱 屋齡10年。平均成交價87.01萬/坪。近一年成交價102.95萬/坪。

民生東路以南：

元大中山段案 屋齡5年。平均成交價142.73萬/坪。近一年成交價148.43萬/坪。

嘉磐華山雍翠 屋齡2年。平均成交價101.33萬/坪。近一年成交價138.05萬/坪。

富富話合 屋齡9年。平均成交價126.75萬/坪。近一年成交價128.26萬/坪。

3.就居住舒適性與交通便捷度來說，民權西路生活圈可以擁有更優良的居住條件，因此從價格也可以看出兩生活圈價格上的落差。林森北路生活圈可依其居住氛圍，以民生東路來分成兩小區，民生東路以北的氛圍與民權西路生活圈相近，生活機能也可互補；而民生東路以南靠近中山商圈，鄰近捷運紅線與綠線，價格上會較高。整體而言，根據近一年實價登錄成交價，明日綻的價格是符合該區域行情的。

明日綻評價：

明日綻最大的亮點就是雙捷運與品牌建商的聯手合作，在產品本身的定位與規劃也具有不錯的水準，搭配全齡化的公共設施，且二代宅的坪數規劃亦可以滿足多元客群的需求。有興趣的朋友，不妨參考看看明日綻的規劃喔。