看屋筆記：高雄市三民區遠雄琢蘊(個案+價格分析)

耗資近千億元的高雄鐵路地下化工程已經完工數年，設置10個新通勤站區，高雄市府也將台鐵軌道拆除後的空間，分三區段改建成為長達15.37公里綠園道，將串連左營與鳳山雙地區，終於在今年8月底完工，讓高雄城市景觀打開全新扉頁，市府也在綠園道沿線從愛河西岸到鳳山車站，規劃了27個主題創意彩繪畫作，增添自行車賞景趣味，提升都市生活質感，也為地下化車站周邊房市加分不少，近期科工館附近更有話題性高的建案推出。

一起來欣賞鄰近科工館的建案：遠雄建設『遠雄琢蘊』

遠雄琢蘊外觀圖

3D外觀參考示意圖

建案特色：

1. 卓越的採光表現和無價工科館景觀：建案周圍透天或公寓居多，附近沒有超高大樓，多為永久棟距且四面臨路，建案樓高30樓，中高樓層整體採光通風表現佳，部分房型還能欣賞科工館景觀，為該建案最大賣點。
    
2. 自然系建案設計：建案為高雄厝，加上社區有中庭花園和植栽設計，全棟綠覆蓋率高，另外大樓外觀設計以白膜玻璃帷幕為主，造型上在該地區來說具有高辨識度，並且地下室採用自然進氣與採光，有機會成為區域性指標建案。
    
3. 室內全實牆規劃：對比現在高雄許多預售屋，都會採用開放式格局，讓屋主需要再花費一筆費用裝潢，遠雄建案這次室內全實牆規劃，替屋主省去一筆裝潢費用，更能實體呈現預售屋的真實感。
4. 走路就到科工館：建案位於高雄市三民區平等路與延慶街口上，坐落在科工館第一排。生活機能方面，車程約10分鐘內可達家樂福超市高雄九如店一店、民族果菜市場、好市多Costco北高雄店。交通方面，車程約5分鐘內可至民族、科工館車站車站等。周邊環境，步行5左右分鐘即可抵達學區民族國小、正興國中、中山網球場、國立科學工藝博物館等，未來還有捷運黃線和輕軌科工館等利多議題。

遠雄琢蘊格局分析：

遠雄琢蘊標準層分析

• 基地面積2155.01坪，市區少有的2千坪基地建案，共有兩棟規劃，地上30樓/地下3樓，每層3~6戶，無店面設計的純住宅超高大樓，戶數總共322戶，戶數稍微多了。
   
• 建案四面臨路，分別面延慶街(10米)、平等路(20米)、延吉街(10米)、延吉街121巷(6米)等，建案大門面延慶街，建案周圍道路還算寬裕，不過需留意延吉街121巷為單行道。
   
• 建案周圍大多透天或公寓和學校，除臨路棟距表現佳外，也擁有學校和科工館等雙面永久棟距，整體採光表現不錯，中高樓層採光通風良好，其中部分A房型還可以遠望科工館綠地景觀。
   
• 社區有設計臨路植栽步道，最多退縮15米，增加社區用路人的安全，另外規劃社區中庭花園，有效提升整體綠覆蓋率。
   
• 建案樓層戶數3~6戶併3電梯，電梯戶數比和樓層戶數還可以接受的範圍，全部3部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳，AB兩棟棟距約26米。
   
• 整棟規劃3房-44/53坪 、 4房-58/68坪，適合換屋族或大家庭，建案為高雄厝，全棟使用明火設施，單層樓高3.4米，中繼水箱在14樓，26F為露臺戶。
   
• 車道由延慶街下地下室，並規劃9米寬的車道，社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位，平面車位共394個，車位比1:1.22，部分房型可以搭配雙車位，另外全部的車位都有預留充電管，也有規劃14個訪客停車位，提高訪客拜訪的便利性。
   
• 少有的地下室停車場，有特別設計透氣天井採光，讓地下室也能讓太陽自然光進入。
   
• 建材使用：廚具：德奧、櫻花三口爐、櫻花抽油煙機、BOSCH洗碗機、Noblessa櫥櫃、LG人造石檯面、諾得廚下型淨水器，衛浴：TOTO，五金：TOTO，其他：泰勒制震器等。
   
• 學區為：民族國小、正興國中，其中民族國小就在建案對面，步行1分就可以到達，方便家長接送。
   
• 公設比35~36%，管理費：75/坪，車位500/月，還在可以接受的範圍內。

實價登錄分析：

遠雄琢蘊位在科工館生活圈
 

1. 科工館生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在24.92萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，今年平均成交價已經來到20萬左右，該區域房市量相當穩定，2020年是成交量高峰。
   
   遠雄琢蘊：預售屋。 平均成交價42.7萬/坪。 近一年成交價50.94萬/坪。
   
   愛上城：屋齡4年。 平均成交價23.33萬/坪。 近一年成交價37.3萬/坪。
   
   綠景苑：屋齡7年。 平均成交價24.71萬/坪。 近一年成交價37.26萬/坪。
   
   光之居：屋齡3年。 平均成交價34.43萬/坪。 近一年成交價38.41萬/坪。
   
   
    
2. 中都重劃區 個案
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.66萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，該區受惠於高雄房市看漲，有逐步上漲的情況，更有建商開價4字頭出現。
   
   馥+：屋齡2年。 平均成交價38.91萬/坪。 近一年成交價38.41萬/坪。
   
   潤隆樹禾苑：屋齡2年。 平均成交價35.01萬/坪。 近一年成交價37.62萬/坪。
   
   悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園：屋齡5年。 平均成交價25.96萬/坪。 近一年成交價35.67萬/坪。
   
   上銘蒔尚：屋齡5年。 平均成交價25.77萬/坪。 近一年成交價41.83萬/坪。
   
   
    
3. 目前遠雄琢蘊還在預售的階段，其預售實價登錄價格落在37.9萬，逼近4字頭，歷史最高成交價更來到49萬，屬於當地總價相對較高的建案，直接挑戰該區的房價指標。遠雄琢蘊價格看似和附近的建案落差不小，不過這些建案都是在2020年就已經在銷售的建案，會有價格日期的差距。

遠雄琢蘊坪價：

雖然整個高雄因為台積電效應，房市焦點聚集在北高雄的楠梓、橋頭、左營等，不過三民區的遠雄琢蘊成交價也默默地來到近38萬/坪，對比左營區的房價，一點也不遜色，頗有三民區科工館指標建案的味道。遠雄琢蘊整體規劃偏向自住為主，建案整體的採光和景觀表現，讓人印象深刻。小提醒一下，除了戶數稍微多了一點外，網路上討論度比較高的地方是大坪數規劃，但是衛浴開窗比例不高的部分。小編覺得遠雄琢蘊的招待中心超有質感的啦~聽說是和蔦屋書店合作的耶~小編差點刷下去了~