看屋筆記：桃園市大園區威均帝璽(個案+價格分析)

桃園青埔重劃區擁有高鐵桃園站、華泰名品城Outlet等大型公共建設與商業設施，因此也成為桃園市近年來房價增長幅度最大的區域之一。高鐵桃園站不僅為青埔重劃區帶來價格支撐力，豐富的大型建設也讓青埔的生活機能逐漸成形。本案威均帝璽位於青埔A18高鐵桃園站生活圈，距離桃園高鐵站、機場捷運A18站僅250米，位於青埔重劃區最精華的地段，更有優良學區、豐富公設的優點。接著，我們就一同來看看威均帝璽還有甚麼特別的地方吧！

威均帝璽外觀示意圖

建案特色：

1.精華區位

威均帝璽距離高鐵桃園站、捷運A18站僅250公尺的距離，步行4分鐘即可抵達，串聯雙北相當便利。除此之外，威均帝璽也鄰近豐富的商業機能，步行2分鐘可到達華泰名品城，步行約6分鐘也可前往IKEA桃園店。周遭更環繞青塘園、兒十公園、公十公園、公二公園，休閒、娛樂等需求皆可輕鬆滿足。

2.優良學區

青埔重劃區內的學校目前規劃較少，威均帝璽步行至雙語學區青埔國小僅需3分鐘；前往青埔國中也只須開車4分鐘，書香環境就學方便。

3.豐富公設

產品規劃豐富的公共設施，包含游泳池、兒童戲水池、SPA區、水療區、烤箱、遊戲室、戶外兒童遊戲區、咖啡輕食區、閱覽室、棋藝室、撞球室、瑜珈教室、健身房、音樂教室、家教室、KTV、宴會廳、戶外午茶區、空中花園等，全齡化的設計滿足全家人的需求。

威均帝璽生活機能圖

威均帝璽格局分析：

1.威均帝璽規劃6棟，地上21、22層，地下5層，共有630戶住家、11戶店面、11戶辦公室。

2.A/C/D/F棟標準層一層6戶，規劃2房(23坪、30坪)，並搭配3部電梯；B/E棟標準層一層4戶，規劃3房(34坪)、4房(40坪)，並搭配2部電梯。

3.基地退縮至大門口8-9米，前後棟距約31~36米。

4.面向高鐵南路的戶別，可享有大面積公園的永久棟距。

5.車位為坡道平面設計，共有1034個。

6.公設部分有游泳池、烤箱、遊戲室、戶外兒童遊戲區、咖啡輕食區、閱覽室、棋藝室、撞球室、瑜珈教室、健身房、音樂教室、家教室、KTV、宴會廳、戶外午茶區、空中花園等。公設比為35.9%

威均帝璽標準層平面圖

A/C/D/F棟平面圖解析

A/C/D/F棟皆為黃色區域，兩房格局規劃，依坪數不同分為23坪與30坪兩種格局，整體來說空間方正，房間皆有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。無廊道的設計使坪效更為提高，且室外機另規劃於外側，不會影響到陽台內的使用空間。以下將分別介紹兩種格局。

1.23坪的戶別(A2/A6/C2/C6/D2/D6/F2/F6):位於各棟的中間戶別，單面採光。單衛浴設計，廚房為L型獨立式規劃，位於入口處旁，工作陽台則位於次臥前方，使用上較保有隱私性，兩者沒有相鄰。私人空間寬敞，臥房皆可擺放雙人床。為建案最小坪數，在總價帶上較有優勢。

2.30坪戶別(A1/A3/A5/A7、C1/C3/C5/C7、D1/D3/D5/D7、F1/F3/F5/F7)
皆為邊間戶別，雙面採光。入口處有鞋櫃收納空間。有兩房較為少見的雙衛浴規劃，主衛浴皆有對外開窗通風。A3/A5/C3/C5/D3/D5/F3/F5戶則為雙衛浴皆有對外開窗。廚房為一字型獨立式規劃，且與陽台銜接，可有效將油煙排出屋外。有獨立的客、餐廳空間，使用上更有彈性。

B/E棟平面圖解析

B/F棟皆為位於各棟間的中間棟別，單層四戶，分為34坪三房與40坪四房兩種格局。整體而言格局皆很方正，戶戶邊間兩面採光，且房間均有開窗通風，無暗房、暗廳的疑慮。室外機皆規劃於陽台外側，不會影響到陽台的使用空間。以下分別介紹B/F棟中的兩種格局:

1.藍色區域為34坪三房的規劃，戶別為B3/B5/E3/E5。雙衛浴皆為三件式，搭配使用淋浴間，且皆有對外開窗通風，不會有潮濕的問題。廚房為單排一字型、獨立式規劃，廚房與玄關出入口相近，動線上可稍加留意，對外則與陽台相連，可將油煙直接排出屋外。私人空間寬闊，臥房皆可擺放雙人床。

2.粉色區域為40坪為四房的規劃，戶別為B1/B2/E1/E2。玄關為獨立式規劃。雙衛浴皆有開窗通風，其中客衛浴搭配使用乾濕分離的淋浴間。廚房為單排一字型獨立式，搭配使用瓦斯爐，並與陽台銜接，可以讓油煙有效排出屋外。四間臥房皆放得下雙人床，空間寬敞舒適。

實價登錄分析：

青埔A18高鐵桃園站生活圈為青埔重劃區發展與重大建設最多的地方，其中高鐵桃園站的設置，對於區域內整體房價具有很好的支撐力道。區域內更有公園、雙語國小、商場等機能，與此生活圈條件相似的區域為青埔A19桃園體育園區生活圈，具備大型公園、雙語國中等居住條件，還有Global Mall 環球購物中心，提供多樣的生活機能。因此本案將以A19生活圈作為比較區域進行分析。

1.青埔A18高鐵桃園站生活圈

青埔重劃區的主要發展集中於此區域。近年有明顯的漲幅，且新案的開價也逐破新高。2017年大樓平均成交單價為28.627萬/坪，到了2021年成長至35.84萬/坪。近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價落在36.45 萬/坪，但新案的開價已站上5字頭，可見此區域具有很大的購屋吸力。

青埔A18高鐵桃園站生活圈周邊個案

威均帝璽 預售屋。 開價47-51萬/坪。

昆旺品藏 屋齡4年。 開價47-49萬/坪。

潤隆國家大院 屋齡3年。 近一年成交價42.42萬/坪。

宏普時代苑 屋齡1年。 開價48-55萬/坪。

實德璞園的家 屋齡7年。平均成交價39.31萬/坪。近一年成交價58.18萬/坪。

2.青埔A19桃園體育園區生活圈

青埔A19桃園體育園區生活圈與青埔A18高鐵桃園站生活圈僅一溪之隔，並有五條道路可相互聯通，加上青塘園、桃園國際棒球場等公共設施，還有環球購物中心的進駐，使此區成為與高鐵生活圈相輔相成的居住區域，房價的變動趨勢也與之相似。2017年大樓平均成交單價為26.63萬/坪，到了2021年成長至34.12萬/坪。近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價落在34.75 萬/坪，新案開價已突破45萬/坪。

青埔A19桃園體育園區生活圈周邊個案

誠佳品學 屋齡3年。  近一年成交價30萬/坪。

威均園舞曲 屋齡0年。 近一年成交價37.12萬/坪。

大睦A19/大築天凰築玉 屋齡3年。 平均成交價37.02萬/坪。近一年無交易資訊。

昆旺一品閣 屋齡7年。平均成交價37.59萬/坪。近一年成交價52.35萬/坪。

冠德青璞匯 屋齡7年。平均成交價36.71萬/坪。近一年成交價59.21萬/坪。

3.以區域行情來說，青埔A18高鐵桃園站生活圈的個案價格是比青埔A19桃園體育園區生活圈還要高的，最大的原因在於高鐵站的區位優勢，帶動周邊個案的價格陸續提高，加上A18是以商業發展為主的區域，價格會比以公共建設、居住機能為主的A19還來得高。以A18的區內各案價格相互比較，威均帝璽距離高鐵站僅250米、又鄰近雙語國小，擁有不錯的價格支撐力，開價略高於市場行情。

威均帝璽評價：

威均帝璽不僅在交通區位上具有地利之便，坪數的設計也相當適合首購族，產品的規劃上也透過豐富的公共設施滿足住戶多元的需求。若有考慮在青埔A18高鐵桃園站生活圈附近看房的朋友，不妨來參考看看威均帝璽的規劃喔!