青埔的甲建、金雅的乙建、新店的丙建、觀音的丁建可以買嗎?

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青埔的甲建、金雅的乙建、新店的丙建、觀音的丁建可以買嗎?

桃園青埔周邊的建案,有些是甲建;另外,新竹的縣治三期北側,還有金雅重劃區是乙建,台北的安坑和新店山區的案子是丙建,甲建乙建丙建到底能不能買?有什麼優缺點?我們一起來看看!

 

■都市計畫內、都市計畫外土地差異

台灣所有的土地,會分成兩種,都市計畫內或都市計畫外的土地。都市計畫內就是我們常見的,像是住宅用地、機關用地、商業用地、工業用地等等,政府會針對縣市開發的區域進行土地區分。

延伸閱讀:一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪?

另外一種是都市計畫外,大致分為18種用地別,包含甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地等等,不論是甲建、乙建、丙建,其實都是合法的住宅用地,只是他不在都市計畫範圍內。

 

甲乙丙丁建差異。

  • 甲建:主要指的是在農業區內的建築用地。
  • 乙建:是指鄉村區中的建築用地。
  • 丙建:則是指山坡保育區內的建築用地。
  • 丁建:是指工業建築用地。作工廠用地使用,不能做住宅使用。

但從內政部的函釋,指出,丁種建築用地容許作「工業設施」、「工業社區」等使用,其使用細目有廠房或相關生產設施、附屬辦公室、社區住宅、附屬單身員工宿舍‥等使用,所以,從內政部函令來看,丁建土地不會有被開罰的問題。

 

■甲建、乙建、丙建vs.一般用地住宅差異

那麼到底可不可以買這類的房子呢?事實上甲建、乙建、丙建主要請大家注意的有四大重點

  1. 沒有天然氣管線,非都市計畫內,大多不會拉天然管線,大部份都使用電陶爐、熱水器居多。
  2. 公共設施管線沒有全面佈建,排水、線路設施較不完整,包含下水道系統、電纜線路,可能都沒有規劃,在路旁會看到雜亂電線桿、電線。
  3. 道路狹窄,因為沒有經過都市計畫通盤的規劃,附近可能是產業道路、小巷弄、蜿蜒曲折。
  4. 旁邊可能有工廠,甲乙丙建都可以申請無害小型的工廠,住家就有可能與工廠為鄰。

►延伸題:

Q.甲建、乙建、丙建的房子,貸款會比較差嗎?

只要是購買新成屋、預售屋,自備款以及貸款都跟一般房屋一樣,應該是可以貸款8成的,中古屋的話則要看銀行看待當地區域的態度,每家會略有不同。

 

■哪些都會區周遭 會出現甲乙丙丁建的房子?

甲建、乙建、丙建、丁建,可能有一些小缺點,但房價會和一般正常的住宅相比會更有優勢嗎?事實上,這類建地的房子在花東雲嘉地區比較常見,我們整理了座落在都會區周遭,一般人在都會區買房比較會碰到的區域。

新北汐止的伯爵街周遭還有靠近中研院旁的國興街上、新北五股的新北產業園區內、新北新店和安坑的山坡地;桃園青埔的外圍建案、八德擴大重劃區旁,福樂街的周遭;新竹的縣治三期以北、文德特區以北、金雅重劃區全區;南科特定區的N區以南。

 

■哪裡會出現甲建的房子?桃園青埔周遭

大家都會想說如果是甲建,房價會比較便宜嗎?實際透過案例來看,這些區域的房價、概況。

桃園青埔特區新街溪以東是有一片甲種建築的用地,距離高鐵站僅5分鐘車程,這裡的案子青城之戀、隱House平均房價約20萬/坪左右。對比A18的高鐵特區,目前大概35~42萬之間,價差接近一倍。

不過,環境上也是有不小的差異。社區前的道路寬度僅3米寬,會車可能會有一些困難。再加上,附近有MOMO物流、工廠、海釣廠設施,另外還有一些農田。雖然離高鐵近,還是會有種是住在鄉下的感覺

►小提醒:

由於甲建乙建丙建的都是未列在都市計畫,周邊道路基本上都不大會有拓寬、變更的情形,都是現況道路,所以容易有道路狹小的情形。

 

 甲建房價一定比較便宜?

不過上面的案例是距離都市計畫內比較遠的地方,如果同樣也在青埔,但只差一條街時,狀況可能又不一樣了。

桃園永園路二段,剛好是高鐵特區的劃分範圍的界線;永園路二段以北的建案,都是屬於甲建。像是A18水舞道,過了馬路就是高鐵特區,房價每坪約37萬/坪。位於巷弄內的-桃大然,近一年成交價,房價每坪29.83萬/坪。

這兩案與高鐵特區的價格就相當接近了。我們看周圍的環境,往後看,還是有些老舊的民宅,農田、而且巷弄裡道路比較小條。但往前看,步行到到華泰名品城、新光影城,只需四百公尺,生活機能基本就是A18高鐵特區。

 

■金雅重劃區房子是乙建!房價不輸舊市區

民間自辦的新竹北區的金雅重劃區,算是比較特別的例子,整個重劃區都是鄉村區乙種建地,雖然是乙建,但規劃起來的市容,比周遭的舊市區更好,完全看不出鄉村感,目前區域內也有一些店家、咖啡廳進駐,開車到市區大潤發也只要5分鐘。

 

金雅重劃區房價已經超過30萬,高價個案鴻柏虹光甚至來到40萬/坪左右,比旁邊的湳雅生活圈,價格還要更高。我們實際看金雅重劃區,道路筆直、也有公園,商家,就跟新的重劃區完全一樣,對比周遭的舊市區,道路狹小、住宅棟距緊鄰,這裡的環境顯得更勝一籌。

■山坡地恐釀土石流 買丙建要注意建築完工日!

因為前面的這些區域,頂多就是看小環境能不能接受的問題,但丙建的房子因為開發於山坡地,要特別注意順向坡的問題。民國66年-72年間,新北市的山區有出現大量的丙建個案,但並未經過審查,面積、坡度不受限制,有些區域就產生了土石流的危險。

最著名的例子就是,民國86年汐止的林肯大郡,颱風造成土石流房屋倒塌、多人傷亡;後續政府政府修訂建築技術規則,順向坡不准再開發。

因此山坡地的房子,記得買建築完成日在民國89年後的房子比較不會有問題。

 

■哪裡會出現丁建的房子?桃園觀音工業區

位在桃園的觀音工業區,是丁種建地,不過這裡並沒有發生廠房與居住區混雜的狀況,主要是以成功路二段作為劃分,以北聚集了上百間的工業廠房,以南則是居住聚落,居住圈、工作圈有做明顯的區隔

我們從實景來看,觀音工業區內的居住聚落,道路規劃兩線道筆直方正,裏頭也有不少的生活機能,有超市、商家、餐廳、幼兒園等,可以算是自成一格的居住生活圈,這裡的房價每坪約15、16萬,對比附近相鄰的住宅用地的草漯重劃區,目前房價約18~20萬/坪,每坪的差異大概3~5萬元。

 

■甲乙丙丁建可以買嗎?

如果你問我甲建、乙建的房子可不可以買?如果房價相對便宜,基本上跟一般房子沒什麼太大的區別。主要要留意前面說的的四個重點,包含瓦斯管線、電纜沒地下化、路小條、環境差異等可以接受的話,基本上跟一般房子沒什麼太大的區別,就看你個人的考量了。

更新時間 2021/12/16
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