看屋筆記：高雄市前鎮區百達君品(個案+價格分析)

205兵工廠被視為亞灣區的最後一塊拼圖，所以整個搬遷程序備受關注，國防部計畫於2023年搬遷，未來土地將變更成為特定經貿核心專用區和特定文化休閒專用區，預計規劃百貨商圈、飯店及商辦，也是整個亞洲新灣區最具發展性核心地區，且近年來已有不少建商卡位兵工廠周邊土地，未來周邊將有總銷超過45億元造鎮推案，也是南高雄房市最大焦點之一。
 

一起來欣賞前鎮區建案：友友建設『百達君品』

建案特色：

1. 多元房型：建案規畫房型有：2房-24坪 、 3房-39/46坪 、 4房-50坪等多樣化房型，讓首購族或是換屋族群選擇的坪數較多。
    
2. 完整學區：建案學區為 樂群國小、瑞祥高中完全中學，完整12年國教，距離學區都在車程10分鐘內抵達，家長接送輕鬆，且都是不錯的學區。
    
3. 地理位置：建案基地位於籬仔內路上，周圍是單純住宅區。生活機能方面，依賴瑞隆商圈，車程約10分可到成功店家樂福、好市多、IKEA、夢時代百貨。交通方面，步行5分可達輕軌籬仔內站，車程5分可到捷運紅線凱旋站，大眾運輸機能性高。

百達君品格局分析：

百達君品標準層分析

• 基地面積799坪，一幢分成A.B兩棟，A棟每層7戶，B棟每層6戶，地上15樓/地下4F，8戶店面的電梯大樓，含店面社區共190戶，戶數稍微多了一點，地下室可棟與棟互通。
   
• 三面面臨路，分別面籬仔內路、籬仔內路29巷、籬仔內路1巷，除面籬仔內路29巷是大樓，面該側房型採光通風還可以接受外，因建案周圍多是透天或公寓，建物整體中高樓層採光通風良好。
   
• 店面門口面籬仔內路，臨路會退縮，社區門口面籬仔內路29巷，建案附近環境屬於舊部落街景。
   
• A棟每層7戶併兩梯，B棟每層6戶併兩梯，A棟則電梯戶數比稍微不足，樓層戶數稍微多了一點，B棟電梯戶數比和樓層戶數佳，2部電梯可直達地下室，梯間開窗，採光良好。
   
• 建案規畫2房-24坪 、 3房-39/46坪 、 4房-50坪，建案客群包含首購型和換屋族皆宜。
   
• A/B兩棟棟距約4米左右，全棟配置天然氣管線，且建案非高雄厝建案。
   
• 車道由籬仔內路1巷下地下室，車道為雙向車道，社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共179個，車位比1:0.9，車位比佳，兩房也可以買到平面車位。
   
• 建案規格：林內廚具，衛浴：美標、INAX，屬於中階以上規格。
   
• 公設包含：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、親子遊戲區、信箱區、曬被區等，公設單純，公設比約：34.9%，符合市場行情。
   
• 管理費：65/坪，平面汽車：300/月，機車：100/月，還可以接受的範圍。

百達君品A2傢配圖

• 為3房/46.23坪/主建26.28坪/附屬3.82坪，格局還方正，客廳採光良好，客廳和臥室需自行隔間，室內動線流暢。
   
• 一字式廚房，廚房空間不小，靠近工作陽台，通風良好，油煙問題不大，使用明火設施。
   
• 雙衛浴規劃，主臥衛浴有開窗，通風沒有問題，採用乾濕分離衛浴，主臥還有規劃浴缸。客用衛浴沒有開窗，使用通用化衛浴。
   
• 雙陽台設計，增加使用空間，無高雄厝陽台。
   
• 三間臥室都有開窗，採光通風佳。

實價登錄分析：

百達君品位於籬仔內生活圈

1. 籬仔內生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在22.3萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-22萬/坪，從2017-2020不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。
   
   心灣LRT：屋齡5年。 平均成交價24.26萬/坪。 近一年成交價36.42萬/坪。
   
   百達君品：屋齡5年。 平均成交價23.9萬/坪。 近一年成交價36.31萬/坪。
   
   百達悅品：屋齡12年。 平均成交價20.87萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
    
2. 五甲生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.28萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在16-18萬/坪，且成交量相對較少的區域，但房價今年有明顯上升的趨勢。
   
   五甲新象：屋齡20年。 平均成交價18.71萬/坪。  近一年成交價28.75萬/坪。
   
   祥城：屋齡10年。 平均成交價23.42萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   五甲之寶：屋齡27年。 平均成交價16.85萬/坪。  近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 百達君品在2019預售期間有賣過一陣子然後封盤，近期又開始銷售，所以平均價格上面會和現在2021的行情有落差，目前近一年成交價在23.26萬來看，隨著登錄的比數越來越多，價格應該還會再往上調整，也是該區較高總價的建案。

百達君品評價：

台積電確定進駐高雄之後，許多建商大膽開價，連同遠在南高的建案開價也來到3字頭，讓高雄房價只有更高沒有最高。百達君品整體規劃不論是首購、投資或是換屋都適合的建案，整體採光通風表現是建案的最大賣點，其中兩房可以搭配平面車位也是吸引不少人青睞，不過車道規劃的位置在籬仔內路1巷，該道路並不寬裕，需留意日後會車情況。小編覺得搭輕軌的時候很放鬆耶~