看屋筆記:永和勝開大地(個案+價格分析)

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看屋筆記:永和勝開大地(個案+價格分析)

勝開大地

新北市永和區因為發展較早,基本上已經沒有太多的土地可以做開發,目前都是朝向整合都更為主,大陳義胞公辦都更案佔地約9.56公頃,共分成7個單元,目前單元2已優先整合完成,由永和在地建商勝治機構與大陸工程合作推出勝開大地,基地開發面積3100坪四面臨路,規劃1700坪的中庭花園,在此區算是非常難得,預計2020年下半年交屋,以下來看看勝開大地的特色。

 

勝開大地_外觀

 

勝開大地_外觀2

 

勝開大地_外觀3

 

建案特點:

 

1. 未來捷運站:離捷運萬大線永和站約600公尺(走路約8分鐘),社區旁有新北市新巴士F521路線站牌,可免費搭乘到頂溪捷運站。開車約5分鐘可到北市中正區,開車約4分鐘可以接水源快速道路。

 

2. 生活機能佳:仁愛公園在基地斜對面,到中山路商圈、樂華夜市約500公尺(走路約6分鐘),比漾廣場(以前是永和SOGO)約750公尺(走路約10分鐘)。

 

3. 營建品質:用大陸工程作為營造廠商,營建品質口碑優良;全棟為鋼骨SRC結構設計,在永和區內少見。

 

勝開大地 1樓公設平面圖

勝開大地_1F

 

勝開大地 2樓公設平面圖

勝開大地_2F

 

建案平面解析:

 

1. 全區分成A、B、C三棟,為2-4房21~62坪規劃。

 

2. A棟分成2區,都是同一層4戶3部電梯,B、C棟同一層9戶3部電梯,使用上都算是足夠。

 

3. 綠色區塊為2房21坪規劃,格局相似,方正格局,以這樣的坪數卻沒有暗廳,算是相當難得,低樓層面中庭花園,但要注意視覺延伸會有被老舊公寓擋住的問題。

 

4. 橘色區塊為3房29~48坪規劃,C1、C9戶(29/32坪)為3房1衛,邊間雙面採光,格局無蝦疵,衛浴有開窗;35~48坪為3房2衛正3房,以A4戶較佳,前後採光,格局方正,主浴有開窗,面河景視野佳,B7、B8、C2、C3戶有三面採光,可規劃雙主臥;A1、A8戶為前後陽台大三房,A1有中庭花園景觀、A8會面到B棟,但棟距有13米。

 

5. 藍色區塊為4房50~62坪規劃,小4房以A5戶較佳,前後採光,方正格局較好規劃,面河景視野佳;正4房以A3、A6戶較佳,邊間三面採光,格局相似,格局方正,主、客浴皆有開窗,面河景視野佳,B2/B3戶有2~3面採光,格局方正;B2戶為車道出入口,低樓層較有影響。

 

平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 勝開大地開價約63萬,因為為超高樓層個案,高低樓會有一定的價差,實際成交價格請參考這裡討論。

 

2. 仁愛公園附近個案:

仁愛麗晶屋齡0年,平均成交價55.43萬,近期成交價約56~58萬。

仁愛柏麗屋齡0年,平均成交價55.89萬,近期成交價約55~57萬。

三輝雙子星屋齡1年,平均成交價70.75萬,近期成交價約67~70萬。

 

3. 頂溪站附近個案:

仁愛101屋齡6年,平均成交價76.6萬,近期成交價約64~68萬。

吉美一品花園屋齡3年,平均成交價68.83萬,近期成交價約63~67萬。

捷運新都星屋齡5年,平均成交價62.97萬,近期成交價約55~57萬。

蒲陽大和屋齡3年,平均成交價63.84萬,近期成交價約56萬。

 

4. 整體來說頂溪站附近個案因為有捷運、生活機能比仁愛公園附近更好,價格會比仁愛公園附近個案價格要高許多,勝開大地與仁愛公園附近個案相比,價格會比仁愛麗晶仁愛柏麗略高一些,比三輝雙子星低;與頂溪站附近個案相比,會比仁愛101吉美一品花園價格低一些,比捷運新都星蒲陽大和價格高,勝開大地因為本身有近公園及水岸景觀優勢,價格會比較接近頂溪站附近的個案。

 

評價:

 

永和區過橋即可到達北市,生活機能完善,人口密度非常的高,因此房屋的需求量一直高居不下,勝開大地為大基地的29層超高大樓,不管是景觀、未來捷運站、營建品質都有一定水準,再加上公設比29.9%,雨遮不登記,室內坪效會較佳,有在永和區找房子,預算足夠的話,建議來參考這裡的指標案-勝開大地

 

更新時間 2017/10/31
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