看屋筆記：台北市文山區開璽富富(個案+價格分析)

文山區是以文教氣息為著名的區域，區內有高於50%的綠覆率，且有捷運沿線行經，在交通串聯上十分便利。本案開璽富富位於興隆生活圈，捷運辛亥站旁，此區域以興隆路為發展軸線，許多生活機能坐落於此，又搭配鄰近捷運站的優勢，為開璽富富增添不少特點，接著我們就一同來看看開璽富富還有甚麼過人之處吧!

開璽富富 外觀示意圖

建案特色：

1.10年防水保固與淨水設備

開璽富富採用10年防水保固，並採用防水材料施工，全棟結構體外牆也使用防水工法，高於一般一年保固。此外，本案在淨水設備上規劃詳盡，包含德國BWT全自動反洗過濾器、微電腦軟水系統、微電腦除氯設備、英國Doulton陶瓷濾心設備，並在地下室與屋凸處，使用德製304不鏽鋼子母水箱，五道淨水措施一應俱全。

2.交通便捷好方便

開璽富富步行1分鐘即可到達捷運辛亥站；開車約10分鐘可到達公館商圈、約12分鐘可到達東區商圈或信義商圈，來回臺北市中心各商圈都具有不錯的便捷程度。

3.生活機能好便利

雖然開璽富富位於巷弄內，但步行2分鐘即有711超商、距離最近的全聯超市也只要步行7分鐘的路程，步行8分鐘也可到達興德市場，滿足多樣生活採買，鬧中取僻之於兼具生活機能的便利性。除此之外，若要前往萬芳醫院尋求醫療服務，步行11分鐘或開車5分鐘都可快速抵達。

開璽富富格局分析：

1.開璽富富屬於純住宅規劃、獨棟式的大樓，地上10層，地下2層，共有54戶住家。

2.標準層一層6戶，搭配2部電梯，分別規劃彈性1房空間(25坪)、2+1房(31坪)。

3.車道出入口為辛亥路四段166巷19弄，單面臨路，巷口較窄，車輛進出較不寬敞。車位為平面式14個、機械式40個，共有54個。

4.公設部分有接待大廳、Lounge Bar、交誼廳、閱覽室、健身房、商務區、電子信箱區、發呆亭、晴空水景、碧雲園步道、空中觀景區。公設比為38%，高於市場行情。

開璽富富標準層平面圖

1.紫色區域為25坪的規劃，戶別為B、E戶。單面採光搭配一陽台，房間、客廳均對外開窗，無暗房、暗廳的疑慮。格局內無任何室內柱，空間利用有效率。客廳空間寬敞，可依需求另規劃彈性空間。主臥可置放雙人床。衛浴為三件式規劃，搭配使用乾濕分離淋浴間。廚房為一字型開放式規劃，搭配使用電磁爐，另留有空間可做電器櫃的收納。不錯的地方是，室外機在陽台外另規劃空間置放，不會影響到陽台空間使用。

2.黃色區域為31坪2+1房的規劃，戶別為A、C、D、F戶。雙面採光搭配一陽台，房間、客廳均位於採光面上，無暗房、暗廳的疑慮。須留意玄關處有部分室內柱，可能會影響到收納空間的規劃。客廳空間寬闊，可依照需求另規劃書房、臥榻等多功能使用空間。房間內皆可擺放雙人床。衛浴為三件式規劃，無對外開窗通風，可能會有潮濕的疑慮。廚房則為一字形、開放式規劃，搭配使用雙口電磁爐。另留有空間可做電器櫃的收納。室外機也在陽台外另規劃空間置放，不會影響到陽台空間使用。

實價登錄分析：

開璽富富位於興隆生活圈，此生活圈主要是以興隆路沿線發展機能所形成的。而興隆路經過的區域還有萬芳醫院生活圈，兩生活圈以辛亥路五段為界，機能相輔相成，因此本案將以這兩區的區域價格進行分析。

1.興隆生活圈

此區域內最主要的機能為興隆市場，區域內多公園、學校與綠地，居住品質良好。但行經的捷運站僅有辛亥站，生活圈內大眾運輸交通多需仰賴公車通行。近年來新建案多位於公園與學校旁邊，使區域價格有明顯上升。2017年大樓平均成交單價為52.42萬/坪，到了2021年已上升至60.21萬/坪。近一年屋齡0~5年成交價落在64.85 萬/坪，有節節升高的趨勢。

興隆生活圈周邊個案

開璽富富 屋齡7年。平均成交價69.94萬/坪。近一年無交易資訊。

蔚來之森 屋齡1年。平均成交價57.35萬/坪。近一年成交價69.68萬/坪。近一年成交價57.2萬/坪。

靜心新貴/靜心多多 屋齡6年。平均成交價68.47萬/坪。近一年無交易資訊。

敦南捷境 屋齡9年。平均成交價59.02萬/坪。近一年成交價72.61萬/坪。

2.萬芳醫院生活圈

此區域的生活機能沿著興隆路三段發展，麥當勞、星巴克、全聯超市等連鎖品牌均位於此。除此之外，萬芳醫院提供的醫療服務，加上捷運文湖線行經所帶來的區位優勢，令此生活圈的房價成為文山區內房價第二高的生活圈。2017年大樓平均成交單價為57.19萬/坪，2021年至今成長至64.67萬/坪。近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價也落在68.59 萬/坪。

萬芳醫院生活圈周邊個案

南方莊園 屋齡6年。平均成交價71.65萬/坪。近一年成交價107.17萬/坪。

鵲喜 屋齡6年。平均成交價66.43萬/坪。近一年成交價95.79萬/坪。

拓真 屋齡6年。平均成交價62.32萬/坪。近一年成交價101.53萬/坪。

萬芳靚 屋齡10年。平均成交價49.69萬/坪。近一年無交易資訊。

3.雖然兩生活圈皆沿著興隆路發展，且都有市場、公園、學區等機能，但兩區價格的差異主要是來自於捷運站，萬芳醫院生活圈主要有文湖線行經整個區域，且腹地較大；而興隆生活圈內只有少部分區域接近捷運辛亥站，發展腹地也較小，造成兩區域生活機能條件與房價的落差。開璽富富由於鄰近捷運辛亥站，所以在區位上較有優勢，但開價仍高於市場行情。

開璽富富評價：

開璽富富具有交通便捷性、生活方便性兩大區位優勢，再加上產品本身在防水的規劃上很詳盡，可減緩靠近山邊所帶來的潮濕現象。此外，本案所提供的10年防水保固也是一大亮點。不過本案的位置也鄰近福地，算是本案中最大的抗性。若對於辛亥捷運站周邊建案有興趣的朋友們，不妨來參考看看開璽富富的規劃。