2021-11-09
看屋筆記

看屋筆記:高雄市三民區上美術(個案+價格分析)

閱讀重點

「中都重劃區」該重劃區是高雄市區內唯一的重劃區,以中都濕地公園為核心,重劃區內整體綠覆蓋率超過40%,除了佔地12.6公傾的中都濕地公園、美都榕樹公園等優美綠地外,近年鐵路地下化及輕軌計畫也都規劃在中都重劃區設有停靠站,多項利多帶動房地產整體價值,眾多建商紛紛插旗推案,使該區具有發展潛力新興房市熱區,由於距離高雄指標豪宅地段美術館特區僅一橋之隔,外圍機能已相當成熟,房價也隨之上揚。
 

一起來看三民區建案:榮欣建設開發『上美術
 

建案特色:
 

  • 建案規畫:千坪基地,低密度森邸,水木花石,900坪水月禪庭,60米崗岩潑墨山水巨畫,將靜水樸石光影提升至藝術層次,種下88棵印度紫檀與落羽松,春夏秋冬享受著不同的風景。
     
  • 地理位置:步行1分鐘可到中都濕地公園,車程2分可達青海商圈,車程5分內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站;未來可快速接軌國際地標高雄新站,輕軌、台鐵、捷運串聯相通,通勤、轉乘皆便利,便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。

 

上美術格局分析:
 

  • 建案基地面積1583坪,位於高雄市三民區十全路、德興街,雙面臨路,於美術大悅旁(棟距40米),周邊道路退縮5~10米,保持一定的棟距採光與通風性。
     
  • 樓層規劃為地上1幢4棟15層,地下2層建築,共有257戶住家,10間店面,戶型規劃為2房23坪, 及四房66坪,一層5戶併2梯,電梯戶數比佳。
     
  • 車位則為坡道平面式127個、機械式126個,車位比1:0.94,車位比充裕。各棟電梯直達地下停車無須轉梯。
     
  • 多元設施規劃:挑高門廳、接待大廳、前後院造景花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區,設施比35%,符合市場行情。
     
  • 管理費65元/坪/月,符合市場行情。
     
  • 此建案為高雄厝建案
     

上美術 D2傢配圖

  • D2規劃2+1房/2廳/2衛浴,梁柱外推,格局方正,走道順暢,3面採光、客廳採光通風佳。
     
  • 主次臥皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。
     
  • 主臥衛浴開窗,採用乾濕分離,日後較無潮濕問題。
     
  • 較為可惜客衛未開窗,未來須留意潮濕問題。
     
  • 廚房採獨立式一字型設計,靠近工作陽台提升通風與採光,未來較無油煙問題。
     
  • 規劃高雄厝前後陽台,可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。
     

實價登錄分析:

 

  • 上美術 位於 中都重劃區
    中都重劃區 個案
    近一年屋齡5年內新屋成交價約落在27.94 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在24.54 萬/坪。

    上美術:屋齡3年。 平均成交價30.79萬/坪。 近一年成交價40.18萬/坪。

    馥+:屋齡1年。 平均成交價36.89萬/坪。 近一年成交價43.05萬/坪。

    潤隆樹禾苑:屋齡1年。 平均成交價34.34萬/坪。 近一年成交價41.13萬/坪。

    悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園:屋齡3年。 平均成交價25.22萬/坪。 近一年成交價37.6萬/坪。

    上銘蒔尚:屋齡3年。 平均成交價25.27萬/坪。 近一年成交價40.79萬/坪。

  • 農十六特區 個案
    近一年屋齡5年內新屋成交價約落在37.08 萬/坪。近一年的整體成交價來看,約落在24.36 萬/坪。

    京城KING PARK/京城帝寶:屋齡8年。 平均成交價58.31萬/坪。 近一年成交價63.05萬/坪。

    雄崗信義美術館:屋齡5年。 平均成交價46.08萬/坪。 近一年成交價34.81萬/坪。

    皇苑世紀館:屋齡8年。 平均成交價41.08萬/坪。 近一年成交價41.61萬/坪。

    京城IFC/京城PARK TOWER:預售屋。 平均成交價48.26萬/坪。 近一年成交價48.66萬/坪。

時2
 

 

上美術評價:

 

隨著美術館特區農十六特區的土地開發已飽和的狀況下,中都重劃區因地段距離高雄豪宅聚落美術館特區僅1條願景橋之隔,讓不少建商們紛紛進場開案;是少許機能尚未完善,房價卻已漲到3字頭甚至更高的重劃區,加上近年高雄眾多利多議題,其他建案也漸漸調高開價,須留意周圍還有許多未開發空地,須留意未來棟距及建設期間交通黑暗期。