看屋筆記：高雄市三民區上美術(個案+價格分析)

「中都重劃區」該重劃區是高雄市區內唯一的重劃區，以中都濕地公園為核心，重劃區內整體綠覆蓋率超過40%，除了佔地12.6公傾的中都濕地公園、美都榕樹公園等優美綠地外，近年鐵路地下化及輕軌計畫也都規劃在中都重劃區設有停靠站，多項利多帶動房地產整體價值，眾多建商紛紛插旗推案，使該區具有發展潛力新興房市熱區，由於距離高雄指標豪宅地段美術館特區僅一橋之隔，外圍機能已相當成熟，房價也隨之上揚。
 

一起來看三民區建案：榮欣建設開發『上美術』
 

建案特色：
 

• 建案規畫：千坪基地，低密度森邸，水木花石，900坪水月禪庭，60米崗岩潑墨山水巨畫，將靜水樸石光影提升至藝術層次，種下88棵印度紫檀與落羽松，春夏秋冬享受著不同的風景。
   
• 地理位置：步行1分鐘可到中都濕地公園，車程2分可達青海商圈，車程5分內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站；未來可快速接軌國際地標高雄新站，輕軌、台鐵、捷運串聯相通，通勤、轉乘皆便利，便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。

上美術格局分析：
 

• 建案基地面積1583坪，位於高雄市三民區十全路、德興街，雙面臨路，於美術大悅旁(棟距40米)，周邊道路退縮5~10米，保持一定的棟距採光與通風性。
   
• 樓層規劃為地上1幢4棟15層，地下2層建築，共有257戶住家，10間店面，戶型規劃為2房23坪， 及四房66坪，一層5戶併2梯，電梯戶數比佳。
   
• 車位則為坡道平面式127個、機械式126個，車位比1:0.94，車位比充裕。各棟電梯直達地下停車無須轉梯。
   
• 多元設施規劃：挑高門廳、接待大廳、前後院造景花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區，設施比35%，符合市場行情。
   
• 管理費65元/坪/月，符合市場行情。
   
• 此建案為高雄厝建案
   

上美術 D2傢配圖

• D2規劃2+1房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，走道順暢，3面採光、客廳採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 主臥衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 較為可惜客衛未開窗，未來須留意潮濕問題。
   
• 廚房採獨立式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃高雄厝前後陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。
   

實價登錄分析：

• 上美術 位於 中都重劃區
  中都重劃區 個案
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在27.94 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在24.54 萬/坪。
  
  上美術：屋齡3年。 平均成交價31.21萬/坪。 近一年成交價43.79萬/坪。
  
  馥+：屋齡1年。 平均成交價38.93萬/坪。 近一年成交價43.53萬/坪。
  
  潤隆樹禾苑：屋齡1年。 平均成交價34.85萬/坪。 近一年成交價44.53萬/坪。
  
  悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園：屋齡4年。 平均成交價25.53萬/坪。 近一年成交價36.1萬/坪。
  
  上銘蒔尚：屋齡4年。 平均成交價25.27萬/坪。 近一年無交易資訊。

• 農十六特區 個案
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在37.08 萬/坪。近一年的整體成交價來看，約落在24.36 萬/坪。
  
  京城KING PARK/京城帝寶：屋齡9年。 平均成交價58.89萬/坪。 近一年成交價66.9萬/坪。
  
  雄崗信義美術館：屋齡6年。 平均成交價46.39萬/坪。 近一年成交價62.8萬/坪。
  
  皇苑世紀館：屋齡9年。 平均成交價41.57萬/坪。 近一年成交價47.05萬/坪。
  
  京城IFC/京城PARK TOWER：預售屋。 平均成交價50.94萬/坪。 近一年成交價52.28萬/坪。

• 中都重劃區因鄰近農十六特區及美術館特區，且都擁有高綠覆率特色，價格通常會參考彼此，由於農十六特區及美術館特區生活機能發展較成熟，開價通常會比中都重劃區較高且新推案也較少，從上美術的開價來看，應該還有一點議價空間。

上美術評價：

隨著美術館特區與農十六特區的土地開發已飽和的狀況下，中都重劃區因地段距離高雄豪宅聚落美術館特區僅1條願景橋之隔，讓不少建商們紛紛進場開案；是少許機能尚未完善，房價卻已漲到3字頭甚至更高的重劃區，加上近年高雄眾多利多議題，其他建案也漸漸調高開價，須留意周圍還有許多未開發空地，須留意未來棟距及建設期間交通黑暗期。