看屋筆記:文山區喆美(個案+價格分析)

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看屋筆記:文山區喆美(個案+價格分析)

喆美

台北市文山區以濃厚的文教氣息與高綠覆率聞名,木柵環境清幽,景美商圈熱鬧、機能便捷,深受注重環境的自住客喜愛。本案喆美步行5分鐘就可抵達捷運景美站,鄰近景美市場與景美夜市,生活便利性十足。緊接著我們就來看看喆美還有甚麼特色吧!

 

喆美 外觀示意圖

喆美外觀圖

 

喆美建案特點:

 

1.交通便利

喆美距離捷運松山新店線的景美站僅350公尺,步行5分鐘即可到達,連結板南線、淡水信義線十分便利。此外,本案還可開車連結至水源快速道路、64快速道路、國道三號,無論是通往萬華、中永和或板橋都很方便。

2.機能豐富

喆美周遭除了便捷的生活機能外,也有醫療、休閒娛樂等各式設施,以下將一一說明:

  • 生活採買:步行1分鐘即可到達景美市場;2分鐘到達寶雅;3分鐘可到達愛買景美店;約6分鐘也有全聯超市可進行多樣生活採買。
  • 休閒娛樂:步行1分鐘即可到達景美夜市(早上是景美市場);距離臺北市立圖書館景新分館也只要步行1分鐘即可抵達,滿足豐富的休閒、娛樂與圖書的需求。
  • 醫療設施:本案周邊也有完善的醫療機能,步行5分鐘並穿越羅斯福路六段後,就可抵達景美醫院,就醫需求也能一併滿足。

3.學區優良

文山區本身就具有不錯的學區優勢,而本案周遭亦有許多學校。步行3分鐘即可抵達景美國小,距景美國中約5分鐘步程,步行約10分鐘也可到達世新大學。

 

喆美建案平面解析:

 

喆美 1F平面圖

喆美1F平面圖

 

1.喆美屬於住商混合使用、獨棟式的大樓,地上14層,地下4層,共有112戶住家、12戶店面。

2.標準層一層9戶,搭配3部電梯,分別規劃2房(22~24坪)、3房(33~37坪)。

3.汽車車道由景後街進出,車位為機械式規劃,共有76個。A1/A10低樓層住戶可能會受到一點影響。

4.公設部分有接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室,公設比為34.2%。

 

喆美標準層平面圖

喆美標準層

 

1.黃色區域為2房的格局,坪數為22~24坪,戶別為A2/A3/A8/A9/A10。以下將依其格局差異分別說明:

  • A2:單面採光,格局方正,格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。
    • 玄關的進出可能會與客廳電視牆有衝突。
    • 主臥可放置長排衣櫃並規劃更衣空間。
    • 衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,客衛浴的洗手台設置於衛浴空間外,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。
    • 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。
  • A3:單面採光,房間皆有開窗,無暗房問題。但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。
    • 主臥尺度寬敞,可放置長排衣櫃並規劃更衣空間。
    • 衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。
    • 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。
  • A8:單面採光,房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。
    • 進出口的動線可能會與客衛浴出入口衝突。
    • 客廳空間沙發的擺放須留意尺寸,才不會影響到進出次臥的動線。
    • 主臥尺度寬敞,可放置雙排衣櫃並規劃更衣空間;次臥與陽台相連,可規劃單人房。
    • 衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。
    • 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐,有較大的工作陽台,空間使用方便。
  • A9:單面採光,格局方正,格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳無採光,有暗廳的疑慮。
    • 進出口的動線可能會與客衛浴出入口衝突。
    • 客廳空間沙發的擺放須留意尺寸,才不會影響到進出次臥的動線。
    • 次臥與陽台相連,可規劃單人房。
    • 衛浴部分主衛浴為二件式規劃;客衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。
    • 廚房為一字型、獨立式規劃,搭配使用瓦斯爐。
  • A10:雙面採光,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。
    • 主次臥皆可擺放雙人床,須留意主臥與主衛浴的出入口會有相互衝突的疑慮。
    • 雙衛浴皆為三件式規劃,其中主衛浴搭配浴缸;客衛浴搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。
    • 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。電器櫃擺放需另外規劃空間。

2.藍色區域為3房的格局,坪數為33~37坪,戶別為A1/A5/A6/A7。以下將依其格局差異分別說明:

  • A1:三面採光,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。
    • 玄關為獨立式規劃,可做鞋櫃的收納,惟須留意有部分室內柱在內,稍影響到空間利用。
    • 主臥空間寬敞,可規劃L字型衣櫃。兩次臥可分別規劃單人房與雙人房。
    • 衛浴為三件式規劃,其中主衛浴搭配使用乾濕分離的淋浴間;客衛浴搭配使用浴缸且有對外開窗。
    • 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。電器櫃擺放需另外規劃空間。
  • A5:雙面採光,格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。
    • 玄關為獨立式規劃,尺度寬敞,除了可做鞋櫃的收納,還有擺放穿鞋凳的空間。
    • 兩次臥可分別規劃單人房與雙人房,其中單人房有兩面開窗通風。
    • 衛浴為三件式規劃,其中主衛浴搭配使用浴缸;客衛浴搭配使用乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能有潮濕的疑慮。
    • 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。
  • A6:雙面採光搭配雙陽台,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。惟須留意客廳內有室內柱,會影響到電視牆空間的規劃。
    • 兩次臥可分別規劃單人房與雙人房,其中雙人房與工作陽台相連。
    • 衛浴為三件式規劃,皆搭配使用乾濕分離的淋浴間。雙衛浴皆無開窗通風,可能有潮濕的疑慮。
    • 廚房為一字型、獨立式規劃,搭配使用瓦斯爐。
  • A7:雙面採光,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。
    • 玄關為獨立式,尺度寬敞,可做鞋櫃收納的規劃。
    • 主次臥皆可擺放雙人床,其中一次臥與陽台相連結。
    • 衛浴部分,主衛浴為三件式規劃,搭配使用淋浴間,且有對外開窗通風;客衛浴為四件式規劃,無對外開窗。
    • 廚房為雙排獨立式規劃,電器櫃的收納空間好利用。

 

實價登錄分析:

 

喆美位於景美生活圈,由於生活機能的成熟性、松山新店線的優勢與學區條件,本區域的價格是文山區內最高的。價格僅次於景美生活圈的區域是萬芳醫院生活圈,同樣具備相似的條件。且文山區兩大醫院也位於這兩個生活圈,因此本案的區域價格比較將以這兩區域進行分析。

 

1.景美生活圈

景美生活圈的商業機能基本上是沿著羅斯福路發展,而又以捷運景美站、景美市場為中心發展成成熟的商圈。主要的醫療資源是景美醫院。除此之外,景美生活圈內有5座公園與鄰近的景美河濱公園,還可通往仙跡岩登山步道。區內有6間學校,具有豐富的文教氣息。以上優良的居住條件,都為本區域的價格提供良好的發展空間,近五年的大樓平均成交單價由2017年的57.74萬/坪上升至2021年至今的70.34萬/坪,近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價也落在76.08 萬/坪。

 

景美生活圈周邊個案

景美實價登錄

 

喆美 預售屋。平均成交價69.41萬/坪。近一年無交易資訊。

吉美君悦 預售屋。平均成交價81.83萬/坪。近一年成交價83.81萬/坪。

玖原青文青區 屋齡1年。平均成交價79.55萬/坪。近一年成交價79.78萬/坪。

 

 

2.萬芳醫院生活圈

萬芳醫院生活圈最繁華與機能最豐富的地方聚集在興隆路上,除此之外,興隆市場、捷運萬芳醫院站也提供豐富的生活機能。區內亦有多所公園與學校,包含萬芳高中、興華國小、中國科技大學、警察專科學校,提供不錯的居住條件。此區域推案量較少,但價格也呈現緩緩上升的趨勢,2017年大樓平均成交單價為57.19萬/坪,2021年至今成長至64.67萬/坪。近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價也落在68.59 萬/坪。

 

萬芳醫院生活圈 周邊個案

萬芳醫院生活圈

 

沐極 預售屋。平均成交價58.85萬/坪。近一年成交價61.11萬/坪。

興隆錄 預售屋。開價57萬/坪起。

拓真 屋齡2年。平均成交價59.84萬/坪。近一年無交易資訊。

萬芳靚 屋齡6年。平均成交價48.2萬/坪。近一年成交價57.74萬/坪。

 

3.根據兩區的比較可以發現無論是在學區、綠地、市場、醫療設施、捷運系統都有共同條件,兩區最大的差異在於景美生活圈的捷運景美站是捷運松山新店線;萬芳醫院生活圈的捷運萬芳醫院站是捷運文湖線,文湖線屬於捷運的支線,在捷運站點的串聯就有差異,支線所行經的地區多為臺北市外圍地帶,捷運的轉運上需要更多交通時間,又景美生活圈的生活機能更為成熟,因而造就兩地區價格的差異。喆美的開價屬於合理範圍。

 

喆美評價:

 

景美生活圈除了擁有文教氣息與高綠覆率的氛圍,還有優良的學區與便捷的交通設施,整體機能十分方便。喆美距離捷運景美站僅350公尺,下樓即享夜市美食,不過也由於離夜市較近,在意環境的朋友需稍加留意。有在景美生活圈找捷運宅的朋友們,可以參考看看喆美的規劃喔!

 

 

更新時間 2021/11/08
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