2021-12-27
看屋筆記看屋筆記：高雄市左營區馥驛(個案+價格分析)
閱讀重點
高鐵特區匯集台鐵、高鐵與高捷三鐵共構的交通機能，也產生休閒購物商場的群聚效應 ，新光三越百貨、彩虹市集與環球新左營購物中心讓高鐵特區生活機能更加便利，也推使周邊當地商圈發展更加繁榮，近年高鐵特區附近利多因素多，其中包括台積電進駐以及中油遷廠區和橋科等議題，交易景況熱絡，未來房市發展令人期待。
一起來欣賞左營區建案：澄德建設開發『馥驛』
建案特色：
- 總價優勢：隨著台積電的設廠議題，鄰近高鐵站該區域的雙車電梯墅，基本上都是3~4字頭的開價，其入手門檻較高，建案總價規劃2430萬起；總價較低也能減少購屋族的負擔。
- 建案規畫：一樓客廳挑高4.5米，挑高客廳可以增加房屋整體的巨集偉壯觀氣勢，使得空間視覺上延伸，開闊視野，對於居住者的心情大有幫助。電梯與樓梯置中，格局方正，使室內坪效發揮最大，雙車位電梯別墅；長輩們上下樓更安全，多元格局；間間套房，部分戶型規劃孝親房，乘載著一家三代的回憶。
- 品質生活：單純住宅區，車流量小，隱私佳，住戶出入較為單純，居住品質高，還有屏山國小、勝利國小、大義國中、美國學校眾多優質學校學區。
- 地理位置：車程1~2分鐘即可抵達高鐵左營站，三鐵共構加上左營新光三越、彩虹市集、環球百貨等百貨及周邊商圈，生活機能採買方面非常方便。交通方面，出門即有國道十號可利用，輕鬆快速往來各縣市。
馥驛格局分析：
- 基地面積372坪，共分為面大中二路781巷1弄和大中二路711巷，路寬均為6米，無大車進入社區，安靜住宅區。本案總共規畫11戶，為臨路電梯雙車別墅住宅，戶數相對單純。
- 地坪25~33坪、 建坪60~78坪，規劃為地上4樓高、4~5套房，適合三代同堂大家庭的電梯雙車別墅標的。
- 透天建物面寬面寬4.1~6.9米，一樓挑高4.5米，其他樓層挑高3.2米，空間感較於其他傳統透天表現更佳。
- 建材採用：林內三機、櫻花牌頂級整體廚具、5+5mm雙層玻璃氣密窗、加拿大 Hennessy＆Hinchcliffe品牌衛浴設備、Panasonic抽風機、Panasonic智能免治馬桶，永大六人梯。建材綜觀屬於中階的等級。
馥驛 A3傢配圖
- A3規劃4房/2廳/1室/5衛浴，臨路戶型，雙面採光，2~4樓都有規劃陽台。
- 一樓為前後雙車車庫、客廳、餐廳及廚房，開放式廚房使用天然氣明火設施，靠近後陽台，較無油煙問題。
- 一樓客衛設在後陽台，風水上讓晦氣不在屋內。
- 2樓規劃為雙套房，規劃前陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用，後方衛浴開窗，並採用乾濕分離，日後免煩惱潮濕問題，較為可惜的是前方衛浴並無開窗。
- 3樓同樣規劃為雙套房，格局方正，間間套房，使用衛浴不需等待。
- 頂樓為多功能空間和前後陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用。
馥驛 A13傢配圖
- A13規劃4房/2廳/6衛浴，雙面臨路戶型，三面採光，梯間開窗，通風採光佳。
- 1樓為並排雙車車庫及衛浴規劃，衛浴開窗，日後免煩惱潮濕問題，前庭後院，可供儲物、曬被及聚會休憩、園藝造景。
- 2樓規劃前陽台，客廳、餐廳及廚房，開放式廚房使用天然氣明火設施，較為可惜廚房無開窗，較需留意油煙問題。衛浴開窗，日後免煩惱潮濕問題。
- 3樓規劃為雙套房，規劃前陽台，主臥可另外隔出衣帽間收納，可用空間大，左方衛浴開窗，並採用乾濕分離，比較可惜右方衛浴無開窗。
- 頂樓為雙套房和前後陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用，左方衛浴開窗，並採用乾濕分離，比較可惜右方衛浴無開窗。
實價登錄分析：
- 馥驛 位於 左營高鐵特區
馥驛：屋齡5年。 地坪25~33 坪。 平均成交價37.64萬/坪。 近一年無交易資訊。
高鐵園墅A區：屋齡5年。 地坪21~31坪。 平均成交總價2358萬/戶。
高鐵園墅B區：屋齡5年。 地坪21~31坪。 平均成交總價2205萬/戶。
源盛高鐵讚：屋齡6年。 地坪30.77~33.25坪。平均成交總價2600萬/戶。
優秀賞NO40：屋齡7年。 地坪38~86坪。平均成交總價5025萬/戶。
水方坂上頂：屋齡7年。 地坪34.6坪。 平均成交總價3970萬/戶。
優秀賞NO43：屋齡7年。 基地面積67 坪。 歷史成交總價8300萬/戶。
馥驛評價：
交通重大建設一直是區域保值性的重要關鍵，加上台積電話題，使得最近左營高鐵特區推案量不少。馥驛整體規劃偏向自住產品，步行3分內可擁有三鐵共構，居住環境單純，也受到不少通勤族青睞。留意的旁邊的空地目前正在出售中，日後有可能會推出建案，須留意建設時的交通黑暗期。