看屋筆記：高雄市左營區艾美巨蛋(個案+價格分析)

高雄房地產市場來說，許多人認為以巨蛋生活圈最具保值性，隨著巨蛋周邊土地開發逐漸飽和，素地取得價格不斷提升，儘管該區域新案成交價已經站穩3字頭，近年來高雄漢神巨蛋生活圈還是不斷吸引居住人口移入，加上義联集團義享天地完工，未來還有富邦金控BOT案和聯上複合式停車場BOT案等多家百貨開發中，除了商業機能不斷提升，也提供了大量的就業機會，未來將成為博愛百貨特區，讓該區喊出房價4字頭只是時間的問題。

一起來欣賞左營巨蛋生活圈的建案：南仁湖育樂『艾美巨蛋』

艾美巨蛋外觀圖

建案特色：

1. 建案規格：建案全棟規劃全兩房，兩房不僅有雙面採光，部分兩房房型擁有三面採光，且兩房都搭配雙衛浴，以市區來說，是少有的良好規劃。
    
2. 單純戶數：著市面上首購型產品戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約53戶，相對來說單純。
    
3. 地理位置：該建案的地理位置是最大賣點，屬於鬧中取靜的精華地段，周邊生活機能完善，生活機能步行約5分可到漢神巨蛋、崇德商圈等。交通部分，車程約10分到國10鼎金系統，步行5分左右可到捷運生態園區站。未來還有富邦BOT案、聯上BOT案等利多話題。
    
4. 全棟建材：廚房、衛浴使用日本Panasonic品牌，德國倍世BWT全棟式淨軟水，樂邁石晶地等，以首購產品來看，屬於中高階規格。

艾美巨蛋格局分析：

艾美巨蛋標準層分析

• 基地面積200.9坪，社區單面臨路，面文康路(約17米寬)，大門進出入為文康路，社區臨路有設計退縮空間，助於提升居住環境的安全性和舒適度。
   
• 建案位於左營巨蛋精華地區且鬧中取靜地段，周圍建築為透天或大樓，建案兩側為透天和空地，後面則有大樓，建案整體採光通風風稍微不足，面文康路房型採光通風不錯。
   
• 社區採獨棟規劃，12F/B4電梯大樓，1戶店面、共規劃53戶，戶數相對單純許多，但日後管理費可能較高。
   
• 建案樓層戶數5戶併2梯電梯，電梯比和樓層戶數表現佳，2部電梯可以直達地下室，梯間有開窗，採光佳。
   
• 整棟規劃全2房/22~27坪，適合投資客群或首購族，因全兩房的關係，日後鄰居可能替換率較大，建案不是高雄厝，全棟使用IH電子爐設施。
   
• 社區公設有：接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、健身房、信箱區、曬被區等，公設單純，公設比約38%略高於市場行情。
   
• 車道由文康路下地下室，社區採單向車道規劃，並且在退縮設計的條件下，保護了用路人與駕駛者的安全，該道路寬敞且車流量不多。
   
• 社區皆規劃為坡道平面車位，每戶配一機車位，平面車位共45個，車位比1:0.8，車位比尚可接受，部分房型無法購買車位。
   
• 管理費：100/坪，汽車位清潔費：500/月，機車清潔費：100/月，略高於市場行情。
   
• 建材使用：Panasonic 除油煙機、主臥Panasonic全自動馬桶、次浴 Panasonic馬桶+溫洗便座、 Panasonic五合一暖風機、Panasonic全套件組裝廚具、Panasonic懸吊式烘碗機 SVAGO單區&雙口IH爐、BWT全棟式淨水 、主臥德國V.B(面盆 、面盆龍頭、淋浴龍頭) 次浴TOTO(面盆、面盆龍頭、淋浴龍頭)、維夫拉克 3in1電子鎖、SPC隔音地板、大同氣密窗等，屬於中階以上規格。
   
• 建案學區：新光國小、左營國中。

艾美巨蛋A房型傢配圖

• 為2房/26.83坪，格局方正，客廳採光良好，室內動線流暢，房型為三面採光。
   
• 開放式廚房，靠近工作陽台，通風良好，油煙問題不大，使用IH爐設施。
   
• 少見的兩房規劃雙衛浴且都有開窗，通風沒有問題，採用乾濕分離衛浴，還有一套房設計，使用通用化衛浴。
   
• 單一陽台設計，且另外規劃冷氣室外機擺放位置，以兩房來說還可以接受。
   
• 兩間臥室都有開窗，採光通風佳。

實價登錄分析：

艾美巨蛋位於生態園區生活圈
 

1. 生態園區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.74萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪，且價格有近期有明顯上揚的趨勢。該區的交易也相當活絡，平均成交量也有600筆以上。
   
   艾美巨蛋：屋齡0年。 平均成交價39.07萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   京城V PARK：屋齡6年。 平均成交價36.82萬/坪。 近一年成交價48.88萬/坪。
   
   時尚京城：屋齡7年。 平均成交價36.24萬/坪。 近一年成交價45.26萬/坪。
   
   
    
2. 巨蛋生活圈近一年屋齡0~5年成交價約落在30.54萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~22萬/坪，該區為高雄房市熱區，新屋成交價已經來到30萬大關了。
   
   博愛香榭：屋齡0年。  平均成交價30.22萬/坪。 近一年成交價30.91萬/坪。
   
   鑫巨蛋2期：預售屋。  開價42~46萬/坪起。 
   
   城揚J-Modern：屋齡5年。 平均成交價37.53萬/坪。 近一年成交價55.29萬/坪。
   
   
    
3. 左營因為鄰近楠梓區，所以同樣是台積電受惠的區域，2021下半年開始，該區域新屋成交價已經站穩3字頭了，預售建案的話，開價更是直接來到4字頭。目前艾美巨蛋還在預售階段中，如果參考附近建案的近期成交價落在37-40左右，因此艾美巨蛋開價會接近4字頭。

艾美巨蛋評價：

巨蛋生活圈現在有許多大樓BOT案正在動工中，加上原有的漢神巨蛋商圈，被許多人看好成為下一個台北信義區百貨地段。艾美巨蛋整體規劃自住或投資皆宜，尤其是在市區可以見到兩房搭配雙衛浴，且衛浴還有開窗，並設計至少雙面採光，其房型規劃令人深刻，再加上平面車位和日本Panasonic的建材，吸引不少人的注意，不過較高額的管理費，以高雄來說，接受度會是讓人考慮的地方。小編也好想住這裡喔~走路到巨蛋~