看屋筆記：高雄市苓雅區永信朗境(個案+價格分析)

苓雅區是高雄發展較早的區塊，近年主要推案集中在武廟商圈以及周邊鄰近，區域機能成熟，包括有兩座捷運站點，橘線五塊厝站、技擊館站，日後還有輕軌行經，更有中山高中正路交流道，交通機能非常成熟，近年來吸引不少建商收購空地或老屋，改建為新建案，吸引久居當地的民眾換屋。

一起來欣賞苓雅區建案：永信建築開發『永信朗境』
 

建案特色：

• 建案規劃：一層四戶兩梯，戶戶規劃三面採光，相較一層多戶的「飯店式管理」大樓，樓層出入單純，不會因為鄰居過多就會製造不少噪音而影響居住品質。
   
• 四面臨路：四面臨路大基地，且旁邊皆為透天及小綠化帶，棟距良好，中高樓層具備不錯的景觀優勢，採光和隱私性也較好。
   
• 地理位置：車程約5分鐘內可達武廟市場、特力屋大順店、全聯福利中心九如店，生活機能不管是採買外食或生活用品皆便利。車程1分鐘即可達學區凱旋國小，距道明國高中約2分鐘車程，家長接送方便，車程4分鐘可至科工館公園。車程約10分鐘可到國道一號九如交流道銜接國道三號、十號、88快速道路，快速往來鄰近地區及各縣市。
   

永信朗境格局分析：

永信朗境 標準層分析

• 建案基地946坪，四面臨路，坐落憲政路、憲政路179巷，憲政路123巷6弄及消防通道，道路退縮5米，格局坪數規劃三房45坪、 四房72坪。
   
• 樓層規劃為2棟地上15層，地下3層建築，共有112戶純住家，無店面，出入單純好管理。
   
• 單層4戶併2部電梯，電梯直達地下室，電梯戶比數佳，出入較為單純。
   
• 車道入口由憲政路下地下室，車位規劃為雙車道坡道平面車位、平面式157個，車位比1:1.4，車位比稍多，部分房型需搭配雙車位。
   
• 管理費60元/坪/月；略低於市場行情，汽車車位管理費300元/位；符合市場行情。
   
• 建案右側仍有許多空地，未來也許會有新建案的開發，須留意棟距、短暫施工吵鬧及交通黑暗期等問題。
   
• B棟有較明顯之風水抗性。
   

永信朗境 B3傢配圖

• B3規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正，走道順暢，雙面採光、客廳採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 廚房採開放式L型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案非高雄厝規劃。
   
• A3客廳陽台面向有建案開發中，未來須留意棟距及隱私問題。
   

實價登錄分析：

• 永信朗境 位於 武廟生活圈
  
  武廟生活圈個案：近一年新屋成交價約落在25.02萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在19.99萬/坪，武廟生活圈近年為推案熱地，年均成交價有逐年攀升的趨勢。
  
  永信朗境：屋齡5年。 平均成交價31.31萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  東高新STYLE：屋齡6年。 平均成交價29.28萬/坪。 近一年成交價42.45萬/坪。
  
  皇普摩天100：屋齡1年。 平均成交價23.59萬/坪。 近一年成交價35.05萬/坪。

• 高雄房市火熱到不行，目前武廟生活圈憲政路的新屋成交價已經站穩27大關，並朝3字頭邁進。目前永信朗境的資料較為不足，但推估三字頭是必然的了。
   

永信朗境評價：

武廟生活圈該區地理位置佳，不僅靠近武廟商圈，在交通及學區都有一定的優勢，目前預估有4-5個建案動工推案中，一般建案多為雙面臨路，少許會有三面臨路，值得注意的是永信朗境是四面臨路且戶數低，在採光及通風上有著不錯的優勢，除了些許戶型有著路衝的風水抗性。