看屋筆記：新北市五股區茂德正義聯盟(個案+價格分析)

五股洲子洋重劃區的芳洲段，是該區最早開始發展的地方，代表了洲子洋的核心發展區域。洲子洋重劃區內除了洲子洋公園，芳洲公園是芳洲段唯一的公園，目前公園周邊僅剩茂德正義聯盟進行新建案銷售，本案規劃18~33坪2~3房，接下來我們就來看看這建案還有何特色吧！

茂德正義聯盟 外觀圖

建案特色：

1. 面向芳洲公園及47米新五路，前後臨路，兩面棟距皆開闊。

2. 生活機能

• 車行3分鐘到達全聯五股成泰店及五股國民運動中心；車行5分鐘則到達舊市區知名工商路商圈。
• 步行4分鐘到達未來全聯五股旗艦店(2022年上半年完工)；步行5分鐘就可到達成泰路商圈；步行10分鐘則可到未來五股公有市場(2022年上半年完工)。

3. 聯外交通方便

• 開車
  • 開車5分鐘連接台一線高架，到台北車站最快約15分鐘。 
  • 台64、65以及國道一號開車距離5分鐘就可連接，到達雙北各地區及其他縣市。
• 五泰輕軌
  • 步行2分鐘到達未來五泰輕軌F08站，預計可轉乘捷運新蘆線、未來環狀線北環段以及機場捷運線。
• 公車站
  • 基地旁就是芳洲一路公車站牌。

正義聯盟格局分析：

1. 基地面積約832坪，雙面臨路。一面為47米新五路，另一面過芳洲二路則面芳洲公園，有設置Ubike可使用。

2. 採AB棟兩棟式規劃，建築地上14層，地下6層樓，房屋根基穩固。地下層共規劃203個坡道平面車位。

3. 共有176戶住家、6戶店面，共計182戶。另外23戶社會住宅規劃於2、3F，出入口電梯動線與樓上住戶分開，不互相影響。

4. 標配5+5mm錦鋐氣密窗、櫻花廚具及和成衛浴。

5. 本案2棟標準層各規劃一層8戶共用2部電梯，住戶較多可留意等待電梯的時長。規劃18~33坪2~3房。

茂德正義聯盟 標準層平面圖

6. 紅色區塊為18~20坪小2房格局。

• A6、B6戶型為18坪，單面採光。
  • 客廳透過兩間臥室間接採光。
  • 廚房使用IH爐，位置緊鄰衛浴入口，須留意使用動線以及冰箱擺放位置。
  • 兩間臥室皆有採光。主臥兩面開窗採光；陽台部分需透過次臥進出。
  • 此戶型無室內柱，使用空間坪效佳。
• A7、B7戶型為19坪，單面採光。
  • 客廳需透過臥室間接採光。
  • 獨立式廚房規劃，陽台藉由廚房進出。
  • 兩間臥室皆有採光。次臥透過陽台間接採光。
  • 此戶型無室內柱，使用空間坪效佳。
• A1、B1戶型為20坪，單面採光。
  • 客廳面寬達3米6，使用舒適；受室內柱空間影響，可留意沙發擺放尺寸。需藉由陽台通過廚房及廊道間接採光。
  • 採獨立廚房設計，使用空間受限須留意冰箱擺放位置。
  • 兩間臥室皆有採光，次臥僅能擺放下單人床。兩間房門對開。
  • 公私領域區隔分明，保障家庭隱私空間。

7. 藍色區塊為19~33坪小3房格局。

• A5、B5戶型為19坪，單面採光。
  • 客廳需透過臥室間接採光，電視牆面空間受限，須留意電視擺放位置。
  • 廚房使用IH爐，位置正對臥室及衛浴入口，須注意其使用動線。
  • 一間臥室為暗房；一間臥室則透過陽台間接採光。
  • 陽台需通過衛浴的淋浴間進出。
  • 此戶型無室內柱，使用空間坪效高。
• A3、A8、B3、B8為27坪戶型，邊間兩面採光。
  • 有獨立玄關空間。
  • 客廳安定面空間受限，須注意沙發擺放尺寸。透過開放式廚房間接採光。
  • 一套半衛浴規劃，全套衛浴位於主臥。
  • 三間臥室皆有採光。大間的次臥有兩面採光，工作陽台透過此房間進出。
  • 此戶型無室內柱，使用空間坪效高。
  • B8、B9戶型面47米新五路二段；B3戶型可望芳洲公園。
• A2、B2、A9、B9相似戶型為31、33坪戶型，邊間兩面採光。
  • 有獨立玄關空間。
  • 透過開放式廚房間接採光。A9、B9的客廳受室內柱影響，須留意沙發擺放位置。
  • 有獨立餐廳的設計，並採雙陽台雙衛浴規劃。
  • 三間臥室皆有採光，大間次臥兩面採光，工作陽台透過此房間進出。
  • 此戶型無室內柱，使用空間坪效佳。
  • A2、A9、B2戶型可望芳洲公園；B9戶型則面47米新五路二段。

實價登錄分析：

茂德正義聯盟位於洲子洋重劃區。近期受剛性需求，以及鄰近新莊的重劃區發展帶動了洲子洋重劃區的房價。自2020年起成交單價呈現穩定的上升，2021年成交已過3字頭。根據歷年平均單價統計，目前整體區域平均單價為32.86萬/坪。

因地形狹長，以洲子洋公園(五股運動中心)為界，以北為成州段、以南為芳洲段。以下將兩區域做個案比較。

1. 洲子洋重劃區 芳洲段個案

茂德正義聯盟 屋齡2年。平均成交價32.27萬/坪。近一年成交價38.1萬/坪。

麗寶微風花園 屋齡4年。平均成交價36.95萬/坪。近一年成交價44.79萬/坪。

天空之邑 屋齡3年。平均成交價45.56萬/坪。近一年成交價49.82萬/坪。

春城愛 屋齡5年。平均成交價37.37萬/坪。近一年成交價50.46萬/坪。

洲子洋重劃區 芳洲段個案分布

2. 洲子洋重劃區 成州段個案

祥潤峰邑 屋齡7年。平均成交價30.74萬/坪。近一年成交價46.79萬/坪。

富域京站 屋齡5年。平均成交價31.09萬/坪。近一年無交易資訊。

山水城州 屋齡0年。平均成交價35.45萬/坪。近一年成交價50.32萬/坪。

洲子洋重劃區 成州段個案分布

3. 洲子洋重劃區內分區的芳洲段與成州段，兩者環境特色各不相同。相較成州段，芳洲段腹地較廣，較少受車行噪音影響，街廓也較完整及寬闊舒適，因此價格方面芳洲段就會比成州段略高。觀察芳洲段個案，除麗寶微風花園受個案自身抗性影響價格之外，正義聯盟開價符合市場行情。

正義聯盟評價：

茂德正義聯盟位於洲子洋最早發展的區域-芳洲段，且是芳洲公園周邊最後銷售的新建案。不僅是既有的舊市區商圈生活機能，未來步行4分鐘將有全聯五股旗艦店、步行10分鐘將有五股公有市場，預計都會為居民帶來更方便的生活機能。茂德正義聯盟18~33坪的2~3房戶型規劃多元，適合新婚首購考量預算的族群，最近有在關注此區的讀者不妨可以參考看看。