看屋筆記：高雄市鳳山區文化艾美(個案+價格分析)

隨著高雄鐵路地下化工程的完工，鳳山原地面台鐵軌道區域規劃成綠園道，並引進太陽能光電及智慧科技的生態智慧廊道設計，使地下化站區周圍成為推案熱區，大幅提升了社區的生活環境與居住品質，站區生活圈也可望再升級，看好未來房市發展前景。

一起來欣賞鳳山區建案：三地集團開發『文化艾美』

建案特色：

• 品質生活：建案基地鄰近鐵路地下化綠園道、寶業滯洪公園、青年公園；綠覆率高，遼闊且綠意盎然；前方及左右多為透天，永久棟距使環境寬敞舒適，中高樓層具備難得的景觀優勢，採光及隱私性也較好。
   
• 優質學區：車程約3分鐘即可抵達學區文華國小，距青年國中約2分鐘車程，優質學區，孩子安心上學，家長放心接送。
   
• 地理位置：車程3分鐘可達全聯福利中心正義店，5分鐘可達家樂福澄清店，9分鐘可達鳳山第一公有零售市場，約3分鐘可至正義車站，未來還有輕軌等利多議題，交通網亦有國道1號及88快速道路可利用，快速往來鄰近地區及各縣市。
   

文化艾美格局分析：

文化艾美 標準層分析

 

• 建案基地234坪，坐落文教路，單面臨路，前方道路退縮10米，後方退縮5米，與後方建案棟距間隔7~8米，格局坪數規劃2房-22.53坪 、 3房-33.03坪 、 4房-46.85坪。
   
• 樓層規劃為1棟地上15層，地下3層的住商大樓，總計84戶住家，2戶店面。
   
• 全棟單層6戶併2部電梯，梯間開窗，電梯直達地下室，電梯戶數比稍高，須留意電梯等待時間。
   
• 車道入口由文教路下地下室，雙車車道，車位規劃為雙車道坡道平面車位、平面式89個，車位比1:1.03，車位比佳。
   
• 單純公共設施規劃，接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區、會客室，公設比35%，符合市場行情。

• 藍色區域
  
  A7，A3規劃2房/2廳/1衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效大，雙面採光，稍須留意梁柱影響臥房坪效。
  
  主次臥皆有開窗通風，無暗房問題，客廳採光稍微不足。
  
  衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
  
  廚房採開放式一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
  
  稍須留意棟距及隱私問題。
  
   
• 黃色區域
  
  A5，A2規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效大，單面採光，客廳採光通風佳。
  
  主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
  
  較為可惜兩間衛浴皆無開窗，採用乾濕分離，日後稍須留意潮濕問題，客衛規劃為通用化衛浴。
  
  廚房採獨立式一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
  
  規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案非高雄厝陽台規劃。
  
   
• 紅色區域
  
  A6，A1規劃3+1房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效大，三面採光，客廳採光通風佳。
  
  主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
  
  衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，客衛規劃為通用化衛浴。
  
  廚房採獨立式一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
  
  規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案非高雄厝陽台規劃。
  
   

實價登錄分析：
 

• 文化艾美 位於 鳳山車站生活圈
  
  鳳山車站生活圈個案：
  近一年新屋成交價約落在24.55萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在16.6萬/坪，並且鳳山車站生活圈年均成交價有逐年攀升的趨勢，在鐵路地下化後，房價更是大幅成長。
  
  文化艾美：屋齡0年。 平均成交價27.95萬/坪。 近一年成交價43.3萬/坪。
  
  文化御璽：屋齡6年。 平均成交價21.63萬/坪。 近一年成交價34.41萬/坪。
  
  晴天樹：屋齡9年。 平均成交價21.26萬/坪。 近一年成交價33.49萬/坪。
  
  文山藏美/藏美ONE：屋齡9年。 平均成交價21.94萬/坪。 近一年成交價30.03萬/坪。

• 文化艾美 鄰近 文山特區
  
  文山特區 個案：
  近一年新屋成交價約落在26.81萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在23.72萬/坪，文山特區一直都是主打豪宅的推案熱點，在鳳山車站生活圈鐵路地下化後，也間接使房價成長。
  
  城揚御廳苑：屋齡6年。 平均成交價28.69萬/坪。 近一年成交價47.25萬/坪。
  
  鑫文山：屋齡8年。 平均成交價28.89萬/坪。 近一年成交價36.68萬/坪。 

  文山方城市：屋齡9年。 平均成交價25.16萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  聯上WE：屋齡2年。 平均成交價22.48萬/坪。 近一年成交價38.77萬/坪。
  
  隨著鐵路抗性消失後，鳳山車站生活圈生活品質以不比文山特區來的差，價格也隨之追上，文化艾美附近多為透天推案，採光、棟距及綠景成為支撐房價的要素。

文化艾美評價：

鳳山車站生活圈價量齊揚與鐵路地下化、綠園道建設相關建設有關，過去軌道附近是最乏人問津的物件，隨著鐵路地下化工程的完工，因擁有永久棟距及綠帶景觀，指名度大幅攀升，連帶推升價格，文化艾美雖然離公園還有一排，但由於前方多為透天，還是有著不錯的視野景觀，須留意的是後方的棟距，鳳山發展成熟，生活機能充裕，沒了鐵軌抗性，現今已成為自住客指名度高的區域。