看屋筆記：桃園市觀音區日光寓(個案+價格分析)

桃園的新坡生活圈，位於觀音區的中心，是區內發展較成熟生活圈。日光寓鄰近新坡生活圈，生活機能與學區都是車程5分鐘內可抵達，車程約6分鐘即可到台66快速道路，可快速串聯銜接國道一號，交通十分方便。日光寓也是此少見的新建案，採新加坡式建築規劃，有著環境清幽與閒適的居住氛圍，接著，讓我們來看看還有哪些特點吧!

建案特色：

1.寧靜氛圍好舒適

本案周遭建案稀少，日光寓為區域內少見新案，具有寧靜的生活氛圍，視野相當開闊，映入眼簾的綠意使居住感有所提升。

2.生活機能好便利

日光寓鄰近新坡生活圈，車程約4分鐘可抵達；開車約5分鐘也可抵達新坡國小、觀音國高中，因此在生活機能條件是蠻充足的。此外，本案開車6分鐘就可上台66快速道路，通勤至桃園中壢地區都很方便。

3.區內少見加坡式建築規劃，高坪效空間好利用

日光寓為新加坡式建築規劃，降低整體社區的公設比，讓實際居住的空間相對較大。另外，本案格局主打無走道、高坪效的設計，讓整體空間更好運用，且冷氣室外機皆有另外規劃空間置放，並不會影響到陽台的使用空間。

日光寓格局分析：

日光寓1F平面圖

1.日光寓為獨棟式規劃，地上8層，地下1層，共有49戶住戶。

2.標準層一樓8戶，搭配2部電梯，坪數規劃2房(約28坪)、3房(約30~約40坪)。

3.車道由新華路二段110巷進出，車位為平面式規劃，共有49個。

4.公設部分有信箱區。公設比為27%，低於一般大樓型建案30~35%的行情，坪效相對提高。

日光寓標準層平面圖

1.綠色區域為2房的規劃，坪數約28坪，戶別為A5、B5。有雙面採光，並配有雙陽台，且房間皆有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。臥房皆可擺放雙人床，主臥、景觀陽台通風採光好舒適。雙衛浴皆為三件式規劃，搭配使用乾濕分離的淋浴間，主衛有開窗。廚房為半開放式一字型規劃，可依需求裝潢成獨立空間，搭配使用瓦斯爐，與工作陽台相連。惟須稍微留意次臥與玄關處有部分室內柱，可能會稍微影響到收納空間的規劃。

2.黃色區域為3房的規劃，坪數約30坪，戶別為A2、B2。單面採光搭配雙陽台，建案規畫有天井，且房間皆有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。主次臥皆可擺放雙人床，主臥與景觀陽台相連結。衛浴皆為三件式規劃，搭配使用淋浴間，主衛有開窗。廚房為開放式一字型，雙排規劃，搭配使用瓦斯爐。此格局均無室內柱，空間較好規劃與利用。

3.藍色區域為3房的規劃，坪數約33坪，戶別為A1、B1。雙面採光搭配雙陽台，且房間皆有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。主次臥皆可規劃雙人房，主臥與景觀陽台相連結。衛浴皆為三件式規劃，搭配使用淋浴間，主衛有開窗。廚房為開放式一字型、雙排規劃，搭配使用瓦斯爐。

4.橘色區域為3房的規劃，坪數約40坪，戶別為A3、B3，配有玄關空間，可做鞋櫃收納。三面採光搭配雙陽台，格局方正，且房間皆有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。主次臥皆可規劃雙人房，尺度寬敞。主、客浴皆為三件式規劃，搭配使用淋浴間，主衛浴配有乾濕分離，皆有開窗通風不潮溼。廚房為開放式一字型規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意主臥有室內柱，可能會影響到收納空間的規劃。

實價登錄分析：

本區域鄰近的新坡生活圈，開發較早，近期無新案推出，多為屋齡20年以上的中古屋。日光寓周遭建案零星分散，較少新建案，但新案開價多落在16-18萬/坪。而對於在地消費客層來說，草漯重劃區與觀音工業區都是相互替選的比較區域。因此本文將以兩區域與本案標的價格做比較。

1.日光寓周邊個案

日光寓 屋齡4年。平均成交價14.83萬/坪。近一年成交價18.92萬/坪。

崑新樸園 屋齡4年。平均成交價17.1萬/坪。近一年成交價20.87萬/坪。

荷田樂 屋齡0年。平均成交價13.76萬/坪。近一年無交易資訊。

藍埔ONE 屋齡5年。平均成交價13.61萬/坪。近一年無交易資訊。

2.草漯重劃區

草漯重劃區是民國71年就開始實施的重劃區，鄰近觀音工業區，是因應觀音工業區、桃園科技工業園區、大潭工業區所產生的員工居住需求而設置的重劃區。但早期此區域交通區位偏僻而發展不順，近幾年則因為台商回流設廠，吸引許多就業人口移入，在此有近50%都是住宅區，許多建商因而來此推案，目前有34案正在銷售，近五年的大樓平均成交價，與近一年屋齡0~5年的大樓成交平均單價皆落在15~19萬/坪左右，新案開價已站上2字頭。

草漯重劃區周邊個案

合展大觀富域 屋齡5年。平均成交價16.47萬/坪。近一年無交易資訊。

誠聚家 屋齡3年。平均成交價17.69萬/坪。近一年無交易資訊。

i奇藝 屋齡8年。平均成交價19.48萬/坪。近一年無交易資訊。

3.觀音工業區

觀音工業區為發展化工、金屬、電子產業的產業區，多為傳統產業工廠的規劃，且住宅區較少，但因應龐大的就業人口，近年來住宅區也開發近飽和，多為屋齡10年以內的建案，目前有20案正在銷售，多為1~3房的規劃。近五年的大樓平均成交價，與近一年屋齡0~5年的大樓成交平均單價皆落在15萬/坪左右。

觀音工業區周邊個案

豐暘和苑NO2 屋齡4年。平均成交價15.7萬/坪。近一年成交價17.79萬/坪。

RICH富都 屋齡6年。平均成交價18.13萬/坪。近一年無交易資訊。

幸福家NO6 屋齡6年。平均成交價16.11萬/坪。近一年無交易資訊。

群城新幸福 屋齡7年。平均成交價15.48萬/坪。近一年成交價19.07萬/坪。

3.整體而言，觀音工業區的建案位於工業區旁邊約8分鐘車程，在居住品質上沒有草漯重劃區舒適，可能會有空氣汙染、噪音等居住抗性，也造成這兩區價格的差異。而本案日光寓距離草漯重劃區約10分鐘車程，在價格的反映較接近觀音工業區，既不會有工業區的疑慮，也可以享有新坡生活圈與草漯重劃區的機能。

日光寓評價：

本案日光寓無論是產品的規劃，還是居住舒適性，都可以享有不錯的品質，雖然距離主要的生活機能稍有距離，但聯外交通很方便，有國道一號、台61、台66快速道可通行至桃園市中心，也可透過112縣道連結至高鐵桃園站。鄰近的學區也是在開車5分鐘內可以抵達的，不會有過多生活條件上的疑慮。若有在觀音區周遭看房子的朋友，也可以來參考看看喔!