看屋筆記：新北市蘆洲區洋溢綠境(個案+價格分析)

蘆洲區發展較早，生活機能成熟，素地已剩不多，新建案在此區屬較為稀有。洋溢綠境作為附近地區唯一的新建案，除了鄰近長安街、長榮路商圈，是已發展完整的生活機能，再加上位在永康公園第一排，學區成功國小又緊鄰在旁。吸引了當地換屋族以及首購族的注意，接下來就讓我們一起來看看它還有甚麼多樣的特色吧！

建案特色：

1. 國小及公園就在家旁，居住品質佳

• 為永康公園第一排，享有永久棟距。
• 走路1分鐘就到成功國小，家中小孩自行上學無煩惱。
• 走路3分鐘就到大都會疏洪公園；7分鐘到達柳堤公園，休閒機能方便。

2. 生活機能完善，採買方便

• 走路1分鐘就到全聯長安店。同時可享有長安街商圈，滿足基本吃及用的需求。
• 走路3分鐘可到達Uniqlo蘆洲長榮店。
• 走路3分鐘到達長榮路商圈，生活機能一應俱全。

3. 戶戶挑高3米6

每層樓樓高皆挑高3米6，居住感舒適。

洋溢綠境格局分析：

洋溢綠境 1F平面圖

1.基地面積約為574坪，單面臨路。為獨棟式規劃，建物為地上13層樓，地下3層樓。

2. 規劃78戶住家，1戶店面及1戶管理室，共計80戶。

3. 共112個坡道平面車位，部分戶型有一戶兩車位的配置。車道入口面向永康街。

4. 退縮16米擁有正門廣場，並且面向永康公園，棟距寬闊；後方建物樓高為7層樓，也留有8米棟距。

5. 標配TOTO衛浴、林內三機、6+6mm Low-E玻璃搭配YKK氣密窗。

6. 標準層一層7戶，共用3部電梯，使用尺度良好。戶戶格局方正且無雨遮虛坪。本案規劃25~42坪2~3房。

洋溢綠境 標準層平面圖

6. 紫色區塊為25~29坪2房規劃。

• F戶為25坪戶型。單面採光。
  • 可規劃+1空間做為和室使用。
  • 一套半衛浴規劃，有淋浴設備之衛浴位於入口玄關側。
  • 客廳透過開放式廚房間接採光，安定面空間較為受限，可留意沙發擺放尺寸。
  • 臥室皆有採光，並皆可擺放雙人床。主臥可規劃獨立更衣空間，受室內柱影響，需留意床位擺放。
• E戶為26坪戶型，邊間雙面採光。
  • 有可收納的獨立玄關，並有獨立餐廳及獨立廚房空間。
  • 採雙衛浴規劃，皆有對外開窗。
  • 臥室皆有採光，並皆可擺放下雙人床。
  • 此戶型無室內柱，使用空間坪效佳。採光及通風良好。
• B、C戶為29坪，單面採光，無暗房問題。
  • 雙衛浴雙陽台規劃，主臥衛浴有對外開窗。
  • 獨立廚房除擺放冰箱外，可設計擺放電器櫃之空間。
  • 臥室皆有採光，次臥受室內柱影響，須留意床位擺放。
  • 此戶型面向永康公園。

7. 橘色區塊為35~42坪3房規劃。

• G戶為35坪戶型。邊間兩面採光。
  • 雙衛浴單陽台規劃，兩間衛浴皆有對外開窗。
  • 獨立廚房除擺放冰箱外，可設計擺放電器櫃之空間。
  • 三間臥室皆有對外開窗，並且也皆能擺放下雙人床，收納空間充足。
  • 此戶型無室內柱，使用空間坪效佳。採光及通風良好，格局方正好規劃。
• A、D相似戶型為42坪，邊間三面採光。以3房而言，使用尺度舒適。
  • 有獨立玄關、獨立廚房及獨立餐廳。
  • 廚房料理空間寬闊，除擺放冰箱也有可設計擺放電器櫃之空間。
  • 雙衛浴雙陽台規劃，兩間衛浴皆有對外開窗。
  • 臥室皆有採光，且皆可擺放下雙人床，收納空間充足。
  • 此戶型面向永康公園，採光通風良好，格局方正好規劃。

實價登錄分析：

蘆洲地區在近一年房價成長快速，並且素地本就稀少且居住近飽和，區域內又多為屋齡近20年的華廈，造成對新成屋的需求大於供給，新屋成交價格明顯較高。洋溢綠境為灰瑤生活圈目前該區唯一正在銷售的新建案。

1. 灰瑤生活圈個案

洋溢綠境 預售屋。開價為56萬/坪。

洋溢綺麗 屋齡7年。平均成交價42.42萬/坪。近一年無交易資訊。

煌頂森活館 屋齡9年。平均成交價41.55萬/坪。近一年無交易資訊。

合康米堤 屋齡20年。平均成交價39.7萬/坪。近一年成交價56.72萬/坪。

灰瑤生活圈個案分布

2. 南港子生活圈個案

城市知己維也納公寓 預售屋。平均成交價53.76萬/坪。

大和玉 屋齡6年。平均成交價46.6萬/坪。近一年成交價49.43萬/坪。 

群曜悠閣 屋齡9年。平均成交價44.9萬/坪。近一年無交易資訊。

南港子生活圈 個案分布

3. 蘆洲範圍不廣，區域間發展均衡。近期建案平均成交價格皆已站上5字頭，因此認為洋溢綠境的開價符合市場行情。

洋溢綠境評價：

洋溢綠境近成功國小，為公園第一排，走路三分鐘也就可到達大都會疏洪公園，皆是可散步散心的好去處。同時享長安街及長榮路商圈，生活機能相當便利。戶型規劃中小坪數2~3房皆有，適合蘆洲當地首購或是換屋族群。若是近期有在關注此區的讀者不妨可以參考看看！