2021-11-03
看屋筆記

看屋筆記:新北市蘆洲區洋溢綠境(個案+價格分析)

閱讀重點

蘆洲區發展較早,生活機能成熟,素地已剩不多,新建案在此區屬較為稀有。洋溢綠境作為附近地區唯一的新建案,除了鄰近長安街、長榮路商圈,是已發展完整的生活機能,再加上位在永康公園第一排,學區成功國小又緊鄰在旁。吸引了當地換屋族以及首購族的注意,接下來就讓我們一起來看看它還有甚麼多樣的特色吧!

 

建案特色:

 

1. 國小及公園就在家旁,居住品質佳

  • 為永康公園第一排,享有永久棟距。
  • 走路1分鐘就到成功國小,家中小孩自行上學無煩惱。
  • 走路3分鐘就到大都會疏洪公園;7分鐘到達柳堤公園,休閒機能方便。

 

2. 生活機能完善,採買方便

  • 走路1分鐘就到全聯長安店。同時可享有長安街商圈,滿足基本吃及用的需求。
  • 走路3分鐘可到達Uniqlo蘆洲長榮店。
  • 走路3分鐘到達長榮路商圈,生活機能一應俱全。

 

3. 戶戶挑高3米6

每層樓樓高皆挑高3米6,居住感舒適。

 

洋溢綠境格局分析:

 

洋溢綠境 1F平面圖

洋溢綠境 1F平面圖

 

1.基地面積約為574坪,單面臨路。為獨棟式規劃,建物為地上13層樓,地下3層樓。

2. 規劃78戶住家,1戶店面及1戶管理室,共計80戶。

3. 共112個坡道平面車位,部分戶型有一戶兩車位的配置。車道入口面向永康街。

4. 退縮16米擁有正門廣場,並且面向永康公園,棟距寬闊;後方建物樓高為7層樓,也留有8米棟距。

5. 標配TOTO衛浴、林內三機、6+6mm Low-E玻璃搭配YKK氣密窗。

6. 標準層一層7戶,共用3部電梯,使用尺度良好。戶戶格局方正且無雨遮虛坪。本案規劃25~42坪2~3房。

 

洋溢綠境 標準層平面圖

洋溢綠境 標準層平面圖

 

6. 紫色區塊為25~29坪2房規劃。

  • F戶為25坪戶型。單面採光。
    • 可規劃+1空間做為和室使用。
    • 一套半衛浴規劃,有淋浴設備之衛浴位於入口玄關側。
    • 客廳透過開放式廚房間接採光,安定面空間較為受限,可留意沙發擺放尺寸。
    • 臥室皆有採光,並皆可擺放雙人床。主臥可規劃獨立更衣空間,受室內柱影響,需留意床位擺放。
  • E戶為26坪戶型,邊間雙面採光。
    • 有可收納的獨立玄關,並有獨立餐廳及獨立廚房空間。
    • 採雙衛浴規劃,皆有對外開窗。
    • 臥室皆有採光,並皆可擺放下雙人床。
    • 此戶型無室內柱,使用空間坪效佳。採光及通風良好。
  • B、C戶為29坪,單面採光,無暗房問題。
    • 雙衛浴雙陽台規劃,主臥衛浴有對外開窗。
    • 獨立廚房除擺放冰箱外,可設計擺放電器櫃之空間。
    • 臥室皆有採光,次臥受室內柱影響,須留意床位擺放。
    • 此戶型面向永康公園。

 

7. 橘色區塊為35~42坪3房規劃。

  • G戶為35坪戶型。邊間兩面採光。
    • 雙衛浴單陽台規劃,兩間衛浴皆有對外開窗。
    • 獨立廚房除擺放冰箱外,可設計擺放電器櫃之空間。
    • 三間臥室皆有對外開窗,並且也皆能擺放下雙人床,收納空間充足。
    • 此戶型無室內柱,使用空間坪效佳。採光及通風良好,格局方正好規劃。
  • A、D相似戶型為42坪,邊間三面採光。以3房而言,使用尺度舒適。
    • 有獨立玄關、獨立廚房及獨立餐廳。
    • 廚房料理空間寬闊,除擺放冰箱也有可設計擺放電器櫃之空間。
    • 雙衛浴雙陽台規劃,兩間衛浴皆有對外開窗。
    • 臥室皆有採光,且皆可擺放下雙人床,收納空間充足。
    • 此戶型面向永康公園,採光通風良好,格局方正好規劃。

 

實價登錄分析:

 

蘆洲地區在近一年房價成長快速,並且素地本就稀少且居住近飽和,區域內又多為屋齡近20年的華廈,造成對新成屋的需求大於供給,新屋成交價格明顯較高。洋溢綠境灰瑤生活圈目前該區唯一正在銷售的新建案。

 

1. 灰瑤生活圈個案

洋溢綠境 預售屋。開價為56萬/坪。

洋溢綺麗 屋齡7年。平均成交價42.42萬/坪。近一年無交易資訊。

煌頂森活館 屋齡8年。平均成交價41.55萬/坪。近一年無交易資訊。

合康米堤 屋齡20年。平均成交價39.06萬/坪。近一年成交價51.8萬/坪。

 

灰瑤生活圈個案分布

灰瑤生活圈 個案分布

 

2. 南港子生活圈個案

城市知己維也納公寓 預售屋。平均成交價53.76萬/坪。

大和玉 屋齡5年。平均成交價46.46萬/坪。近一年成交價59.69萬/坪。 

群曜悠閣 屋齡8年。平均成交價44.9萬/坪。近一年成交價64.21萬/坪。

 

南港子生活圈 個案分布

南港子生活圈 個案分布

 

3. 蘆洲範圍不廣,區域間發展均衡。近期建案平均成交價格皆已站上5字頭,因此認為洋溢綠境的開價符合市場行情。

 

洋溢綠境評價:

 

洋溢綠境近成功國小,為公園第一排,走路三分鐘也就可到達大都會疏洪公園,皆是可散步散心的好去處。同時享長安街及長榮路商圈,生活機能相當便利。戶型規劃中小坪數2~3房皆有,適合蘆洲當地首購或是換屋族群。若是近期有在關注此區的讀者不妨可以參考看看!