看屋筆記：高雄市楠梓區富旺微美居御金特區(個案+價格分析)

高雄的楠梓區近年一直是首購的熱區，隨著鼓山和左營區的房價已經站上3字頭，甚至因為台積電的議題上探到了4字頭，吸引不少鼓山區和左營區的首購族「北漂」購屋。楠梓高雄大學特區因發展較早，屬生活機能較完善的重劃區，加上綠覆率高且較無工業污染，眾多建商陸續在此推案。

一起來欣賞楠梓區建案：富旺國際開發『微美居御金特區』

微美居御金特區外觀圖

建案特色：

• 建案規格：寧靜學區靜巷，社區綠覆率高，建案使用Alfa Safe柱中柱耐震工法；加強樓層柱子的耐震強度，較傳統鋼筋提升兩倍耐震韌性的鋼筋綁紮工法，住的更安心。
   
• 全齡學區：鄰近援中國小，步行即可達，開車4分鐘可達國昌國中、中山高中、高雄大學，優質學區，孩子安心上學，家長放心接送。
   
• 地理位置：步行一分鐘可達全聯福利中心，及周圍藍田、藍昌、德民、德賢、右昌、楠梓火車站等六大商圈，生活機能完備，日常生活採買很方便。新台17線北段工程迅速連結橋頭與楠梓大學城，10分鐘即達左營與美術館園區。
   

微美居御金特區格局分析：

• 建案基地面積481坪，位於大學三十六街，單面臨路，鄰近援中國小，周圍空地多，採光與通風性佳。
   
• 樓層規劃為地上1棟15層，共有98戶住家，1間店面，戶數少，出入單純；戶型規劃為2~3房。
   
• 車道入口由大學三十六下地下室，車位則為坡道平面式81個，車位比1:0.81，車位比稍嫌不足，兩房可能不綁車位，須留意未來停車問題。
   
• 管理費60元/坪/月，低於市場行情。
   
• 建材配備：櫻花廚具，日本TOTO衛浴，德國BWT專業淨水系統，建材綜觀屬於中階等級。
   

微美居御金特區 F棟傢配圖

 

• F棟規劃2房/1廳/1衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效佳，單面採光，採光稍嫌不足。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房，須留意暗廳問題。
   
• 衛浴無開窗，採用乾濕分離設計。
   
• 廚房採一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃臥房陽台及工作陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案為高雄厝規劃。
   

微美居御金特區 A棟傢配圖

• A棟規劃2+1房/1廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效佳，雙面採光，採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 客衛衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，主臥衛浴配備浴缸，衛浴無開窗較為可惜。
   
• 廚房採開放式一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃臥房陽台及工作陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案為高雄厝規劃。
   

實價登錄分析：
 

• 微美居御金特區 位於 高雄大學特區
  
  高雄大學特區個案：
  近一年屋齡0~5年成交價約落在18.25萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在16~18萬/坪，並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢，在台積電的問題下，房價更是大幅成長。
  
  微美居御金特區：屋齡2年。 平均成交價21.89萬/坪。 近一年成交價27.34萬/坪。
  
  遠見品學：屋齡9年。 平均成交價18.98萬/坪。 近一年成交價29.63萬/坪。
  
  戀戀APP：屋齡9年。 平均成交價20.67萬/坪。 近一年成交價26.64萬/坪。
  
  遠見峰悅：屋齡2年。 平均成交價19.21萬/坪。 近一年成交價29.39萬/坪。
  
  大學綻：屋齡9年。 平均成交價15.43萬/坪。 近一年成交價25.64萬/坪。

• 京城柏克萊　預售屋。開價25萬/坪起。
  
  悦讀平均綠　預售屋。開價21萬/坪起。
  
  富旺微美居鉑金特區　預售屋。平均成交價-萬/坪。
  
  大學17-NO2：屋齡10年。 平均成交價18.71萬/坪。 近一年成交價29.11萬/坪。 

  
  

   

• 在台積電的話題助攻下，目前楠梓區的新屋成交價已經站穩2字頭大關，並朝25萬邁進，漸漸逼近南高傳統市區房價。目前微美居御金特區的資料較為不足，但推估二字頭是必然的了。
   

微美居御金特區評價：

楠梓高大特區以家樂福為中心點，向四周擴散發展，加上台積電等未來利多話題，也吸引了台中建商來此開案。微美居御金特區整體規劃首購或投資皆宜，整體環境清幽，還有許多尚未開發的空地，未來須留意交通黑暗期及挑選房型時需留意是否有棟距的問題。