南港四大優勢翻轉黑鄉 未來房價看「世界明珠」

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南港四大優勢翻轉黑鄉 未來房價看「世界明珠」

 

 

臺北市政府積極推動「東區門戶計畫」後,挹注大量資金於南港區,使南港區翻轉工廠林立的「黑鄉」印象,成為最有話題的區域。房價也在近幾年節節高升,現在新案的開價已突破每坪100萬,更是2021年台北市漲幅排行第一的區域不過,南港區的利多是否已經在價格上反映完畢了呢?未來南港還會有上漲的空間嗎?本次的區域解析將帶大家來了解南港區的房市狀況,就讓我們一同看下去吧!

 

■近期漲幅最高的行政區

 

有別於大眾邊陲黑鄉的印象,2021年南港新案的房價已是台北市排名第5高的行政區,其中房價漲幅更是台北市第一名,高達26.29%。

 

台北行政區排行

 

為什麼南港區的漲幅遙遙領先於其他行政區呢?最主要可以歸納於三個原因:

 

1.地理區位條件優越

北捷旅運量最大的板南線,橫跨南港、信義、大安、中正、萬華、板橋,行徑路線幾乎是雙北房價最高的地方,其中南港區是台北市最多藍線站點的地方;有後山埤、昆陽、南港車站、南港展覽館四站,可見其地理位置優越性。
 

北捷旅運量

南港區地理位置

2.可開發土地大而完整

南港區早期因產業因素,有許多大面積的工廠土地,如南港輪胎、國產實業、僑泰興麵粉廠等,相較於台北市中心,大基地都需要整合產權開發,連要有500坪以上的素地都很困難;使得南港這些面積龐大,產權單純的工廠用地更顯珍貴

 

3.台北市大型建設集中於南港

南港區因東區門戶計畫,成為台北市公共建設投入最多的行政區,包含四鐵共構、生技園區、軟體經貿園區、社會住宅等,更連帶吸引更多民間投資,帶動整體房市大幅上揚,可見市場行情對於南港區的發展十分看好。

 

至於南港區未來還有甚麼重大建設?現在買還來得及嗎?在接下來的段落就來為大家解開這些疑惑吧!

 

■發展不均的南港區

 

一、區域歷史脈絡

1960年代政府將南港劃為工業區,吸引許多傳產公司如南港輪胎、臺灣肥料、僑泰興麵粉廠等廠商進駐,工廠形成的大量黑煙與密集的工業發展,南港在多數人印象中是排放濃密黑煙的地方。一直到2015年政府積極的推動「東區門戶計畫」投入大量資源並帶動產業轉型,才開始翻轉南港「黑鄉」的命運

其實從前面敘述的三大重點,就可以知道南港區的地理位置擁有交通樞紐的重要地位,再加上高鐵的通車台北市中心的發展飽和,令南港成為台北市最具開發潛力的地方,適合做為產業轉型與大型建設的腹地,成為東區門戶計畫發展的動機。

 

二、人口與區域發展不均

南港區有53%的土地屬於保護區不能開發,佔了整個區域一半以上,使得人口分布成ㄇ字型發展,分布於南港區北側與東西兩側,且因早期發展因素,使工業區比例偏高,以台北市來說相對少見。許多老舊住宅、工廠正處於都更、資產活化的過程,使目前區域內的發展相當不平均,因此不同於台北街頭,南港區常見,新建高樓與老舊矮房並列,短短100公尺就是不同世界。近年政府推動工業轉型,以軟體為主,傳產逐漸外移,逐漸吸引許多知名企業投資,轉型成軟體工業區。

 

南港土地使用分區

 

除此之外,南港區有部分區域位於松山機場航高管制區域內,限高海拔為150.49公尺,因此大部分商業區限制樓高40層。同時,部分區域也屬於機場噪音防治範圍內,主要分布於南港區市民大道以北、經貿二路以西之處,偶爾會聽到飛機行經的聲音,大家如果在附近看房的話也可以將飛機噪音納入考量點。

 

三、工業用地比例高

剛剛提到南港區工業用地的比例偏高,原因在於早期產業因素,除了傳產以外,也有保養維修業等支持性產業聚集,又工業區早期就有公共設施不足、住工混合的情形,至今已演變成屋齡30~40年的老舊工業廠房,與低矮住宅密集的區域。這些用地目前主要作為汽車維修廠、車商、水泥廠,物流廠使用,因此有許多水泥車、大卡車會行經,形成噪音與安全的疑慮。


不過,有別於工業區空氣品質差、噪音汙染等環境問題,實際走訪工業區集中的南港路、重陽路後,發現人行道空間寬闊,且沿路有許多公車站牌,步行、搭乘公車很方便。因多為汽修業,並不會有嚴重的空汙、廢水、噪音等問題。但水泥車貨物流卡車行經頻繁,在騎車行經時仍須多加留意。
 

工業區現況

 

四、交通概況

 

1.四鐵共構:

南港區具有不錯的交通區位優勢,其中南港轉運站更是四鐵匯集之處,分別為高鐵、台鐵、捷運、客運,以下分別說明:

  • 捷運區內共有5個板南線捷運站行經,分別為後山埤站、昆陽站、南港站、南港展覽館站、南港經貿園區站。然而,南港區內還是有部分區域如中研院、重陽重劃區、後山埤部分區域離捷運站較遠,須以市區公車接駁。
  • 高鐵南港站為高鐵的始發站與終點站,通往新竹僅需約45分鐘;通往台中約1小時;通往左營站約2小時,落實北高一日生活圈。
  • 台鐵南港火車站屬於台鐵系統的一等站,全天候班次頻率約每5~20分就有一班火車,對於基隆、汐止等地區的通勤族來說是最便捷的大眾運輸工具。
  • 客運規劃「南港轉運中心」除了滿足觀光、通勤、轉運的需求,還有舒緩台北車站的交通、便利台灣東部、東北部居民的功能,並以公辦都更的方式開發轉運站東側商業區,也就是「潤泰南港之心」。

 

2.區內道路:

主要道路中,東西向有南港路、重陽路、忠孝東路、市民大道;南北向有東新街、向陽路與經貿二路,其中經貿二路往南銜接研究院路,是中研院生活圈內唯一聯外道路。為解決研究院生活圈交通問題,並因應國家生技園區的啟用與未來生技產業廊帶的發展,規劃總長約824公尺的「南港隧道」及平面道路,預計2021年底開工。隧道的完工將會縮減中研院生活圈南港車站的通勤成本,並可望帶動中研院生活圈房價上漲。

 

3.聯外道路:

在北北基生活圈中,有許多外縣市人口來到南港區工作,並以汐止基隆為最大宗,主要藉國道一號,或由新台五線來到南港區,因此平日上下班時段都容易塞車。

此外,連結內湖區的道路有成美橋、成功橋、南湖大橋。其中成美橋由南港通往內湖,在交通尖峰時刻塞車較嚴重。

 

交通

 

■南港區未來發展四大亮點

 

南港區本身就具有極佳的區位條件,是北台灣的交通樞紐之一。過往台北市的發展多著重於西半部,近20年才延伸至東區商圈、信義計畫區等商業聚集的區域,相較之下,南港區由於工業定位的關係,發展較緩慢。2015年開始推行的「東區門戶計畫」無疑是為南港帶來整體轉型的契機,不僅在於平衡台北市的、舒緩市中心人口,更提供生技軟體金融會展產業的發展空間。以下將就南港未來四大重點分別介紹:

 

一、生技產業

 

「國家生技研究園區」 為國內第一個國家級生醫研究園區,未來將從研究、開發、查驗、試驗、上市打造從南港到內湖、汐止的生技產業鏈,結合原有的衛服部食藥署、中研院等機關,共同扶植台灣生技領域的新創產業。而全台的生技企業家數有23%都落在台北市,創造全國生技產業50%的營業額,可見臺北市於台灣生技產業的重要性,又政府將生技產業發展的重心放在南港區。南港區目前重點的規劃建設如下:

 

1.南港生技產業聚落BOT

又稱「台北生技園區」,將規劃總樓地板面積近3萬坪的生技大樓,內有新創生技育成中心,與實驗室、小型試量產工廠及辦公室等空間,預定2023年啟動營運,將引進逾3000名就業人口,帶動生技產業年產值超過500億元。由於生技產業是知識密集型產業,並強調創新與發明,將會帶來許多生醫人才進駐,成為南港區未來增值力道之一。

 

2.南港機廠與僑泰興FR-1

為生技產業聚落的後備基地,南港機廠供新創生技產業共享辦公空間與社會住宅使用,預計2026年完工;僑泰興FR-1部分則為都市計劃回饋予台北市的土地,預計也規劃為生技產業使用。

 

生技產業1217

 

二、企業投資

 

1.南港軟體工業園區

南港軟體工業園區是臺北市增長幅度最高的產業園區,於2019年全年營收為9600億,僅次於內湖科技園區,且2017~2019年的全年營收增長3,107億元。這裡具有高度知識密集性,73%的員工從事知識密集型產業,具有產業聚集的吸引性,有機會帶來大量資訊電子業廠商、人才進駐,以資訊軟體相關業者來說,像IBM、AMD、YAHOO等國際知名外商企業都有進駐。當這些薪資水平較高的員工聚集於此,對於南港的租金與房價行情,都具有一定的支撐力。

軟體工業園區1217

 

2.金融產業

「南港經貿園區」在2014年中信金控將總部搬遷至此,並建設三棟附合式大樓共8000多坪,後續也吸引國泰、玉山、台新、台灣人壽等各家金融保險業者也到經貿園區內拓點,成為南港金融業重心。

金融產業在南港聚集,帶來許多專業的金融人才,薪資條件佳、產值貢獻高,以「軟體工業園區」為例,園區內金融保險業員工雖僅佔5.3%,卻為整個園區創造超過50%的產值,正是軟體工業園區營收成長的關鍵。

 

經貿園區

 

3.會展中心與投資

東區門戶計畫中,除了南港軟體園區的建置,還有南港展覽館及國家會展中心,目前皆正為使用狀態,目的是為了讓臺灣的科技產業、生技產業增加國際曝光度,提升競爭力。除此之外,計畫中也包含周邊餐旅產業的投入,包含新光南港軟體園區大樓,目前有老爺行旅進駐;臺肥C2也預計2022年開幕,將由高雄漢來承租其中一棟26層樓的飯店,同年備受大家矚目的Lalaport南港也將開幕並提供商場、旅館、辦公、會議中心、住宅等豐富設施,未來此區也將成為人潮聚集,觀光、金融、零售業發展的重點區域之一

 

 

三、都更與重劃

 

都更與重劃是南港轉型的關鍵。在市民大道七段與忠孝東路沿線上,有許多住工混合的老舊工業,及傳產持有的大片土地、廠房實施都市更新,在政府的推動下,也吸引民間投資進行自辦重劃與自辦都更。估計政府與民間所投資的金額超過1300億元這些更新案多將於未來3~5年內完工,未來用途多為商業使用,將為南港區增添商業機能,進一步有機會持續推升住宅價格。

商業不動產1

商業不動產2

商業不動產圖

 

1.南港Lalaport:
位在南港金融園區旁,由台灣人壽與三井規劃基地12564坪的Lalaport商場,其中包含辦公、會展與住宅功能,預計2022年完工

2.遠雄宜進I-CITY:
位於成功路一段,靠近成功橋與基隆河,銜接內湖科學園區,是遠雄建設與宜進實業共同建造的廠辦,並吸引半導體、IC設計、AIoT、5G、太陽能光電、生技產業相關企業進駐,預計於2023年完工

3.南港之心:
南港規模最大的公辦都更案,也是未來樓高最高的大樓,位於市民大道上、轉運站東側,將興建32及37層大樓,總開發量體為80,500坪,規劃轉運中心、會展中心、商場、辦公與住宅空間,,是東區門戶計畫的發展中心,總銷金額預估達485億,預估引入民間投資額約190~200億。但截至今年9月的狀態是,考量到四鐵共構位置、有結構安全、噪音震動等疑慮,目前環評尚未過關。預計於2025年完工

4.新光人壽BOT:
位於南港轉運站東站,為新光人壽以權利金6億元取得的BOT案,地面積達1478坪,將興建高級商業複合轉運大樓,預計於2025年完工

5.南港國際
位於市民大道、松山車站與昆陽站之間,由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設及國泰商旅共同投資,基地面積達16,335坪,將規劃商場、旅館、4棟辦公與3棟住宅大樓,預計於2026年完工

 

另外,南港這裡也會有一些大型的住宅案開發,一樣整理了500坪以上的推案,其中預估推案量最大的前4名分別是;

住宅不動產

未來住宅建設

 

1.世界明珠
位在台北流行音樂中心旁,原為南港輪胎廠舊址,基地面積9377坪,是台灣史上規模最大的單一預售案南港區最具指標性的建案;規劃商場結合住宅大樓,總銷規模達1000億,預計2023年完工。

2.僑泰興FR-1:
位於南港路一段,基地現況為僑泰興麵粉廠,面積約6,352坪,未來將規畫商場、旅館、住宅等複合式建築,另一部分規劃社會住宅,並留設通往南港車站的人行空橋系統。

3.瓏山林BR3:
位於市民大道七段,鄰近捷運昆陽站,原地主為聯邦銀行、兆豐銀行、台鐵與國產署,目前為停車場未來規畫商辦、住宅等用途,預計2024年完工。

4.中視新都會
為在重陽路與重陽路166巷口,於2020年初進入公辦都更程序,基地面積約3,000坪,整合屋齡31年的老舊社區,是南港「產業生活特定專用區」首件公辦都更,更是老舊聚落轉型的指標

 

四、社會住宅

 

南港腹地廣闊,加上東區門戶計畫的推動,未來將成為台北市社宅戶數最多的行政區,興建與規劃中的社宅戶數總量達3200餘戶,從後山埤至中研院生活圈都有社宅的規劃,分布來說相當平均。目前完工的社宅有:東明社宅、中南段社宅與小灣社宅,共1160戶,都已招租完畢,未來全台最大的社會住宅「南港機廠」將於2024年完工,預計提供1436戶,基地面積達23000餘坪,同時也規劃青創基地與共享辦公空間供新創團隊使用。

社宅的規劃會帶來帶來大量人口移入,可帶動周邊的商圈與提升生活機能,未來南港的社宅規劃量體龐大,估計會吸引許多人遷居,並平衡各生活圈的機能發展。
 

 

社會住宅表格

 

社會住宅1222

 

■南港區區域價格比較

 

南港區內可以分為六個生活圈,分別為後山埤、昆陽、重陽重劃區、南港車站、經貿園區、中研院。除近年規劃的重陽重劃區與經貿園區,其他區域開發較早,不同區域間的特質差異明顯,以下將就各生活圈分別介紹:

 

南港區生活圈

 

後山埤

 

一、後山埤生活圈

  • 區域特色最靠近信義區的生活圈,生活機能成熟,聯合醫院忠孝院區、成德市場、南港運動中心、玉成公園、南港公園都位在此處。由於此區可開發的空地與新建案不多。區內多為屋齡30年以上的老公寓,未來還會有台電AR1社會住宅、保養廠社會住宅的開發。
     
  • 房市狀況區域行情落在67.9萬/坪,新案行情平均93.1萬/坪是南港區內價差最大的生活圈,其中靠近捷運站或基隆河、松山車站的建案價格較高;後山埤公園南側,房價較低,如屋齡23年的國宅南港國宅,近一年的成交均價每坪約48.5萬,這樣的價格入住台北市有不錯的性價比。

 

昆陽

 

二、昆陽生活圈

  • 區域特色:以昆陽捷運站為主的生活圈,區域多為屋齡30年以上的老舊工業區、住工混合,生活機能集中南港路三段上。政府正推行「產業生活特定專用區」,希望透過都市更新放寬住宅用途,將工業區轉型成商業區或住宅區,但此區產權複雜,整合可能會花費數年時間。
     
  • 房市狀況區域行情每坪約69萬,新案成交每坪約82.2萬。主力產品為80坪以上4房、和35坪以下1~2房的大樓,坪數與價格呈現兩極化,靠近基隆河的個案價成交價約55萬以內;靠近捷運站則較多成交價70萬的新建案。由於住宅新案稀少,未來此區的廠辦或商辦案反而會是主要產品,像是遠雄I-City、未來華固的頂級商辦案都位於此區。

 

重陽

 

三、重陽重劃區生活圈

  • 區域特色:在重陽路的北側,靠近成功橋,是區內唯一純住重劃區,街廓乾淨整潔、有兩座公園並鄰近河濱公園,惟生活機能稍欠缺,未來小灣社宅落成可望帶來商家進駐。生活圈離離捷運站約15分鐘路程,稍有距離,可搭乘公車轉乘。
     
  • 房市狀況區域平均成交價82.6萬/坪、新案平均每坪86.6萬。以往重劃區的產品大多是為65坪以下的3-4房,近年因為房價上漲,也開始有小坪數的產品,如久云嘉潤日出,就有1-2房的選擇,並主打總價1500萬也能入住南港區。

 

南港車站

 

四、南港車站生活圈

  • 區域特色:以南港火車站為中心的生活圈,也是近年政府與民間投入都市更新與市地重劃的重點區交通樞紐、文創產業、百貨商業等發展,讓此區成為機能與休閒兼具的區域,也是多數人最看好的黃金地段。
     
  • 房市狀況此區的成交以新案為主,平均行情約87.6萬,區域內中古屋成交量少,價差約10萬左右。最受矚目的世界明珠,新聞報導成交價在150萬以上,但尚未得到證實,實際的成交狀況還要再觀察。區域內基河國宅三期,屋齡在20年內,近期的成交價在50~55萬左右,相對便宜,可以關注有沒有人釋出。

 

經貿園區

 

五、南港經貿園區生活圈

  • 區域特色高科技與金融業發展的重點區域,區域內的中信金融園區為周遭帶來豐富的商業機能,未來也有許多重大的商業建設,加上本區高薪人口居多,帶動整體區域的消費力。2022年南港Lalaport開幕,也會帶動大量工作人口與商業機會。
     
  • 房市狀況:此區為較新開發的區域,屋齡約5-10年,區域行情79.3萬/坪、新案每坪約84.5萬。整體區域主力產品為35~65坪3~4房大樓,此區房價一度衝上南港最高,每坪90萬以上。但之後房市向下時,有不少人被套牢,像是韓國瑜就被報導買了此區豪宅日升月恆,賠了3700萬;不過目前行情已接近當時預售價。

 

中研院

 

六、中研院生活圈

  • 區域特色:位於南港區東南側,中研院、國家生技園區均坐落於此,是文教氣息濃厚的純住宅區且綠覆率高,區域內有8座大公園,並有胡適國小、舊庄國小、誠正國中三間學校,並有多間幼稚園。生活機能以研究路一段最好,以全聯超市為發展中心,其餘依靠零星商圈。部分機能倚賴汐止的橫科市場與林森市場。交通上無捷運站,研究路是本區唯一聯外道路。未來「南港隧道」開通,將大幅改善此區的交通品質,增進便利性。
     
  • 房市狀況區域行情約54.8萬/坪,新案平均成交價每坪56.11萬。此區為所有生活圈中唯一沒有捷運的地方,且僅一條聯外道路,交通相對不便,因而成為南港區房價最便宜的生活圈。此外,最便宜的個案莫過於在研究院路三段的國宅凌雲五村屋齡18年,近一年成交價每坪僅約36萬

 

生活圈

 

■總結

 

一、工業地變黃金

風水輪流轉,在都市發展的過程中,有些早期發展上的劣勢,在後期反而變成優點,像台北的南港、高雄的楠梓都是最佳案例。南港和楠梓,早期都是工廠聚集地,對當地人來說都是生活機能與環境不佳的邊陲地帶。然而隨著都市的演進,工業轉型後大片廠房土地,因面積大、產權相對單純,在發展飽和的都市當中更顯珍貴。南港區現在的發展還是相當不平衡,甚至可以說相當極端,同一條路的一側可能是新建商辦大樓;過了200公尺的另一側又變成工廠、老舊矮房社區。雖然在市容的呈現與市中心還是有差異,但也代表區域還有發展的空間,未來仍有持續發展的潛力。

 

二、南港房價看「世界明珠」

最多人好奇的問題是,南港房價已經屢屢創新高,漲幅達26%,那未來還有增值的空間嗎?要如何判斷南港未來的房市狀況呢?

基本上大家可以視住宅大案—「世界明珠」的實際成交狀況而定。雖然南港的大型建設非常多,但這些建設的落成能否支撐世界明珠的銷售價格,是我們可以注意的。因為世界明珠是大坪數的豪宅案,若銷售順利,且價格可以穩定站上100~120萬/坪且持續地穩定銷售,就會對南港的房市產生定錨的作用。現在新案成交價平均落在9字頭上下,又小坪數單價比大坪數還高,相較之下中小坪個案價格就有成長空間。

但反觀若「世界明珠」成交狀況不明朗,延後推案,或改成小坪數產品以利銷售,代表百萬以上的大坪數豪宅,在南港還是有難度,也表示南港要成為台北市核心地區是無法被市場接受的,雖然整體房價還是可能向上的空間,但幅度就會小很多。無論如何,世界明珠之於南港,就好像裕隆城之於新店。只要還沒開發,都會有非常大的想像空間;只要這個案子還在,南港的個案就會一直有可以抬價的理由。

 

三、南港基本條件佳

總上所述,南港本來就有優良的先天條件,有捷運板南線、高鐵站、具交通樞紐地位;也有國家級生技園區、軟體工業園區的建設,是產業發展的象徵,還有大量完整的可開發土地,就發展而言一定是長期的利多。若工作或日常生活的區域,較靠近台北市東邊如信義區、內湖區的朋友,那南港的房子是可以考慮的。同時,南港也有許多早期建設的國宅,雖然不在捷運通行的區域,但屋齡相對新,整體成交價約落在50萬/坪,值得多多注意,畢竟50萬要漲20%遠比100萬漲20%來的容易

更新時間 2021/10/25
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