怎麼裝修房屋更保值?發票這樣開省更多

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怎麼裝修房屋更保值?發票這樣開省更多

 

 

買到房子很高興,接著就要把家裡裝潢成自己喜歡的樣子,但馬上就遇到問題,裝修預算該怎麼抓?怎樣裝修才能讓房價加分?你知道現在開發票是省錢的重點嗎?別緊張我們邀請到百億房產教練-Renba一起來分享。

大部分的人一生不會只買一間房,因此在裝修的時候最好要考慮轉手性;這次我們會分享怎樣裝潢,你的房子會更保值,以及房地合一新制上路後可以怎麼用開發票來節稅喔!

 

■ 裝修預算怎麼抓才合理?


裝修預算建議抓在房屋總價的5-10%,但是最好不要超過10% ;因為過高的裝潢費,在申報成本時,可能會特別引起國稅局注意。另外超過10%的裝修費用,會吃掉可能的房價增值,利潤會減少;在中古屋市場上裝潢過度是扣分的,買家通常會想要有自己的裝潢空間,很少會因為你裝潢很多而出更高價買。

ps. 10%裝修預算不包含傢俱和家電,另外新成屋建議可以更少約房價的5-8%、中古屋因為還要修繕相關費用約8-10%。

 

 Tips  可以買建商的實品屋嗎?

如果真的喜歡建商的實品屋其實可以買,因為實品屋的裝潢其實cp值很高,不過要注意收納空間,實品屋通常是案場來介紹,給消費者想像空間的,因此他在設計上會更注重美觀而不是實用性。
 

■ 裝修加分的4個重點

 

 

  • 維持最大房數:房數會影響房價,從市場就可以知道,建商20坪就格3房賣,表示市場更喜歡房數多的格局。
  • 格局避免改動:尤其廚房浴廁,防水的裝修可能會讓室內平面高高低低,比較麻煩而且成本高,甚至裝修後容易出現問題。
  • 風格盡量明亮簡單:推薦極簡跟北歐風,不要太複雜,風格能越符合市場口味越好,避免太古典跟強烈的工業風。
  • 客廳看秀感 臥室重收納:客餐廳重秀感,美觀是重點尤其電視牆,不用那麼多收納空間避免壅擠、臥室則是重收納和實用性。

 

■ 預算有限建議什麼地方一定要做?

 

 中古屋 

  • 裝修預算最重要的是客餐廳,房間收納不夠可以直接買現成傢俱來放。
  • 衛浴跟廚具,需要花預算整修,瓦斯管線要注意
  • 天花板最省的方法可以只做邊,地板可以直接鋪木頭地板
  • 油漆一定要重刷,建議用跳色讓房子有變化又省成本

 新成屋 

  • 大部分東西都很新,扣除收納可以盡量省
  • 可以直接選擇系統櫃滿足收納功能,建議在客餐廳可以選擇較好材質的面材,會有大器的感覺

 

■ 裝修成本認列要注意


自今年7月房地合一稅新制上路後,原本5%的無證明免稅額被調低至3%,國稅局更嚴格的審查裝潢費用,防止以往墊高的陋習;因此現在開發票,甚至是提供合約書或付款證明,變成是節稅的重點;雖然現在感覺是多付了5%的稅金,但未來賣屋其實可以節省15%以上。

 

ex 買房總價500萬,賣房總價600萬,持有10年房地合一稅15%,裝修成本50萬。

房地合一稅價差

有發票算法:(600-500-52)× 15%=7.1萬

沒發票算法:(600-500)× 15%=15萬


條文中規定「可以維持2年以上繼續使用的裝潢才可成本認列」。基本上「可拆卸的」不會被認列,但這中間其實有些模糊地帶,一般認為不會拆走的木地板卻不被認列,我們做了張圖表讓大家更好理解。

 

 

 Tips  開發票有學問 這樣開沒煩惱

基本上裝修建議一定要開發票,但是怎麼開其實有技巧;例如:木地板裝修在發票上可以開「地板裝修」、如果是裝系統櫃可以開「固定式衣櫃」。

 

■ 裝修是沉沒成本?

 

如果你是首購族,請你一定要相信,未來換屋的機會很高,「保值性」與「轉手性」的考量較高一點。建議買新一點的房子,來降低裝修的費用;裝潢跟房子一樣也會折舊,簡單來講的話,可以用10年作為一個分界線;10年內的裝潢做得好可以為房價大加分,10年以上的不扣分但是對房價的加值效果不明顯
 

 Tips  買方通常都不看裝修成本?

這不一定,也是有買家可能很喜歡你的裝潢,願意花更多錢來買,所以才會建議裝修要更符合市場需求會更有價值。

 

■ 創辦人告訴你

 

1.裝潢金額不要超過房屋總價10%,避免裝修金額吃掉房價漲幅。

2.成本有限可以朝這4個裝修重點下手

  • 維持最大房數
  • 避免廚房衛浴格局改動
  • 風格明亮簡單、避免個性化
  • 客廳看秀感、臥室重收納

3.裝修建議都要開發票,注意認列項目,名稱擬定有眉角。

更新時間 2021/11/25
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