看屋筆記：高雄市楠梓區博愛PARK ONE(個案+價格分析)

高雄的楠梓區近年一直是首購的熱區，不論新建案或中古屋的成交表現都很亮眼，尤其近年有橋科議題加持，外加受到台積電效應確實吸引不少資產客前來買房，使楠梓區的房市更加火熱。楠梓高雄大學特區因發展較早，屬生活機能較完善的重劃區，加上綠覆率高且較無工業污染，吸引眾多建商陸續在此推案。

一起來欣賞楠梓區建案：立揚建設開發『PARK ONE』

 

建案特色：
 

• 品質生活：建案基地正對萬坪藍田公園；綠覆率高，大片綠色草原，很適合戶外活動，遼闊且綠意盎然；永久棟距使環境寬敞舒適，中高樓層具備難得的景觀優勢，採光及隱私性也較好。
   
• 建案規畫：建案兩房規畫間間雙人床，三房縮小陽台空間，室內再放大，四房萬坪公園綠景景觀房，戶戶平車；道路退縮，戶戶雙面採光。
   
• 地理位置：開車1分鐘可達家樂福楠梓店及藍昌商圈，車程2分可達國立高雄大學，車程5分內可達益群德民商圈，生活機能發展成熟，未來還有捷運棕線昭明國小站利多議題規劃。

PARK ONE格局分析：

• 建案基地面積664坪，位於大學十一街，單面臨路，於藍田公園旁，建案周邊道路退縮6米，採光與通風性佳。
   
• 樓層規劃為地上2棟15層，共有108戶住家，1間店面，戶數少，出入單純；戶型規劃為2~4房，一層4戶併2梯，電梯戶數比佳。
   
• 車道入口由大學十一街下地下室，車位則為坡道平面式112個，車位比1:1.03，車位比佳，各棟電梯直達地下停車無須轉梯。
   
• 管理費60元/坪/月，低於市場行情。

PARK ONE A3傢配圖

 

• A3規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正，走道順暢，雙面採光、客廳採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 廚房採開放式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案非高雄厝規劃。
   
• A3客廳陽台面向有建案開發中，未來須留意棟距及隱私問題。

實價登錄分析：

• PARK ONE 位於 高雄大學特區

  高雄大學特區個案：
  近一年屋齡0~5年成交價約落在18.25萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在16~18萬/坪，並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢，在台積電的問題下，房價更是大幅成長。
  
  PARK ONE：屋齡5年。 平均成交價23.5萬/坪。 近一年成交價34.94萬/坪。
  
  京城柏克萊：屋齡5年。 平均成交價23.8萬/坪。 近一年成交價37.23萬/坪。 
  
  悅讀天悅/泰郡/森觀：屋齡8年。 平均成交價18.29萬/坪。 近一年成交價29.59萬/坪。
  
  友友大學道哈佛/高雄大學城哈佛區：屋齡9年。 平均成交價16.56萬/坪。 近一年無交易資訊。

京城柏克萊　預售屋。開價25萬/坪起。

悦讀平均綠　預售屋。開價21萬/坪起。

富旺微美居鉑金特區　預售屋。平均成交價-萬/坪。

大學17-NO2：屋齡10年。 平均成交價18.43萬/坪。 近一年成交價29.84萬/坪。 

• 在台積電的話題助攻下，目前楠梓區的新屋成交價已經站穩2字頭大關，並朝25萬邁進，漸漸逼近南高傳統市區房價。目前PARK ONE的資料較為不足，但推估二字頭是必然的了。

PARK ONE評價：

台積電進駐楠梓的話題，使得建商勇敢開價，在地外來投資客勇於買單，造成另一股楠梓房市熱潮，但是台積電是否真的能夠如願設廠還是未知數。PARK ONE整體規劃不管是自住或是投資都是可以參考的標的，尤其是戶戶平面車位和間間衛浴開窗，讓人心動。