看屋筆記:楠梓區J ONE(個案+價格分析)

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看屋筆記:楠梓區J ONE(個案+價格分析)

城揚J-ONE

高雄楠梓區近期不但因台積電可能進駐的議題發酵,房市交易價量持續飆高,數據顯示,區域內人口已經來到19萬大關,且有繼續上升的趨勢,也因為如此,許多廠商看準區段人口紅利與未來發展性,近期許多連鎖大廠紛紛插旗進駐,包括7-11、星巴克、大樹藥局、麥當勞等等,似乎正在為台積電到來鋪路。

 

一起來欣賞楠梓區建案:城揚建設『J ONE』

 

建案特點:

 

  1. 永久棟距:建案基地緊鄰公園綠帶,擁有公園景觀第一排,且又面惠民路,高樓層還可以遠望後勁溪,一次擁有兩面永久棟距,面該兩側的房型採光通風表現良好。
     
  2. 地理位置:基地位於惠民路上,為楠梓區成熟地段之一,周邊生活機能充沛,為最大賣點。
     
  3. 成屋銷售:不少楠梓建案想趕在台積電這波風潮,採用預售模式,而該建案是成屋銷售,省去預售屋的想像。

 

城揚J ONE格局分析:

 

城揚J ONE標準層分析

標準層
標準層

  • 基地面積520坪,獨棟規劃,每層10戶,地上15樓/地下4F,屬於電梯大樓,2戶店面,含店面社區共139戶,總戶數尚可接受。
     
  • 未來建案規畫單面臨路,前面惠民路,建案後面為公園綠帶,擁有公園第一排的景觀,兩側分別為15F大樓和透天,略顯擁擠感,部分房型中高樓層整體採光通風表現不錯。
     
  • 大門面惠民路,社區都有退縮設計。建案非高雄厝設計,衛浴使用通用化衛浴,廚房明火設計。
     
  • 建案每層10戶併3梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數稍微過多,電梯都能直達地下室,一部可以直達頂樓。
     
  • 建案規畫 2~3房,單純房型,建案客群適合首購族和換屋族,3房多為雙面採光以上,2房多為單面採光以上。
     
  • 車道由惠民路下地下室,雙車道設計,社區規劃平面、機械車位。每戶配1機車位。平面車位共53個/機械車位51個,車位比1:0.74,車位比稍微不足,周圍停車較為不易。
     
  • 公設:會議室、健身房等,公設單純,規劃在1樓或頂樓,公設比約:35.4%,符合市場行情。
     
  • 全棟使用林內廚房、美標衛浴,都屬於中階以上等級。
     

  • 管理費:70/坪,還可以接受的範圍。

 

城揚J ONEA5傢配圖

A5

  • 為3房格局,整體格局方正,客廳採光通風良好,室內梁柱表現佳。
     
  • 開放式廚房,靠近工作陽台,通風良好,油煙問題不大,明火設計。
     
  • 3房搭配雙衛浴,雙衛浴都有開窗且都採用乾濕分離,主臥衛浴有設計浴缸。
     
  • 單一陽台規劃,使用空間稍微不足。
     
  • 3間臥室皆有開窗採光且無暗房,擁有3面採光。

 

實價登錄分析:

 

城揚J ONE 位於楠梓加工區生活圈

 

  1. 近一年屋齡0~5年成交價約落在18.74萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在14-15萬/坪左右,因為台積電的效應,該區域新屋成交價有明顯成長。

    城揚J ONE:屋齡0年。 平均成交價27.68萬/坪。 近一年成交價27.68萬/坪。

    堅山三川:屋齡6年。 平均成交價20.63萬/坪。 近一年成交價22.22萬/坪。

    遠雄明水漾:屋齡0年。 平均成交價17.98萬/坪。 近一年成交價24.3萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 後勁生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在16.93萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在16-17萬/坪左右,由於鄰近工業區的關係,所以該區房價目前還在1字頭。

    聯上捷運之星:預售屋。 開價20萬/坪起。 

    捷客:屋齡3年。 平均成交價14.3萬/坪。 近一年成交價19.08萬/坪。

    國城MRT:屋齡5年。 平均成交價19.08萬/坪。 近一年成交價19.27萬/坪。

    實價登錄

     
  3. 現階段整個楠梓區房市狂熱,雖然城揚J ONE是成屋銷售,但還沒有實價登錄出爐,參考鄰近的價格來看,站穩2字頭是沒有問題的,網路有傳出開價27-28萬,就看市場是否買單了。

 

城揚J ONE評價:

 

雖然台積電法說會後,楠梓房市有稍微降溫,不過整體楠梓房市基本盤還是偏好居多,由於基期較低,房價不至於崩盤。城揚J ONE整體規劃自住或投資皆宜,其地理位置在楠梓區來說相當便利,高樓層面惠民路還可以遙望後勁溪美景,在家也能像度假一樣放鬆,不過現在楠梓房價處於高點震盪中,建議做好全盤計畫在進場楠梓房市喔。小編想問大家~你覺得台積電會來嗎~

 

 

更新時間 2021/10/20
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