看屋筆記：高雄市左營區文川苑(個案+價格分析)

如果說楠梓區漲幅相當驚人的話，那左營的高鐵特區也不妨多讓，位於左營高鐵特區屋齡1年~5年的新建案，根據樂居顯示社區過去2020年均價成交每坪還落在24~25萬元，今年2021年新建案開價直接跳漲到3字頭，不到一年的時間，房價至少漲了5萬以上，且推案量不少，不僅拉近了左營巨蛋生活圈的房價差距，該區未來的新建案的3字頭成交價只是樓地板。

一起來欣賞高鐵特區新建案：崑庭建設『文川苑』

建案特色：

1. 明星學區：學區是文府國小、文府國中、福山國中是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程約10分內可到，方便家長接送。
    
2. 單純住戶：許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約僅64戶，相對來說單純。
    
3. 地理位置：建案的地理位置為最大賣點，擁有公園第一排的永久景觀優勢且具有三鐵共構的交通紅利，附近生活機能成熟，步行約3分鐘可達家樂福超市左營重和店，交通方面，步行約10分鐘車程可至捷運高鐵左營站、台鐵新左營站、高鐵新左營站等，車程10分左右可上鼎金系統，南來北往方便。

文川苑格局分析：

文川苑標準層分析

• 基地面積175.73坪，獨棟規劃，地上14樓/地下3樓，每層5戶，1戶店面規畫設計的大樓，戶數總共64戶，戶數單純。
   
• 單面臨路，面文川路，建案大門面文川路，文川路另一邊為福山廣場，屬於公園第一排建案。
   
• 面對建案左側為透天，附近多為大樓居多，棟距表現稍微不足，略顯擁擠感，建案整體中低樓層面採光通風稍嫌不足，3房房型面福山廣場採光通風表現佳。
   
• 建案樓層戶數5戶併2梯電梯，電梯比和樓層戶數表現不錯，梯間沒有開窗，採光稍微不足。
   
• 整棟規劃2~3房，2 房 19~26 坪/3 房 31~47 坪，適合首購族或小家庭客群，建案為高雄厝，全棟使用明火設施。
   
• A1/A2為3房房型有高雄厝，A3/A5/A6為兩房房型沒有高雄厝，多數房型至少都有雙面採光以上，只有A3為單面採光。
   
• 車道由文川路下地下室，設計單車車道進出，社區規劃坡道平面車位、機械車位。需要留意的是該建案沒有規劃機車位，以高雄市的民俗風情來看，略顯不方便。平面車位共17個，機械車位16個，車位比1:0.51，稍微不足，且附近停車不易。
   
• 建材使用廚具：德匠，衛浴：TOTO、HCG屬於中階規格。
   
• 單純公設：接待大廳、交誼廳、健身房、KTV等，公設比36.5%，管理費：90/坪，平面/機械汽車清潔費：300/600/月，價格稍微偏高。

文川苑A1傢配圖

• 3房房型，客廳和+1房需自行隔間，整體採光通風良好，室內動線流暢，梁柱都在外。
   
• 半獨立式廚房，靠近工作陽台，通風形況良好，使用明火設施。
   
• 3房搭配2衛浴，雙衛浴都有開窗，並且都使用乾濕分離，主臥衛浴有規劃浴缸。
   
• 雙陽台規劃，增加可以使用空間，高雄厝陽台規劃在客廳，陽台總坪數稍微過多，房型擁有三面採光。
   
• 3個臥室都有開窗，主臥空間大，還有規劃更衣室。

文川苑A5傢配圖

• 房型為A3/26.38坪/室內16.75坪，客廳採光通風尚可接受，臥室無需自行隔間，留意有開門見灶的情況，。
   
• 一字型廚房，因靠近陽台，油煙問題不大，使用明火設施。
   
• 兩房搭雙配衛浴且都有開窗，通風沒有問題，主臥採用乾濕分離，兩房來說屬於加分規格。
   
• 單一工作陽台，使用空間還可以接受。
   
• 兩間臥室，2間都有開窗，還有主臥設計。

實價登錄分析：

文川苑位於左營高鐵特區
 

1. 左營高鐵特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在26.95萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在16~20萬，且在18年驟升後，2021房價今年大幅成長，今年交易量已經接近400筆。
   
   文川苑：屋齡3年。 平均成交價36.01萬/坪。 近一年成交價38.24萬/坪。
   
   圓禾向青：屋齡1年。 平均成交價25.74萬/坪。 近一年成交價28.73萬/坪。
   
   京城文學苑　預售屋。開價30萬/坪起。
   
   TAKU宅：屋齡3年。 平均成交價25.86萬/坪。 近一年成交價23.06萬/坪。
   
   
    
2. 新驛城：屋齡2年。  平均成交價23.9萬/坪。  近一年成交價24.1萬/坪。
   
   鑫高鐵1期：屋齡1年。  平均成交價21.49萬/坪。 近一年成交價25.33萬/坪。
   
   鑫高鐵2期：預售屋。  平均成交價-萬/坪。  
   
   
    
3. 該區域今年的漲幅非常大，短短不到1年的時間，該生活圈的新建案成交價都已經站穩3字頭，現階段文川苑還在預售階段，尚未有實價登錄出爐，以開價35萬來看，按照目前行情來說，還在合理的範圍內。

文川苑評價：

左營區也是受惠於台積電效應之一的區域，尤其高鐵特區直接從均價25萬左右跳漲到3字頭以上，不過該地段擁有三鐵共構，還是具有一定的保值性。文川苑整體來看，建案規畫偏向首購或投資客群，部分兩房房型搭配雙衛浴且開窗，又可以搭配車位，以市區建案規畫來看，實在令人驚豔，不過網路上討論度最高的該建案沒有規劃機車位，為最大抗性。小編覺得前面是公園，後面是高鐵，真的很方便耶~