一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪?

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一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪?

同一個社區,一般事務所至少比正常住宅便宜2-3萬/坪,平均的價差在雙北地區達到5萬以上,在房價這麼貴的時代,一般事務所到底可不可以買呢?買了以後有沒有甚麼風險?利率會比較高嗎?水電費會不會比較貴?今天就來幫大家解惑!

 

■買房前查土地使用分區 三步驟輕鬆看 

步驟一:Google搜尋縣市+土地使用分區 ,即可查到政府對應的網站。

步驟二:輸入地址的方式,看看你想要買的房子,它座落的土地。

步驟三:查看房子座落的土地的顏色。

  黃色的是住宅區、  紅色的是商業區、  咖啡色的是工業區、

  紫色是政府機關用地、  綠色則是公園。

房子座落的土地是黃色,那就恭喜,代表房子蓋在住宅區,是完全沒問題的。

如果房子座落的土地是咖啡色的,現況是住宅的形式代表他就是工業住宅,可能是違法使用。

如果房子座落的土地是紅色,代表是商業區。情況就會比較複雜,在這裡的房子,有些可以當住宅,有些不行。

►延伸題:

Q.有的商業用地沒辦法蓋住宅?如何區分

像是台北市會在網站上會很清楚的標明可以或不可以當作住宅使用,正常的商業區像是商一、商二、商三、商四,基本上都可以蓋住宅,網站上就不會特別註明。

如果你發現名稱是比較特別的,像是士林官邸北側「特定商業區」、信義計畫區「一般商業區」、內湖舊宗段「商業區(供一般商業使用)」、內湖潭美段「辦公服務區」、南港向陽段「商業區(供一般商業使用)」、南港路「特定商業區(二)」、南港車站「特定商業區(A)、特定專用區(B)」等,說明欄都會有清楚的不得做為住宅使用。

其他的縣市,不會特別在網站上註明合不合法,需要到都市計畫細部計畫書裡面查看,像是台中水湳經貿園區,從細部計畫書裡就可以查到第一種創新研發專區、經貿專用區是不可以蓋住宅的。

 

■冒風險買工業宅?內湖五期房價差2成

學會怎麼查之後,你就會知道哪些房子是合法,那些房子可能有違法的情況。不過,既然知道是違法使用,為什麼還是會有很多人願意買工業住宅或一般事務所的住宅呢?主要的原因,就是價格便宜很多。

以內湖五期的辦公服務區為例,是有被政府開罰的區域,近一年的房價大約50萬出頭,新潤城峰每坪49萬、遠雄藝朗51.7萬。

住宅區,每坪房價約70-80萬,像是華固長島70萬、遠雄米蘭苑每坪約80.5萬。

住宅區與辦公服務區,出現兩成以上的價差,如果50萬出頭可以買靠近市中心的內湖五期重劃區,對比永和、新店的新案開價都衝上80萬的狀況來看,是相當吸引人的。

►延伸題:

Q.工業住宅一定比較便宜嗎?

不是每個區域的工業宅價差都這麼大,像是中和的元氣大鎮、新莊的峰景鳳翔、士林的天母樂活,萬象之都,這些著名的工業住宅,其實都與周圍的房價差異不大,因此關鍵就在於是否被檢舉,被檢舉之後,價格差異就會非常大了。

明顯有出過事,上過新聞,價差就會拉出來。要不要買,價差是否足以負擔風險,每個人都會有自己的見解。

延伸閱讀:工業住宅可以買?注意買舊不買新!

 

■一般事務所房價誘人 平均價差約5萬/坪

最困擾消費者的就是在與建商洽談購買新屋的時候,商業區的建案,地點不錯,有一般事務所和正常住宅可以選,我們先來看看價差有多少,看你會不會讓你產生動搖。

 ►案例1 

以新莊副都心某個建案來看,一層有八戶,低樓層是一般事務所,房價大多落在44-46萬,7樓以上是住家,每坪48-52萬,平均的價差約4-5萬。

 ►案例2 

另外一個建案,同一個社區,A棟是一般事務所,B棟是住宅,從平面圖上就可以看出差異,A棟無隔間,B棟有隔間,A棟的的平均行情大約在41-48萬,B棟行情大概都在50萬以上,價差大概也是4-5萬。

特別說明一下,目前一般事務所的房子,大多會以毛胚的型態交屋,有些甚至沒有衛浴或廚房設備,建商用預留管線的方式,再附贈提貨券給買方由買方自行裝潢,以降低檢舉的風險。因此把未來的裝潢成本計入,價差看似每坪5萬,實際上,真正的價差大概在每坪2-3萬左右。

 

■買一般事務所2大風險 檢舉、轉手性較差

1.檢舉風險:

除了台北市以外,大部分的地方政府採檢舉制。有人檢舉才會進行稽查。不過檢舉的難度並不低,我們問了政府相關人員,需要民眾親自到該房屋內進行蒐證,包含要有完整的照片以及影像。

像是新莊的某個個案,在2014年房市下跌時,退戶不成,住戶集體檢舉建商,提告事務所當住宅賣。舉報的後果,通常整個社區有更動為住家的都會被罰。因此風險最高的時間點,就是建商在成屋還沒賣完前的階段。一但整個社區完成交屋後,社區要有住戶站出來舉的機會相對地降低很多。

►延伸題:

Q.如果在一般事務所曬衣服,感覺像是做住家違規使用,可以檢舉嗎?

實際上在判定上,曬衣服難以得知房屋是否有將格局變更作為住家用,是無法舉證的。目前出事的案子通常是住戶與建商有糾紛。在成屋還沒賣完前對於建商提告。

 

2.轉手性較差:

據我們的觀察,一般事務所的銷售上,雖然有做出5萬/坪左右的價差,但是銷售的速度,還是會比住宅慢了許多。

至於未來的轉手上,有個誤區,就是有些人以為同一個社區其他人買50萬/坪,我買45萬/坪,未來如果社區每坪漲到52萬,每坪可賺7萬。這個是錯的,大部分的情況,你也是只能賣到47萬,同樣每坪賺2萬。另一個方面,會買一般事務所的客群,投資型客戶佔比較高,也說未來賣出的戶別也會比較多,價格和轉手性不一定好。

►延伸題:

Q.一般事務所、工業宅水電會比較貴嗎?

1.水費:不分住宅或營業使用,依住户申請的口徑大小,負擔不同的基本費。

2.電費:分住家用電、營業用電,只要作住家使用,工業住宅電費可以以住家費率計算。

Q.請問一般事務所、工業宅貸款成數會有差別嗎?

很多人會說一般事務所貸款成數會比較低,基本上跟住宅差不多。當然,一但有出事的案子登上新聞版面,貸款成數就會被調降了,市場會有這樣的誤傳,用的都是出過事的案子當案例,有點倒果為因,貸款成數較低的是工業住宅。

 

■一般事務所可以買嗎? 購買風險三大評估 !

一般事務所到底能不能買?我不會說一般事務所絕對不能買,只要你在買之前了解你面對的風險。但有這三種狀況的時候,建議不要考慮

1.台北市2010年後的新建案

2.購房目的為投資性質

3.房市景氣反轉時

很多人會想說,明明違規使用的案子一堆,為什麼有的被罰,有的沒事?因為台北市政府有特別畫出紅線。針對完工日在2010年後的個案,有違規使用的情形,會優先處理開罰。因此如果你要買的是台北市的新建案,千萬不要心存僥倖。

如果你是投資性質,反而不建議貪便宜買一般事務所。因為不會賺得比較多,而且要是和房客起了糾紛,由房客去檢舉,檢舉成案的機會是大幅提升的。景氣好的時候,所有人都賺錢,一片和樂,不太會有人跳出來檢舉,這個時候買,反而出事的機率低。但是景氣反轉時,有人賠錢想退戶時,就很容易有已購戶站出來檢舉,導致整棟大樓一起中槍。

►小提醒:

結論總和來說,要買一般事務所,是越往北部越危險、屋齡越新危險。如果是毛胚交屋,至少要和一般住宅有5萬以上的價差才值得考慮。當你買了五年以上都沒事,有很大的機率算是安全下莊。

更新時間 2021/11/11
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