看屋筆記：台中市豐原區勝美豐原(個案+價格分析)
閱讀重點
豐原區域各項機能發展已相當完善，除了是潭子、神岡等周邊區域的消費核心，周遭還有后里科技園區、豐洲科技園區產業園區，剛性需求極高。勝美豐原位於圓環北路二段，坐擁環內商圈機能，加上正對葫蘆墩公園，擁有公園第一排的綠意視野，同時兼具商圈與生活品質。產品規劃25-43坪2-4房，多數戶別皆有雙面採光，讓我們來看看還有哪些特色吧！
勝美豐原 外觀示意圖
建案特色：
1.公園第一排永久視野：
勝美豐原位於5萬4千坪葫蘆墩公園首排，除了享有永久棟距綠意視野，下樓即享休閒機能。
2.生活機能完善：
- 基地附近有托嬰中心及幼兒園，距離學區豐原國小及豐原國中也都十分方便，九年國教輕鬆接送。
- 距離豐原火車站距離約900公尺，廟東商圈生活機能便捷，家樂福、愛買等賣場林立，日常採買方便。
- 周邊有新惠生醫院、中國醫豐原分院、豐原署立醫院等三大醫療系統，政府機構完整。
3.聯外交通方便：
- 區域內公車路網十分方便，可達各採買區域。
- 基地鄰近國道四號，豐潭段預計明年底完工，屆時將串聯台74號線為豐原交通提供更大的便利性。
勝美豐原 生活機能圖
勝美豐原格局分析：
勝美豐原 1F平面圖
1.本案基地面積約1191坪，為3棟規劃，地上15層，地下3層，共計184戶住家，2戶店面。
2.標準層為2-14樓，A、B棟為一層4戶，C棟為一層5戶，皆配有兩部電梯，電梯戶數比表現佳，使用充足。坪數規劃為25-43坪2-4房。
3.社區規劃由圓環北路二段進出，車道規劃由圓環北路二段進出，6米車道出入口位於B1戶下方。由於2樓的戶別露台有往外延伸約14餘坪，實際上較無影響。
4.公設部分規劃有迎賓大廳、健身房、媽媽教室、多功能會議室、閱覽室、家教室、中庭花園等。
5.建材部分規劃有鋼製防暴門、維夫拉克電子鎖、錦鋐氣密窗、德瑞克衛浴、3M廚下型生飲淨水器、BOSCH嵌入式微波燒烤爐等。較為少見的是在工作陽台規劃洗衣槽，算是滿用心的規劃。
勝美豐原 標準層平面圖
6.粉色區塊為約25-31坪2房規劃，集中在C棟。除C3戶為單面採光外，其餘戶別皆為雙面採光。主、次臥皆位於採光面上，無暗房暗廳問題。
- C3戶為約25坪，衛浴規劃在入門處，為四件式設計，洗手台位於衛浴空間外側。廚房搭配L型檯面，為開放式設計。整體空間寬敞，動線上有銜接工作陽台，動線規劃良好。主、次臥規劃於左右兩側，擁有較大的私領域空間。
- C1、C2戶為約27坪，有玄關空間可做鞋櫃收納，廚房為獨立式規劃，檯面為一字型設計。衛浴部分四件式規劃，皆有對外窗，通風不易潮濕。
- C5、C6戶為約31坪，整體格局方正，無多餘廊道浪費虛坪，使用坪效高。客、餐廳空間分離，有額外+1空間可規劃書房或做彈性使用。廚房為獨立式規劃，搭配一字型檯面。工作陽台相較另外兩房較小些，需稍加留意空間是否足夠。
7.綠色區塊為約37坪3房規劃，為B棟及A棟主要房型。戶戶皆為雙面採光。
- 廚房位於入門處，為獨立式雙排規劃，有電器櫃收納空間。
- 為雙衛浴規劃，主衛浴為四件式規劃，客浴為三件式，皆有對外窗，通風不易潮濕。
- 前、後雙陽台設計，工作、休閒不打結。冷氣機外機設計，不佔用工作陽台空間。
- 公、私領域空間分離，隱私性佳。
8.藍色區塊A2戶為約43坪4房規劃，邊間雙面採光。
- 廚房位於入門處，同樣為獨立式雙排規劃，空間尺度較3房更為寬敞。
- 雙衛浴規劃，主衛浴搭配四件式為浴，有對外窗；客浴為三件式，無對外窗較為可惜。
- 四間主、次臥皆有開窗，樑柱外推好規劃，無暗房、暗廳問題。
- 客、餐廳空間分離，公、私領域分離，隱私性佳。
實價登錄分析：
近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在24.74萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在17-20萬左右，該區由於目前的新屋數量不多，整體成交量有稍微遞減的趨勢，新屋價格高出舊屋不少。
1.廟東生活圈週邊個案
勝美豐原 屋齡2年。 價格約落在3字頭。
第七大道 預售屋。 市調成交價約30-32萬/坪。
久樘向陽 屋齡2年。 平均成交價25.21萬/坪。
廟東生活圈週邊個案
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2.葫蘆墩生活圈週邊個案
國聚之善 屋齡1年。 平均成交價27.08萬/坪。
宇苑學府 屋齡1年。 平均成交價22.2萬/坪。
葫蘆墩生活圈週邊個案
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3.豐原區域生活機能完善，周遭還有后里科技園區、豐洲科技園區等科技產業匯聚，締造大量就業機會，剛需強烈，加上近年交通建設陸續到位，成為台中房市的熱區之一。環內中古屋個案成交價約落在24-28萬不等，新成屋的二手物件開價已站穩3字頭，未來預推案估計單價也與4字頭不遠了。勝美豐原與周遭個案價格相近，算是符合區域行情。
勝美豐原評價：
豐原近期房市十分火熱，除了捷運紅線的推動進行，國道4號增設的豐潭段也預計明年開通，串聯台中路網將更加便利。勝美豐原產品規劃25-43坪2-4房，整體格局規劃無暗房暗廳問題，格局方正，使用坪效也高，不論對於首購或是換屋族群，都能有不錯的選擇。有在豐原地區尋找個案的朋友可以參考看看勝美豐原的規劃。