看屋筆記：高雄市前金區達麗東京(個案+價格分析)

根據最新資料顯示，高雄2021年9月總移轉棟數來到3677棟，月增40.7%，創下高雄最好的9月表現，9月高雄買賣交易棟數前三名是，分別為三民區、前金區及鳳山區，三民區和鳳山區有人口紅利優勢，而讓人最競艷的當屬前金區，該區過往單月房市移轉量較少破百棟，而本月以411棟創作區域史上最高紀錄，近期更有不少建商的購地新聞，如豐邑建商購買愛河家樂福、國泰建設購買鄰近河濱國小附近土地等，未來愛河河邊將有不少建案推出。

一起來欣賞前金區建案：達麗建設『達麗東京』

建案特色：

1. 採光表現：以市區的採光標準來看，建案的整體採光性不錯，不僅三面臨路，且其中兩面為永久棟距，中高樓層採光表現佳。
    
2. 豐富公設：1樓規劃9.3米大廳、沙發區、會議廳、2樓規劃Lounge Bar、輕食／下午茶區、圖書室、24樓規劃鋼琴區、Lounge Bar、撞球桌、飛鏢台、空中景觀露台、頂樓規畫空中泳池、景觀健身房、KTV等多達20項多元公設。
    
3. 地理位置：基地位於高雄六合二路上，屬於市區且成熟地段，生活採買車程約10分鐘內可全聯福利中心、小北百貨、三民市場、家樂福高雄愛河店。交通方面，約10分鐘車程可至捷運美麗島站、高雄車站。 

達麗東京格局分析：

達麗東京標準層分析

• 基地面積648.56坪，獨棟規劃，地上26樓/地下6樓，每層19戶，在室內原本相通的中間走道以閘門區隔分成A/B棟。分成A棟9戶/B棟10戶，9店面規畫設計的超高大樓，含店面戶數總共416戶，戶數稍微過多。
   
• 三面臨路，分別面六合二路、瑞源路、新盛一街38巷，建案大門面六合二路，建案周圍道路寬廣不擁擠，不過面新盛一街38巷還有空地，未來不排除有新建案推出。
   
• 建案周圍大多透天或公寓，且臨路棟距表現佳，整體採光表現不錯，中高樓層採光通風良好。
   
• 建案樓層戶數A棟9戶併2電梯、B棟10戶併2電梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數也稍微多，全部4部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳。
   
• 整棟規劃2房-18/20/28/30坪 、 3房-36坪，適合首購族或投資客群，建案不是高雄厝，全棟使用IH電子爐，單層樓高3.15米，中繼水箱在14樓。
   
• 車道由六合二路下地下室。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共126個，機械車位113個，車位比1:0.57，稍微不足，須留意市區停車不易。
   
• 建材使用：60X60地板拋光石英磚、ToTo臉盆、Pansonic免治馬桶、櫻花牌微波烤箱、櫻花牌烘碗機等，都屬於中階規格。
   
• 學區為：建國國小、前金國中，其中建國國小就在建案對面，步行1分就可以到達。
   
• 公設比35.5%，管理費：70/坪，還在可以接受的範圍內。

達麗東京A1傢配圖

• 為3房格局，客廳採光稍嫌不足，第三房需自行隔間。
   
• 一字式廚房，靠近工作陽台，通風良好，有明確冰箱擺放位置。
   
• 3房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗且有安裝浴缸。客用衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。
   
• 雙陽台規劃，增加可用空間，景觀陽台規劃在主臥裡面。
   
• 3間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。
   

達麗東京B5傢配圖

• 為3房格局，客廳採光尚可接受，無浪費走道空間，使用空間大。
   
• 開放式廚房，靠近工作陽台，通風良好。
   
• 3房搭配雙衛浴，可惜雙衛浴都沒有開窗，日後可能有潮濕問題，主臥衛浴有安裝浴缸。
   
• 單一陽台規劃，3房來看，使用空間稍微不足夠。
   
• 2間臥室皆有開窗，+1房為暗房。

實價登錄分析：

達麗東京位於市議會生活圈

1. 市議會生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.04萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在21-22萬/坪，該區域是高雄市區，不管是成交量或成交價已經是穩定的狀態。
   
   達麗東京：屋齡3年。 平均成交價27.46萬/坪。 近一年成交價43.31萬/坪。
   
   捷運都馨城韻：預售屋。 開價27萬/坪起。 
   
   捷韻都馨城馨　預售屋。開價27萬/坪起。
   
   東金御所　預售屋。開價33萬/坪起。
   
   郡都CITY　屋齡0年。平均成交價27.35萬/坪。近一年成交價27.69萬/坪。
   
   
    
2. 新崛江生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在26.64萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在18-21萬/坪，該區雖然是高雄市區，但房市有逐漸衰退的現象。
   
   民生一號院：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 
   
   民生臻愛：預售屋。 預售屋。 
   
   愛上海樂：預售屋。 開價31萬/坪起。 
   
   
    
3. 達麗東京在2018~2019年有先預售一段時間，然後封盤，近期成屋了，才又再拿出來銷售，成交價落在24萬左右來看，還算可以接受的範圍內，實價登錄顯示2018-2019成交約落在21-22左右，近期受高雄房市熱潮影響，預計還會越來越高。

達麗東京評價：

前金區的愛河邊未來將會有不少建案推出，其中愛河家樂福土地被購買的新聞讓許多在地人感到不捨，由於愛河邊土地屢創新高，預計新建案推出將站穩3字頭，朝4字頭邁進。因為靠近六合夜市等觀光區域，達麗東京整體規劃朝向投資型產品，其地理位置具有一定的保值性，不過建案對面的教堂十字架是許多人討論的地方。小編覺得建案的公設真的很豐富耶~