看屋筆記:前金區達麗東京(個案+價格分析)

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看屋筆記:前金區達麗東京(個案+價格分析)

達麗東京

根據最新資料顯示,高雄2021年9月總移轉棟數來到3677棟,月增40.7%,創下高雄最好的9月表現,9月高雄買賣交易棟數前三名是,分別為三民區、前金區及鳳山區,三民區和鳳山區有人口紅利優勢,而讓人最競艷的當屬前金區,該區過往單月房市移轉量較少破百棟,而本月以411棟創作區域史上最高紀錄,近期更有不少建商的購地新聞,如豐邑建商購買愛河家樂福、國泰建設購買鄰近河濱國小附近土地等,未來愛河河邊將有不少建案推出。

 

一起來欣賞前金區建案:達麗建設『達麗東京』

 

 

建案特點:

 

  1. 採光表現:以市區的採光標準來看,建案的整體採光性不錯,不僅三面臨路,且其中兩面為永久棟距,中高樓層採光表現佳。
     
  2. 豐富公設:1樓規劃9.3米大廳、沙發區、會議廳、2樓規劃Lounge Bar、輕食/下午茶區、圖書室、24樓規劃鋼琴區、Lounge Bar、撞球桌、飛鏢台、空中景觀露台、頂樓規畫空中泳池、景觀健身房、KTV等多達20項多元公設。
     
  3. 地理位置:基地位於高雄六合二路上,屬於市區且成熟地段,生活採買車程約10分鐘內可全聯福利中心、小北百貨、三民市場、家樂福高雄愛河店。交通方面,約10分鐘車程可至捷運美麗島站、高雄車站。 

 

達麗東京格局分析:

 

達麗東京標準層分析

標準層

  • 基地面積648.56坪,獨棟規劃,地上26樓/地下6樓,每層19戶,在室內原本相通的中間走道以閘門區隔分成A/B棟。分成A棟9戶/B棟10戶,9店面規畫設計的超高大樓,含店面戶數總共416戶,戶數稍微過多。
     
  • 三面臨路,分別面六合二路、瑞源路、新盛一街38巷,建案大門面六合二路,建案周圍道路寬廣不擁擠,不過面新盛一街38巷還有空地,未來不排除有新建案推出。
     
  • 建案周圍大多透天或公寓,且臨路棟距表現佳,整體採光表現不錯,中高樓層採光通風良好。
     
  • 建案樓層戶數A棟9戶併2電梯、B棟10戶併2電梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,全部4部電梯可以直達地下室和頂樓,梯間有開窗,採光佳。
     
  • 整棟規劃2房-18/20/28/30坪 、 3房-36坪,適合首購族或投資客群,建案不是高雄厝,全棟使用IH電子爐,單層樓高3.15米,中繼水箱在14樓。
     
  • 車道由六合二路下地下室。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共126個,機械車位113個,車位比1:0.57,稍微不足,須留意市區停車不易。
     
  • 建材使用:60X60地板拋光石英磚、ToTo臉盆、Pansonic免治馬桶、櫻花牌微波烤箱、櫻花牌烘碗機等,都屬於中階規格。
     
  • 學區為:建國國小、前金國中,其中建國國小就在建案對面,步行1分就可以到達。
     
  • 公設比35.5%,管理費:70/坪,還在可以接受的範圍內。

 

達麗東京A1傢配圖

A1

  • 為3房格局,客廳採光稍嫌不足,第三房需自行隔間。
     
  • 一字式廚房,靠近工作陽台,通風良好,有明確冰箱擺放位置。
     
  • 3房搭配雙衛浴,主臥衛浴有開窗且有安裝浴缸。客用衛浴沒有開窗,日後可能有潮濕問題。
     
  • 雙陽台規劃,增加可用空間,景觀陽台規劃在主臥裡面。
     
  • 3間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。
     

達麗東京B5傢配圖

B5

  • 為3房格局,客廳採光尚可接受,無浪費走道空間,使用空間大。
     
  • 開放式廚房,靠近工作陽台,通風良好。
     
  • 3房搭配雙衛浴,可惜雙衛浴都沒有開窗,日後可能有潮濕問題,主臥衛浴有安裝浴缸。
     
  • 單一陽台規劃,3房來看,使用空間稍微不足夠。
     
  • 2間臥室皆有開窗,+1房為暗房。

 

實價登錄分析:

 

達麗東京位於市議會生活圈

 

  1. 市議會生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在28.04萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在21-22萬/坪,該區域是高雄市區,不管是成交量或成交價已經是穩定的狀態。

    達麗東京:屋齡1年。 平均成交價26.11萬/坪。 近一年成交價32.33萬/坪。

    捷運都馨城韻:預售屋。 開價27萬/坪起。 

    捷韻都馨城馨 預售屋。開價27萬/坪起。

    東金御所 預售屋。開價33萬/坪起。

    郡都CITY 屋齡0年。平均成交價27.35萬/坪。近一年成交價27.69萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 新崛江生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在26.64萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在18-21萬/坪,該區雖然是高雄市區,但房市有逐漸衰退的現象。

    民生一號院:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    民生臻愛:預售屋。 預售屋。 

    愛上海樂:預售屋。 開價31萬/坪起。 

    實價登錄
     
  3. 達麗東京在2018~2019年有先預售一段時間,然後封盤,近期成屋了,才又再拿出來銷售,成交價落在24萬左右來看,還算可以接受的範圍內,實價登錄顯示2018-2019成交約落在21-22左右,近期受高雄房市熱潮影響,預計還會越來越高。

 

達麗東京評價:


前金區的愛河邊未來將會有不少建案推出,其中愛河家樂福土地被購買的新聞讓許多在地人感到不捨,由於愛河邊土地屢創新高,預計新建案推出將站穩3字頭,朝4字頭邁進。因為靠近六合夜市等觀光區域,達麗東京整體規劃朝向投資型產品,其地理位置具有一定的保值性,不過建案對面的教堂十字架是許多人討論的地方。小編覺得建案的公設真的很豐富耶~

 

 

更新時間 2021/10/14
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