看屋筆記：高雄市苓雅區集泰雅馥(個案+價格分析)

高雄房市至今依舊相當的熱絡，不過高雄市的苓雅區一直以來都較少有投資客進場炒房情況，也因為這樣，該區的地房價相當平穩，不像北高的房價來的瘋狂，由於苓雅區屬於成熟區域，加上區域的機能、學區、生活環境佳，受到不少當地自住客青睞，苓雅區土地釋出不多，建商通常都是收購老透天或公寓，才有辦法推出新建案，所以近5年來才有新建案陸續出現，預計將提高區域整體交易移轉量。

一起來欣賞苓雅區建案：集泰建設『集泰雅馥』

建案特色：

1. 採光表現：建案周圍透天或公寓居多，附近沒有超高大樓，且四面臨路，擁有不錯的棟距表現，建案樓高15樓，中高樓層整體採光通風表現佳，戶戶三面採光。
    
2. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約57戶，相對來說單純。
    
3. 地理位置：建案位在苓雅區輔仁路與明德街口，屬於成熟且鬧中取靜地段，日常生活機能鄰近武廟商圈、文化中心商圈、大統和平商圈、三多商圈等。交通方面鄰近捷運技擊館站，步行約5分鐘即可抵達，車程約5分鐘可到國道1號，未來還有捷運黃線話題。步行一分步行3分鐘可到中正運動場。

集泰雅馥格局分析：

集泰雅馥標準層分析

• 基地面積438.77坪，社區四面臨路，分別為輔仁路(約10米寬)、明德街(約15米寬)、輔仁路55巷，大門進出入為輔仁路，社區有設計退縮空間，助於提升居住環境的安全性和舒適度。
   
• 周圍建築大多為5F透天或平房店家，還是屬於老舊部落的街景，附近有私人廟宇等，但建案整體採光通風良好，且戶戶規劃邊間又三面採光，是該建案最大的賣點。
   
• 社區採獨棟規劃，15F/B3電梯大樓，1戶店面、共規劃57戶，戶數相對單純許多。
   
• 建案樓層戶數4戶併2梯電梯，電梯比和樓層戶數表現佳，2部電梯可以直達地下室，梯間有開窗，採光佳。
   
• 整棟規劃3房-48/50坪 、 4房-64坪，A1/A2為4房格局，B1/B2為3房格局，適合大家庭或換屋族，建案為高雄厝，陽台坪數稍微過多，全棟使用明火設施。
   
• 社區公設有：接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、信箱區、曬被區、Lounge Bar、宴會廳等，公設單純，公設比34.8%符合市場行情。
   
• 車道由輔仁路下地下室，社區採雙向車道規劃，並且在退縮設計的條件下，保護了用路人與駕駛者的安全，該道路寬敞且車流量不多。
   
• 社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共76個，車位比1:1.33，車位比佳，部分房型須購買雙車位，車位皆有預留安裝充電樁的線槽。
   
• 建案規格採用西班牙ROCA、電腦馬桶蓋(主衛浴)，日本Cleanup原裝進口廚身、人造石檯面、寶緯氣密窗等，屬於中階規格。
   
• 管理費：80/坪，車位清潔費：300/月，還在合理範圍內。
   
• 建案學區：福東國小、中正高中完全中學。
   

集泰雅賦B2傢配圖

• B2/48.33P/3房型，格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。第3房和客廳需自行隔間。
   
• 獨立式廚房，靠近工作陽台，通風良好。採用明火瓦斯爐。
   
• 房型擁有有三陽台，可增加陽台使用空間，高雄厝陽台規劃在客廳。
   
• 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗，不過客用衛浴開窗位置稍微特別，雙衛浴採用乾濕分離且使用通用化衛浴
   
• 3間房間都有開窗，且主臥還有設置陽台。
   

實價登錄分析：

集泰雅馥位於五塊厝生活圈

1. 近一年屋齡0~5年成交價約落在26.18萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，在高雄這一波漲價行情來看，五塊厝生活圈的房價和交易量相對穩定且健康的上漲。
   
   集泰雅馥：屋齡6年。 平均成交價26.32萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   玉鎮玉林：預售屋。 開價27萬/坪起。  
   
   頂誠藏裕：預售屋。 開價25萬/坪起。 
   
   三多WIN：預售屋。 開價28萬/坪起。  
   
   
    
2. 武廟生活區個案：近一年屋齡0~5年成交價約落在24.89萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-21萬/坪，近期該區推案量大，新成屋多，所以不管是成交價或量都有大幅提升的現象。
   
   棋琴23重奏：預售屋。 開價30萬/坪起。 
   
   摩天100：預售屋。 開價30萬/坪起。 
   
   東高新STYLE：屋齡1年。 平均成交價27.18萬/坪。 近一年成交價27.18萬/坪。
   
   鳳凰頌：預售屋。 開價27萬/坪起。 
   
   
    
3. 集泰雅馥目前成交價落在25.83萬左右，房價原本是該區域相對稍微高的建案，所以銷售速度比較慢，不過這一波高雄行情上漲之下，附近的建案也都大多來到23~25萬左右，互相參考之下，成交價還算在合理的範圍內。

集泰雅馥評價：

北高雄房市因為有台積電加持，蛋白區房價已經全面站上2字頭，反而南高雄成熟的區域，受到影響較小且房價相對平穩，集泰雅馥整體規劃適合自住的建案，其全棟房型的採光和通風都讓人印象深刻，室內空間感大且舒適，不過建案附近的老舊街景會是比較多人顧慮的地方。小編覺得這樣以後運動超級方便耶~會瘦會瘦~