看屋筆記:五股區樂洋洋(個案+價格分析)

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看屋筆記:五股區樂洋洋(個案+價格分析)

樂洋洋

位於五股的洲子洋重劃區地形狹長,周邊鄰近工商路及成泰路三段,為主要依靠的生活機能圈。近期重劃區內全聯福利中心五股旗艦店已動工,預計約於2022年3月完工,可望補足該區生活採買的需求。交通上可藉由台64、台65及國道一號交流道等連接市心,開車交通便捷再加上雙北地區親民價格的優勢,使洲子洋地區話題性相當火熱。這次就讓我們一起來看看位於此區的樂洋洋擁有甚麼特色吧!

 

樂洋洋 外觀圖

樂洋洋 外觀圖

 

建案特色:

 

1. 成泰路商圈第一排:面向成泰路三段,出門即享有成泰路美食商圈;步行8分鐘可到全聯五股成泰店。

2. 孩子照護及學區完善:

  • 步行5分鐘及8分鐘擁有幼兒園及托育中心。
  • 國小屬成州國小和五股國小雙學區。車行約5分鐘可到五股國小;約3分鐘可到成州國小。
  • 車行6分鐘到達五股國中。

3. 開車交通便捷:

  • 開車5分鐘上台1線高架,不僅可銜接國道一號及台65線,約10分鐘即可到達台北車站。
  • 國道一號接五楊高架前往桃園機場;接汐五高架前往汐止、內湖皆十分方便。
  • 5分鐘車程上64快速道路,可串連至新北各地區。

 

平面圖分析:

 

1. 基地面積約為1154坪,共有ABCD棟4棟規劃,其中D棟做為透天店鋪使用。規劃212戶住家,12戶店面,2戶事務所預計將作戶政事務所。共計226戶。

2. 大樓AB棟樓高15層樓;C棟樓高則為7層樓。規劃263個坡道平面車位,車道入口面向新城八路。

3. 社區大廳入口面向15米新城八路;後門面向15米成泰路三段,一出門即到洲仔公車站。

4. 本案AB棟規劃2~3房的20~34坪,C棟則為均質34坪的規劃。AB棟標準層1層8戶共用2部電梯;C棟則為1層4戶共用1部電梯,該棟樓層數不高,使用上也較為舒適。

樂洋洋 標準層平面圖

樂洋洋 標準層平面圖

5. A9、B9戶型為小2房20坪格局,單面採光。

  • 有獨立玄關,衛浴設置於門口玄關處。廚房為獨立式規劃。
  • 兩間臥室皆有採光,且皆可放下雙人床;客廳則需透過陽台或次臥間接採光。
  • 室內無柱,使用空間坪效佳。此戶型面向成泰路三段。

6. 以下戶型為小3房格局規劃。

  • A1、B1戶型為22坪,單面採光。
    • 單陽台單衛浴規劃,陽台空間寬闊。擁有獨立玄關及獨立廚房。
    • 兩間次臥僅能擺放下單人床,其中一間次臥無採光面。
    • 客廳安定牆面空間受限,須留意電視擺放位置。需藉由廚房及次臥間接採光。
    • 室內無柱,使用空間坪效佳。為面向成泰路三段的戶型。
  • A5、A6、B5、B6相似戶型為22、23坪,單面採光。
    • 單陽台單衛浴規劃。衛浴入口位於廚房旁,可留意其使用動線。
    • 主臥及一間次臥可擺放雙人床,一間次臥無採光。客廳則需藉由廚房或次臥間接採光。
    • 此戶型格局方正,並面向新城八路。
  • A2、A8、B2、B8相似戶型為27、28坪,邊間兩面採光。
    • 雙陽台雙衛浴規劃。一陽台需透過主臥進出,且主臥衛浴對外開窗。
    • 此戶型採開放式廚房規劃,使用空間寬闊。
    • 三間臥室皆有採光;客廳則透過廚房間接採光。
    • 室內無柱,使用空間坪效佳。
  • A7、B7為29坪戶型,邊間兩面採光。
    • 雙陽台雙衛浴規劃,一衛浴對外開窗。有可收納獨立玄關空間。
    • 三間臥室皆有採光。主臥則有景觀陽台採光面,大間次臥兩面採光;小間次臥僅能放單人床。
    • 客廳透過工作陽台採光。
    • 臥室及客廳皆無室內柱,使用空間效率高。
  • A3、B3為34坪戶型,邊間兩面採光;以3房格局而言,尺度較為舒適。
    • 雙陽台雙衛浴規劃,一衛浴對外開窗。有可收納獨立玄關空間。
    • 三間臥室皆有採光。主臥則有景觀陽台採光面,大間次臥兩面採光;小間次臥僅能放單人床。
    • 客廳透過景觀陽台採光,並有獨立餐廳的規劃。
    • 臥室及客廳皆無室內柱,使用空間效率高。
  • C棟戶型皆為34坪,戶戶邊間雙面採光;以3房格局而言,尺度較為舒適。
    • 雙陽台雙衛浴規劃,一陽台需通過臥室進出。
    • 此戶型採開放式廚房規劃,使用空間寬闊。
    • 三間臥室皆有採光,大間次臥雙面採光,居住舒適;小間次臥僅能擺放單人床,可做小孩房或彈性書房使用。
    • 客廳透過廚房間接採光。安定牆面空間受限,須留意電視擺放位置。
    • 此戶型格局方正,且臥室皆無室內柱,使用空間坪效佳。

 

實價登錄分析:

 

洲子洋重劃區內多為新建案,皆為10年以下屋齡之房子。區域內自2020年起,成交單價呈穩定上漲趨勢,至目前2021年平均價格已達約32萬。且洲子洋重劃區成交案量大,於2020年統計單年多達1248筆的成交量。

重劃區內以洲子洋公園為界,以北為成州段;以南為中央特區及芳洲段。以下以南北分區部分進行分析比較。

 

1. 洲子洋重劃區中央特區、芳洲段個案

樂洋洋 預售屋。開價37萬/坪起。

茂德正義聯盟 預售屋。開價45萬/坪起。

神采飛洋/好享家 屋齡0年。平均成交價32.61萬/坪。近一年成交價36.24萬/坪。

春城愛 屋齡0年。平均成交價35.08萬/坪。近一年成交價35.08萬/坪。

洲子洋重劃區 中央特區、芳洲段個案分布

洲子洋重劃區 中央特區、芳洲段個案分布

 

2. 洲子洋重劃區成州段個案

山水城州 預售屋。開價35萬/坪起。

祥潤峰邑 屋齡2年。平均成交價30.19萬/坪。近一年成交價31.24萬/坪。

星光道NO2 屋齡1年。平均成交價29.9萬/坪。近一年成交價35.61萬/坪。

洲子洋重劃區 成州段個案分布

洲子洋重劃區 成州段個案分布

 

3. 價格部分,成州段相較中央特區及芳洲段,因有台64線交流道,容易有車行聲響及堵車問題,比起其餘兩地區價格整體會略低。腹地寬闊、街廓完整的中央特區段及芳洲段,隨著個案自身條件不同而有些微的價差。比較可知樂洋洋價格符合區域行情。

 

評語:

 

以位置而言,樂洋洋距離快速道路較遠,聲音影響較小;且近生活機能,距離全聯成泰店步行約8分鐘;未來全聯五股旗艦店更是步行僅3分鐘可到達。交通方面,不僅是開車的聯外道路方便,一出門即是公車站牌,且未來輕軌站也可徒步即達。在重劃區中能馬上享有這些機能優勢相當不易,若有最近在參考洲子洋地區的讀者不妨可做參考。

更新時間 2021/10/12
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