看屋筆記：新北市汐止區美麗山林(個案+價格分析)

汐止區除了擁有群山圍繞的天然環境，與台北市區的交通連接也十分方便，再加上汐科的發展，成為許多台北市區民眾購屋的選擇之一。本案美麗山林位在汐止區的汐科生活圈，從水源路二段125巷開上山坡即可抵達。基地面積達42,000坪，開發面積卻僅有18,803坪，還有千坪的獨立會館，是相當少見的大型別墅開發案。接著，我們就一起來看看美麗山林有甚麼引人入勝的地方吧!

美麗山林 外觀示意圖

建案特色：

1.低密度、高綠覆

本案基地面積達42,000坪，採低密度開發，戶數僅387戶，住戶單純。開發面積除了有社區內的私人道路外，還有社區內的登山步道可通往後方的大尖山登山步道。除此之外還有280坪的花園，在社區內也能享受大片綠植。整體居住環境品質相當優良。

2.高規格全齡化公設

美麗山林將社區內的公設大多集中在獨棟的接待會館「飛馬俱樂部」當中，有景觀健身房、瑜珈教室、閱覽室、室外游泳池、兒童遊戲室、青少年館、音樂教室等，滿足各年齡層的需求。會館內空間也相當寬敞，搭配大片採光面，居高臨下的視野可以遠眺汐止市區。除此之外，在戶外還有規劃露營區、涼亭等設施。高規格的公設可完善生活各層面的需求。

3.鄰近市區、交通便利

本案雖於山坡上，但往來汐止市區、台北南港區相當方便，開車5分鐘即可到達遠雄U-TOWN；開車10分鐘可達Costco汐止店，飲食、採買相當方便。另外，本案距離交流道僅4分鐘車程，接上國道一號通往南港區僅需要10分鐘，共享台北市區機能。

美麗山林格局分析：

美麗山林全區平面圖

1.美麗山林有獨棟透天與大樓兩種規劃，大樓為地上6層，地下3層；獨棟透天為地上5~6層、部分有地下1層的規畫。棟戶規劃為9幢129棟，共387戶住家。

2.大樓部分依格局區分為前區(靠近水源路二段125巷)與後區。前區大樓標準層一樓6戶，分別規劃2房(26坪)、3房(31~44坪)與 3+1房(74坪)；後區大樓標準層一樓8戶，分別規劃3房(27~29坪)與4房(47坪)，大樓皆搭配2部電梯。

3.獨棟透天部分共有五排，依坪數分為86坪與98坪，其中86坪有5層樓；98坪有6層樓。第一排透天(面前區大樓)與其他排的透天相比多了B1樓層使用。

3.社區車道由水源路二段125巷進出，大樓車位為平面式規劃，共有304個。於接待會館B1F另有規劃訪客專用坡道平面停車場。

4.公設部分主要位於獨棟接待會館當中，內有多樣公設，公設比依建物類型不同而區分為獨棟透天(11.4%)與大樓(34.8%)。以下將依樓層分別說明:

• B2F: 多功能演藝廳(亦可作為羽球場使用)
• B1F: 青少年運動館、手作教室、音樂教室
• 1F: 交誼廳、KTV、閱覽室、宴會廳、兒童遊戲室、景觀健身房、瑜珈教室
• RF: 戶外游泳池、兒童戲水池、戶外休憩區、烤肉區

美麗山林 透天平面圖

美麗山林 透天家配圖

5.本案占地最大的是五排的透天產品，綠色區域為86坪；黃色區域為98坪。此格局主要是毛胚交屋，可自由規劃內部空間，空間內部可參考此家配圖進行規劃。每一個透天內均搭配一部可乘坐6人的電梯與樓梯。一樓可以停放兩台客車，還有儲藏空間可使用。另外，各棟之間有設計露臺做區隔，並不會直接與隔壁戶相連。

美麗山林 大樓標準層平面圖(前區大樓)

6.前區大樓有2房(26坪)、3房(31~44坪)與 3+1房(74坪)三種不同的格局，值得加分的是，室外機皆另外規劃空間置放，並不會影響到陽台的使用空間。以下將就格局的不同進行說明:

• 黃色區域為2房的規劃，其戶別為A3/A5/B3/B5/C3/C5/D3/D5。為單面採光，無走道設計使整體坪效提升。房間皆有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。衛浴為三件式規劃，無對外開窗通風。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。
• 藍色區域為3房的規劃，其戶別為A2/A6/B2/B6/C2/C6/D2/D6/D7/D8。又依照其格局不同再細分為以下兩種規劃:
  • A2/A6/B2/B6/C2/C6/D2為44坪的格局。雙面採光，玄關為獨立式規劃，可安排收納空間。房間皆有開窗，無暗房暗廳疑慮。次臥皆能擺放雙人床。衛浴為三件式規劃，主衛有開窗；客衛無開窗。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意四周有室內柱，稍微影響到收納空間。
  • D6/D7為36~39坪的格局。三面採光，玄關為狹長獨立式規劃。房間皆有開窗，無暗房暗廳疑慮。衛浴為三件式規劃，主衛有開窗；客衛無開窗。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。格局內無任何室內柱，空間利用更方便。
  • D8為31坪的格局。單面採光，玄關為狹長獨立式規劃。其中一次臥無開窗。衛浴規劃一個，為三件式規劃。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意四周有室內柱，稍微影響到收納空間。
• 粉色區域為3+1房的規劃，其戶別為A1/A7/B1/B7/C1/C7/D1。雙面採光，玄關為獨立式規劃，留有部分收納空間可利用。搭配雙陽台，且房間皆有開窗，並無暗房、暗廳的問題。此格局為雙主臥的規劃，除了一間次臥以外，還可另外在客廳隔出一間臥室，且不會影響到客廳的採光。較大間主衛為四件式規劃，有開窗通風；較小間主衛為三件式規劃，無開窗通風，客衛則為兩件式規劃，無開窗。廚房為開放式L型規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意有室內柱，稍微影響到收納空間。

美麗山林 大樓標準層平面圖(後區大樓)

7.後區大樓有2房(27坪)、小3房(27~29坪)、4房(44坪)三種不同的格局，以下將就格局的不同進行說明:

• 黃色區域為2房的規劃，其戶別為K2/K3/L2/L3/M2/M3。為單面採光，且房間皆有開窗，並無暗房、暗廳的疑慮。玄關為狹長獨立式規劃。主臥另有空間可規劃更衣室使用。衛浴採三件式規劃，無開窗通風。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意有室內柱，稍微影響到收納空間。
• 藍色區域為3房的規劃，其戶別為K6/K7/K8/K9/L6/L7/L8/L9/M6/M7/M8/M9。又依照其格局不同再細分為以下兩種規劃:
  • K7/K8/L7/L8/M7/M8為29坪的格局。雙面採光，且房間皆有開窗，並無暗房、暗廳的疑慮。玄關為獨立式規劃，可安排收納空間。次臥皆能擺放單人床。衛浴規劃一個，為三件式規劃，無開窗通風。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意有室內柱，稍微影響到收納空間。
  • K6/K9/L6/L9/M6/M9為42坪的格局。雙面採光，且房間皆有開窗，並無暗房、暗廳的疑慮。客廳還可隔出一間房間，但若做隔間就會直接影響到客廳的採光。衛浴皆為三件式規劃，皆無對外開窗。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意有室內柱，稍微影響到收納空間。
• 紫色區域為4房的規劃，其戶別為K1/K5/L1/L5/M1/M5。為雙面採光。且房間皆有開窗，並無暗房、暗廳的疑慮。格局內利用走道做出空間的區隔。衛浴皆為3件式規劃，皆無開窗通風。廚房為獨立式規劃，搭配使用瓦斯爐。惟須留意有室內柱，稍微影響到收納空間。

實價登錄分析：

因為本案別墅定位的特殊性，在雙北地區較少相似的別墅新案，因此本案的實價登錄比較將以大樓產品為主，依照坪數與總價比較相似的大樓產品個案。

1.汐科生活圈 周邊個案

美麗山林位於汐科生活圈，近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在39.04 萬/坪；而近一年大樓類型成交單價落在38.37 萬/坪，此區域鄰近遠雄U-Town，是汐止區的商業中心，近五年的價格有明顯上升的趨勢，從2017年平均成交單價33.02萬/坪，逐步攀升至2021年的38.69萬/坪。又此區目前新案量較少，也帶動價格的推升。

美麗山林 屋齡3年。平均成交價36.81萬/坪。近一年成交價43.49萬/坪。

合康雲極 屋齡8年。平均成交價37.18萬/坪。近一年成交價64.94萬/坪。

翠御 屋齡8年。平均成交價48.36萬/坪。近一年成交價55.52萬/坪。

南興綠園 屋齡10年。平均成交價40.31萬/坪。近一年成交價48.02萬/坪。

汐科生活圈 周邊個案

2.汐止車站生活圈 周邊個案

汐止車站生活圈位於汐科生活圈旁邊，生活機能發展成熟，也有車站的區位優勢。近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在43.68 萬/坪；而近一年大樓類型成交單價落在36.51 萬/坪。近年來汐止車站周遭的價格也穩定上升，從2017年每坪成交單價33.36萬/坪，到2021年36.85萬/坪，而此區的近期新案開價以達到5字頭，漲幅相當明顯。

優陞學 屋齡5年。平均成交價48.03萬/坪。近一年無交易資訊。

南街双喜 預售屋。平均成交價38.7萬/坪。近一年無交易資訊。

宏璟麗園 屋齡8年。平均成交價44.91萬/坪。近一年無交易資訊。

汐止車站生活圈 周邊個案

3.以上兩生活圈皆具備火車站的區位條件，汐科生活圈有著商場與辦公的優勢，但汐止車站生活圈則有成熟的生活機能，對於住宅來說，汐止車站生活圈較具有吸引力，因此汐止車站生活圈的價格相對高一些，但也代表汐科生活圈的價格更有成長的潛力。而本案美麗山林雖然在山坡地上，但開車5分鐘即可到達遠雄U-TOWN，生活機能並不會有太大的不便。即使是別墅個案，在價格的反映卻也是符合當地行情的。

美麗山林評價：

美麗山林是雙北地區少見的大型別墅個案，且為大樓與透天複合式的規劃，可以滿足不同客群的需求。又本案位於汐止區商業最發達的汐科生活圈，相較於一般別墅案也便利許多。除此之外還擁有大面積花園與多樣景觀公設的規劃，是較少見的獨棟公設產品，若對別墅案有興趣的朋友們，不妨一起來汐止看看吧!