看屋筆記:汐止區雄鷹天映湖(個案+價格分析)

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看屋筆記:汐止區雄鷹天映湖(個案+價格分析)

雄鷹天映湖

汐止區是台北都會區的衛星城市,有著四面環山的地理特性,也有基隆河橫穿而過。而本案雄鷹天映湖則是位於臺北都會區第一大湖—金龍湖旁,此湖是汐止區的知名休憩景點之一,除了豐富的親水鳥類生態,擁有大片自然風光的建案也是臺北市相對少見的,接著我們就一起來看看雄鷹天映湖有甚麼特別的地方吧!

 

雄鷹天映湖外觀示意圖

天映湖外觀浮水印

 

建案特點:

 

1.湖景休憩步道

雄鷹天映湖周圍有2.5公里長的環湖步道,可以沿著金龍湖畔散步;亦有登山步道可以前往內溝山健行,可延伸至翠湖步道。具有良好的天然條件享受大自然生活。

2.稀有10.3%建蔽率

本案基地坪達2700坪,建蔽率僅有10.3%,代表有9成的基地都位於後方山坡地,可依山傍湖,擁有天然的後花園與永久棟距。

3.戶戶皆有景觀

本案有8成的戶別可眺望湖景;2成的戶別可看到山景,戶戶皆可享受自然景觀。

 

雄鷹天映湖 生活機能圖

天映湖生機圖浮水印

 

 

建案平面分析:

 

雄鷹天映湖 1F平面圖

1F平面圖浮水印

 

1.雄鷹天映湖屬於純住宅規畫,地上7層,地下3層,共有60戶住家。

2.標準層一樓10戶,搭配4部電梯,分別規劃1房(23坪)、2房(28~31坪)、3房(38~47坪) 。

3.車道由湖東街5巷進出,車位為坡道平面式規劃,共有58個。

4.公設部分有接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、健身房,公設比為35.98%。

 

雄鷹天映湖標準層平面圖

天映湖標準層


5.黃色區域為23坪1房的規劃,單面採光有湖景。客廳寬敞可規劃臥榻。工作陽台由客廳進出。衛浴為三件式規劃。廚房為L型規劃,搭配IH爐。惟須留意臥房有室內柱,稍影響到收納空間。室外機另外規劃,不會占用到陽台的空間。

6.粉色區域為28~31坪2房的規劃,雙面採光,面對後方山景。臥房皆開窗通風,無暗房、暗廳問題。有走道設計來區隔空間。且室外機均另外規劃,不會占用到陽台的空間。以下依其格局差異分為A3與D3兩種戶別:

  • D3為28坪,主次臥大小相近。採三件式單衛浴的規劃,無對外開窗。廚房為單排獨立式規劃,搭配IH爐。須留意主臥有部分室內柱,可能會影響到收納空間。
  • A3為31坪,採三件式雙衛浴的規劃,主衛使用淋浴間並有開窗通風;客衛採用浴缸,無對外開窗。廚房為L型獨立式規劃,搭配IH爐。須留意主臥有室內柱,稍影響到收納空間。

7.藍色格局為38~47坪3房的規劃,戶戶皆為雙面採光,面向湖景,且房間皆有開窗通風,無暗房、暗廳的疑慮。客廳與用餐空間可分別獨立規劃。室外機均另外規劃,不會占用到陽台的空間。整體格局為無走道設計,空間規劃較好利用。以下依照其格局的差異,將分三種格局進行說明:

  • D2為38坪,規劃雙陽台,區別景觀與工作使用。採三件式雙衛浴的規劃,主衛搭配浴缸;客衛則為淋浴間,衛浴皆無對外開窗。廚房為單排獨立式規劃,使用IH爐。須留意室內柱位於廚房與主衛的部分空間中。
  • A2為40坪,為單陽台的規劃。主衛為四件式規劃且有對外開窗;客衛為三件式規劃,無對外開窗。廚房為L型獨立式規劃,且使用IH爐。須留意室內柱分布於兩次臥、主衛與廚房中,可能會影響到收納空間。
  • B1/B2/C1/C2/D1為45~47坪,規劃雙陽台,區別景觀與工作使用。採三件式雙衛浴的規劃,主衛使用浴缸;客衛使用淋浴間,衛浴皆無對外開窗。廚房為單排獨立式規劃,使用IH爐。有小部分室內柱位於主臥、主衛與客廳,可能會影響些許收納空間。

 

實價登錄分析:

 

雄鷹天映湖位於金龍國小生活圈,此區域的建案多為屋齡15-20年的建案,近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在33.47 萬/坪;而近一年大樓類型成交單價落在31.72 萬/坪,成交量從2017年逐年攀升,2020年有大型建案東城大境NO4冠東城的推出,更使造成整體交易量大幅提升。

 

1.金龍國小生活圈周邊各案

金龍國小實價登錄!

金龍國小實際登陸2

 

雄鷹天映湖 預售屋。開價48萬/坪起。

東湖畔/琉森水花園 屋齡2年。平均成交價34.74萬/坪。近一年成交價36萬/坪。

東城大境C區耀東城 屋齡1年。平均成交價36.58萬/坪。近一年無交易資訊。

東城大境A區上東城 屋齡3年。平均成交價35.81萬/坪。近一年成交價40.93萬/坪。

 

2.由於汐止區內無其他生活圈有湖泊周邊的建案可作為比較區域,基於此地理條件的特殊性,故將選擇內湖區的文德生活圈作為比較區域,此區域鄰近碧湖,有相似的地理特殊條件。由於此區位於臺北市,所以價格上會比新北市高出一倍。此區域近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在85.81 萬/坪;近一年大樓類型成交單價落在76.89 萬/坪。又此區大樓成交均價也逐年攀升,從2017年62.56萬/坪上漲至2021年75.62萬/坪。近五年也有不少建案分布於碧湖周邊,將如下圖所示:

 

文德生活圈周邊各案

碧湖實價登錄

 

璞園璞森晴 平均成交價-萬/坪。

湖伴 屋齡0年。平均成交價78.7萬/坪。近一年無交易資訊。

碧湖畔 屋齡3年。平均成交價140.99萬/坪。近一年成交價139.25萬/坪。

 

3.碧湖周邊由於其景觀的特色及地理位置的稀缺性下,房價相較於周邊地區較高;而金龍湖周遭腹地也所剩無幾,多為屋齡20年以上的建案,在擁有相似自然條件之下,以及獨有的景觀特色,雄鷹天映湖價格相較區內其他建案還要高。

 

評價:

 

雄鷹天映湖是金龍湖周邊睽違20年的新建案,位於金龍湖福德宮旁,對於喜歡湖景的人來說十分難得,同時本案位於巷弄當中,足以提升居住的隱密性。再加上本案距離捷運東湖站僅8分鐘車程,串聯內湖區的生活機能十分便利,若對於湖畔個案有興趣的人也可以來看看喔!

更新時間 2021/10/07
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