看屋筆記：新北市汐止區雄鷹天映湖(個案+價格分析)

汐止區是台北都會區的衛星城市，有著四面環山的地理特性，也有基隆河橫穿而過。而本案雄鷹天映湖則是位於臺北都會區第一大湖—金龍湖旁，此湖是汐止區的知名休憩景點之一，除了豐富的親水鳥類生態，擁有大片自然風光的建案也是臺北市相對少見的，接著我們就一起來看看雄鷹天映湖有甚麼特別的地方吧!

雄鷹天映湖外觀示意圖

建案特色：

1.湖景休憩步道

雄鷹天映湖周圍有2.5公里長的環湖步道，可以沿著金龍湖畔散步；亦有登山步道可以前往內溝山健行，可延伸至翠湖步道。具有良好的天然條件享受大自然生活。

2.稀有10.3%建蔽率

本案基地坪達2700坪，建蔽率僅有10.3%，代表有9成的基地都位於後方山坡地，可依山傍湖，擁有天然的後花園與永久棟距。

3.戶戶皆有景觀

本案有8成的戶別可眺望湖景；2成的戶別可看到山景，戶戶皆可享受自然景觀。

雄鷹天映湖 生活機能圖

雄鷹天映湖格局分析：

雄鷹天映湖 1F平面圖

1.雄鷹天映湖屬於純住宅規畫，地上7層，地下3層，共有60戶住家。

2.標準層一樓10戶，搭配4部電梯，分別規劃1房(23坪)、2房(28~31坪)、3房(38~47坪) 。

3.車道由湖東街5巷進出，車位為坡道平面式規劃，共有58個。

4.公設部分有接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、健身房，公設比為35.98%。

雄鷹天映湖標準層平面圖

5.黃色區域為23坪1房的規劃，單面採光有湖景。客廳寬敞可規劃臥榻。工作陽台由客廳進出。衛浴為三件式規劃。廚房為L型規劃，搭配IH爐。惟須留意臥房有室內柱，稍影響到收納空間。室外機另外規劃，不會占用到陽台的空間。

6.粉色區域為28~31坪2房的規劃，雙面採光，面對後方山景。臥房皆開窗通風，無暗房、暗廳問題。有走道設計來區隔空間。且室外機均另外規劃，不會占用到陽台的空間。以下依其格局差異分為A3與D3兩種戶別:

• D3為28坪，主次臥大小相近。採三件式單衛浴的規劃，無對外開窗。廚房為單排獨立式規劃，搭配IH爐。須留意主臥有部分室內柱，可能會影響到收納空間。
• A3為31坪，採三件式雙衛浴的規劃，主衛使用淋浴間並有開窗通風；客衛採用浴缸，無對外開窗。廚房為L型獨立式規劃，搭配IH爐。須留意主臥有室內柱，稍影響到收納空間。

7.藍色格局為38~47坪3房的規劃，戶戶皆為雙面採光，面向湖景，且房間皆有開窗通風，無暗房、暗廳的疑慮。客廳與用餐空間可分別獨立規劃。室外機均另外規劃，不會占用到陽台的空間。整體格局為無走道設計，空間規劃較好利用。以下依照其格局的差異，將分三種格局進行說明:

• D2為38坪，規劃雙陽台，區別景觀與工作使用。採三件式雙衛浴的規劃，主衛搭配浴缸；客衛則為淋浴間，衛浴皆無對外開窗。廚房為單排獨立式規劃，使用IH爐。須留意室內柱位於廚房與主衛的部分空間中。
• A2為40坪，為單陽台的規劃。主衛為四件式規劃且有對外開窗；客衛為三件式規劃，無對外開窗。廚房為L型獨立式規劃，且使用IH爐。須留意室內柱分布於兩次臥、主衛與廚房中，可能會影響到收納空間。
• B1/B2/C1/C2/D1為45~47坪，規劃雙陽台，區別景觀與工作使用。採三件式雙衛浴的規劃，主衛使用浴缸；客衛使用淋浴間，衛浴皆無對外開窗。廚房為單排獨立式規劃，使用IH爐。有小部分室內柱位於主臥、主衛與客廳，可能會影響些許收納空間。

實價登錄分析：

雄鷹天映湖位於金龍國小生活圈，此區域的建案多為屋齡15-20年的建案，近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在33.47 萬/坪；而近一年大樓類型成交單價落在31.72 萬/坪，成交量從2017年逐年攀升，2020年有大型建案東城大境NO4冠東城的推出，更使造成整體交易量大幅提升。

1.金龍國小生活圈周邊各案

雄鷹天映湖 預售屋。平均成交價42.52萬/坪。近一年成交價44.87萬/坪。

東湖畔/琉森水花園 屋齡5年。平均成交價35.36萬/坪。近一年成交價46.21萬/坪。

東城大境C區耀東城 屋齡4年。平均成交價36.81萬/坪。近一年成交價64.4萬/坪。

東城大境A區上東城 屋齡6年。平均成交價36.69萬/坪。近一年成交價58.71萬/坪。

2.由於汐止區內無其他生活圈有湖泊周邊的建案可作為比較區域，基於此地理條件的特殊性，故將選擇內湖區的文德生活圈作為比較區域，此區域鄰近碧湖，有相似的地理特殊條件。由於此區位於臺北市，所以價格上會比新北市高出一倍。此區域近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在85.81 萬/坪；近一年大樓類型成交單價落在76.89 萬/坪。又此區大樓成交均價也逐年攀升，從2017年62.56萬/坪上漲至2021年75.62萬/坪。近五年也有不少建案分布於碧湖周邊，將如下圖所示:

文德生活圈周邊各案

璞園璞森晴 近一年成交價116.77萬/坪。平均成交價76.6萬/坪。近一年成交價116.77萬/坪。

湖伴 屋齡3年。平均成交價79.27萬/坪。近一年無交易資訊。

碧湖畔 屋齡6年。平均成交價140.8萬/坪。近一年成交價157.99萬/坪。

3.碧湖周邊由於其景觀的特色及地理位置的稀缺性下，房價相較於周邊地區較高；而金龍湖周遭腹地也所剩無幾，多為屋齡20年以上的建案，在擁有相似自然條件之下，以及獨有的景觀特色，雄鷹天映湖價格相較區內其他建案還要高。

雄鷹天映湖評價：

雄鷹天映湖是金龍湖周邊睽違20年的新建案，位於金龍湖福德宮旁，對於喜歡湖景的人來說十分難得，同時本案位於巷弄當中，足以提升居住的隱密性。再加上本案距離捷運東湖站僅8分鐘車程，串聯內湖區的生活機能十分便利，若對於湖畔個案有興趣的人也可以來看看喔!