看屋筆記:東區沐東風(個案+價格分析)

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看屋筆記:東區沐東風(個案+價格分析)

沐東風

台南市東區因生活機能發展完善、交通便利及明星學區匯集,且坐擁優質綠地環境與人文藝術氣息,諸多優越的生活環境條件下,使東區的房市火熱;展望後市,隨著老東區的發展飽和,眾多建商們也漸漸往東區外圍發展;仁和生活圈,為擁擠的東區闢出一片新腹地,過去台南市多以電梯豪墅產品為主流,但因為近年全台地價飆漲及環境轉變,建商取得土地後多以蓋大樓思維發展,不乏多數消費者認為大樓產品具管理及隱密,轉型大樓購置。

 

一起來欣賞東區建案:和通建設開發『沐東風

 

沐東風 外觀圖

外觀
 

建案特點:

 

  • 建案規劃:雙耐震標章,高阻尼制震壁,穩定的材質特性能讓建築搖晃變小並縮短搖晃時間,特別適合位處亞熱帶的台灣。建築結構採用罕見的蝶翼設計;讓住戶之間牆面無共用壁,戶戶三面採光,加乘蝶形配置敞開的110度視角,窗景有若私人賞景包廂。
     
  • 優質設備:建案建材採用日本「住友制震系統」多次榮獲日本權威建築雜誌推薦認證、日本LIXIL「電板紡織法」奈米級紗窗、日本TOSTEM氣密窗、衛浴採V&B德國衛浴精品、廚具搭配LEICHT德國原裝廚具、德國BWT淨水器。
     
  • 地理位置:步行30秒可達7-11超商沐東風門市,車程約3分鐘可達仁和市場、家樂福仁德店,或特力屋仁德店、迪卡儂仁德店等,生活機能不管是採買外食或生活用品皆便利。車程2分鐘即可達學區德高國小,距崇明國中約6分鐘車程,家長接送方便,車程8分鐘可至巴克禮紀念公園。車程約10分鐘可到國道一號交流道銜接國道三號、86快速道路,快速往來鄰近地區及各縣市。
     

建案平面分析:

 

沐東風標準層分析
標準

  • 建案基地1342坪,綠地面積851坪,社區綠覆率高,坐落德昌路(14米路寬),雙面臨路,格局坪數規劃 3房/61坪 、 4房/70-80坪 、 5房/117坪 、 6房/130-150坪。
     
  • 樓層規劃為2棟地上13層,地下2層建築,單層3 戶,共有66戶純住家,無店面,出入單純好管理。
     
  • 單層3戶併2部電梯,電梯直達地下室,電梯戶數比數佳,出入較為單純,隱私性佳。
     
  • 車道入口由德昌路下地下室,車位規劃為雙車道坡道平面車位、平面式148個,車位比1:2.24,車位比稍多,部分房型需搭配雙車位或更高。
     
  • 多元設施規劃,迎賓迴車道、接待大廳、中庭花園、會議室、閱覽室、健身房、瑜伽教室、曬被區與前院中庭水景花園造景等,設施比30.9%,略低於市場行情。
     
  • 管理費65元/坪/月,略低於市場行情。
     
  • 建案周遭仍有許多空地,未來也許會有新建案的開發;短暫施工吵鬧及交通黑暗期。
     

標準2

  • A1、B1 規劃4房/2廳/3衛浴,A2、B2 規劃4房/2廳/3衛浴,A3、B3 規劃3房/2廳/2衛浴,臥室梁柱稍吃到室內坪效,格局方正,走道動線順暢,3面採光、客廳採光通風佳。
     
  • 整體來說,各房型主次臥皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題,3間衛浴皆有開窗,採用乾濕分離;日後較無潮濕問題,主臥配有浴缸,廚房採一字型半開放式設計,並配有中島,靠近陽台提升通風與採光,較無油煙問題,戶戶規劃雙陽台,可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用,整體算是滿用心規劃的。
     
  • 各戶視野的部分;B1客廳景觀朝南面中庭,無西曬困擾,110度開闊風景視野佳;A2、A3、B3 客廳面東側綠地,隱私性及景觀視野都很不錯;A1客廳面前院中庭水景造景,較為可惜視野較差。

 

實價登錄分析:

沐東風 位於 仁和生活圈

  • 仁和生活圈個案 :
    近一年屋齡5年內新屋成交價約落在20.9 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在18.61 萬/坪,該區為東區外圍生活圈,為東區漲幅波動較小的區域。

    沐東風:屋齡2年。 平均成交價25.97萬/坪。 近一年成交價27.82萬/坪。

    僑昱Sunny Life:預售屋。 開價35萬/坪起。 

    松下幸之住:預售屋。 開價27萬/坪起。 

    樂高NO1:屋齡2年。 平均成交價22.11萬/坪。 近一年成交價25.05萬/坪。

時價

近一年屋齡5年內新屋成交價約落在32.28 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在14.7 萬/坪,附近機能較為成熟,雖然僅僅與仁和生活圈幾街之隔,房價卻是有著些許落差。


旭墅NO6:預售屋。 開價29萬/坪起。  

上東區:屋齡5年。 平均成交價22.05萬/坪。 近一年成交價26.22萬/坪。

時2

 

 

結論:

台南房價跟著台積電的到來跟著水漲船高,傳統的透天厝型態已漸漸不再受到新一代的歡迎。身為蛋黃區的東區因學區、交通、各項設施等機能成熟本就是指名度高的住宅區,由於較早開發,已較少大坪數建案,沐東風以東區大坪數豪宅推案,加上南台南副都心及南鐵地下化的眾多未來利多,可望讓東區坐穩台南房市龍頭地位。

更新時間 2021/10/06
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