看屋筆記：高雄市三民區馥+(個案+價格分析)

中都重劃區是高雄市近年來重點發展的地區，高雄市的重劃區目前大多都是在較為外圍的郊區；中都重劃區是高雄市區內唯一的重劃區，附近機能發展完整，除了可透過願景橋相連接美術館青海商圈，也可沿著九如路到達高雄火車站商圈，重劃區內整體綠覆蓋率超過40%，除了佔地12.6公傾的中都濕地公園、美都榕樹公園等優美綠地外，近年鐵路地下化及輕軌計畫也都規劃在中都重劃區設有停靠站，多項利多帶動房地產整體價值，使該區具有發展潛力新興房市熱區。

 

一起來看三民區建案：京城建設開發『馥+』
 

建案特色：
 

• 綠地樹海：建案基地正對榕樹公園；綠覆率高，有永久棟距，中高樓層具備難得的景觀優勢，採光及隱私性也較好，除了為公園景觀第一排，建案本身還置入了生態池與大量植栽，讓居家充滿大自然氣息。
   

• 戶戶邊間：建案三面臨路，全棟規劃大坪數房型；2~3面開窗採光，加上3.3米的室內挑高，使屋內光線表現佳，環境居住品質高。
   

• 地理位置：步行1分鐘可到中都濕地公園，車程2分可達青海商圈，車程5分內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站；未來可快速接軌國際地標高雄新站，輕軌、台鐵、捷運串聯相通，通勤、轉乘皆便利，便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。
   

馥+格局分析：
 

• 建案基地面積923坪，位於高雄市三民區德旺街(路寬15米)、德勝街(路寬8米)、遼寧街(路寬10米)，三面臨路，於中都溼地公園旁，周邊道路退縮5~10米，採光與通風性佳。
   
• 樓層規劃為地上1棟15層，地下4層建築，共有132戶住家，1間店面，戶數少，出入單純；戶型規劃為三房(46/48坪)， 及四房(65坪)，一層6戶併2梯，電梯戶數比較不足。
   
• 車道入口由德勝街下地下室，車道規劃為5.5米雙車車道，車位則為坡道平面式213個，車位比1:1.6，車位比充裕，部分房型需綁雙車位。各棟電梯直達地下停車無須轉梯。
   
• 多元設施規劃：挑高門廳、前後院造景花園、閱覽室、重訓健身房、信箱區、曬被區、頂樓運動吧，設施比35.8%，符合市場行情。
   
• 建材廚具設備使用林內三機、大雅廚具、喜特麗電器收納櫃；衛浴建材使用Villeroy&Bosh衛浴、德國Grohe電腦免治馬桶、INAX淋浴平台組、Panasonic四合一暖風機，建材綜觀屬於中高階等級。
   
• 管理費70元/坪/月，符合市場行情。
   

馥+ A1傢配圖

 

• A1規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，使用坪效高，3面採光、客廳採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，主臥衛浴配備浴缸。
   
• 廚房採獨立式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃高雄厝前後陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。

馥+ A6傢配圖

• A6規劃3房/2廳/2衛浴，無過多走道，使用坪效高，雙面採光、客廳採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 兩間衛浴皆採用乾濕分離，比較可惜的是皆無開窗，日後需留意潮濕問題，主臥衛浴配備浴缸。
   
• 廚房採獨立式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃高雄厝陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。
   

實價登錄分析：

馥+ 位於 中都重劃區
 

• 中都重劃區 個案
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在24.75 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在20.52 萬/坪。
  
  馥+：屋齡2年。 平均成交價38.91萬/坪。 近一年成交價38.41萬/坪。
  
  潤隆樹禾苑：屋齡2年。 平均成交價35.01萬/坪。 近一年成交價37.62萬/坪。
  
  悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園：屋齡5年。 平均成交價25.96萬/坪。 近一年成交價35.67萬/坪。
  
  上銘蒔尚：屋齡5年。 平均成交價25.77萬/坪。 近一年成交價41.83萬/坪。

• 農十六特區 個案
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在42.74 萬/坪。近一年的整體成交價來看，約落在25.82 萬/坪。
  
  京城KING PARK/京城帝寶：屋齡10年。 平均成交價59.18萬/坪。 近一年成交價76.43萬/坪。
  
  雄崗信義美術館：屋齡7年。 平均成交價46.75萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  皇苑世紀館：屋齡10年。 平均成交價41.66萬/坪。 近一年成交價47.16萬/坪。
  
  京城IFC/京城PARK TOWER：預售屋。 平均成交價51.78萬/坪。 近一年成交價60.02萬/坪。

• 中都重劃區因鄰近農十六特區及美術館特區，且都擁有高綠覆率特色，價格通常會參考彼此，由於農十六特區及美術館特區生活機能發展較成熟，開價通常會比中都重劃區較高且新推案也較少。

馥+評價：
 

隨著美術館特區與農十六特區的土地開發已飽和的狀況下，中都重劃區因地段距離高雄豪宅聚落美術館特區僅1條願景橋之隔，讓不少建商們紛紛進場開案；是少許機能尚未完善，房價卻已漲到3字頭甚至更高的重劃區，馥+相較其他中都重劃區建案，開價雖然較高，但建案主打公園第一排、大坪數、低戶數及高級建材配備，加上近年高雄眾多利多議題，其他建案也漸漸調高開價。