2021-10-04
看屋筆記

看屋筆記:台北市南港區信義逸居(個案+價格分析)

閱讀重點

捷運後山埤站可以說是介於信義計畫區與南港東區門戶計畫區的中心地帶,距離信義計畫區與南港火車站皆僅6分鐘車程,且本案信義逸居位於純住宅區,距離捷運後山埤站僅400公尺,步行5分鐘即可抵達,有發展成熟的機能,也有與兩大繁榮核心區做區隔的優點。更有合計47,972坪的兩大公園-玉成公園與南港公園,為後山埤生活圈增添不少綠意。接著就一起來看看信義逸居還有甚麼吸引人的地方吧!

 

信義逸居 外觀示意圖

信義逸居 建物外觀

 

建案特色:

 

1.公園環繞,鬧中取靜

信義逸居位於純住宅區,鄰近面積合計5萬坪大的玉成公園與南港公園,整體氛圍安靜舒適,沒有住商混雜、噪音吵雜的疑慮。

2.機能成熟,生活方便

由於此區域為發展成熟的住宅區,周遭有相當豐富的生活機能,舉凡超市、餐廳、醫院、學校、市場、捷運、運動中心都在步行5分鐘內可以到達,整體機能條件很優秀。

3.城堡式花園規劃,隱密性提高

即使處於安靜的住宅區,也將建築風格規劃成城堡式花園,使用木製柵欄與圍牆,提高整體隱密性與安全性,適合給注重隱私的人來參考看看。

 

信義逸居 生活機能圖

生活機能圖+浮水印

 

信義逸居格局分析:

 

信義逸居 1F平面圖

 

1.信義逸居屬於獨棟式純住宅的華廈,地上7層,地下2層,共有32戶住家。

2.標準層一樓6戶,搭配2部電梯,分別規劃一房(18坪) 、二房(26、43坪) 、三房(37坪)

3.車道由成福路74巷進出,車位為坡道平面式規劃,共有27個。B戶為車道上方戶。

4.公設部分多集中在1F,有接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室,其中大廳使用丹麥頂級音響品牌B&O設計的壁面音響。在梯廳部分有陽台的規劃,並搭配飯店式走道,公設比為37%,高於市場行情。

 

信義逸居標準層平面圖

平面圖+浮水印

 

5.粉色區域為18坪一房的規劃,此格局比較像套房的設計,無走道設計提高整體坪效。單面採光,臥房可擺放雙人床。衛浴為三件式規劃且有開窗,不會有過於潮濕的問題。廚房則採半開放式規劃,使用IH爐。惟須留意玄關處有部分室內柱,會稍微影響到收納空間,此格局雖然為一房的規劃,卻仍搭配獨立陽台,提升整體採光通風效果,室外機也另外規劃空間,不會影響到陽台使用。

6.藍色區域為26~43坪兩房的規劃,依照坪數與格局不同分為大兩房與一般兩房的規劃,以下分別說明:

  • D/E戶為一般兩房26坪的格局,雙面採光,且臥室皆有開窗,但客廳的採光會先通過廚房,為間接採光,兩者最大的差別在於D戶客廳有一面電視牆。D戶的客房可擺放雙人床且床尾有走動空間;E戶的客房僅能擺放單人床且床尾無走動空間,但E戶的主臥空間較大,可以做衣帽間的規劃。衛浴皆為三件式規劃,D戶採用浴缸;E戶則採用淋浴間,皆無開窗。廚房皆為開放式規劃,使用IH爐。D、E戶皆有小部分室內柱,前者在主臥、後者在陽台。室外機也另外規劃空間,不會影響到陽台使用。整體規劃無走道設計,空間運用有效率。
  • C戶為大兩房43坪的格局,雙面採光,搭配雙陽台的設計,且室內無柱,以兩房的格局來說十分寬敞。主客衛皆為三件式規劃,主衛有開窗且使用淋浴間;客衛無開窗且使用浴缸。廚房皆為開放式規劃,使用雙灶IH爐。此格局特別之處是在玄關旁,另外一個空間可做為儲物間/洗衣房使用,對於歐美客群來說具吸引力。室外機也另外規劃空間,不影響陽台使用。

7.黃色區域為37坪三房的規劃,雙面採光,搭配雙陽台的設計,且房間皆有開窗,無暗房暗廳的疑慮。此格局有較多走道空間分隔使用區域。次臥部分其一可以擺放單人床,另一間空間較小,可規劃為書房使用。衛浴皆有開窗且為三件式規劃。廚房為開放式規劃,使用雙灶IH爐。室外機一樣另規劃空間,不影響陽台的使用。

 

實價登錄分析:

 

信義逸居位於南港區,屬於後山埤生活圈,近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在92.62 萬/坪,而近一年大樓類型成交單價落在65.92 萬/坪,代表在近五年間,新案的價格高於中古屋單價行情約26萬/坪,漲幅達39%,原因在於其地理位置在信義計畫區與南港東區門戶計畫區中間,隨著兩大精華地帶的價格支撐,以及南港區重大建設的落成,帶動忠孝東路五段至忠孝東路七段之間,新屋成交價整體行情的提高。

 

1.後山埤生活圈周邊各案

信義逸居 屋齡6年。平均成交價96.17萬/坪。近一年成交價98.51萬/坪。

金富御碩 屋齡3年。平均成交價96.24萬/坪。近一年成交價90.77萬/坪。

誠美謙謙 屋齡7年。平均成交價81.16萬/坪。近一年成交價100.04萬/坪。

 

後山埤生活圈周邊各案

後山埤 實價登錄

 

2.永春生活圈 周邊個案

永春生活圈位於信義區,近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在117.38 萬/坪,而近一年大樓類型成交單價落在96.85 萬/坪,歷年成交平均單價從2017年82.6萬/坪上漲至2021年至今98.18萬/坪。

展宜詠喆 屋齡0年。平均成交價89.35萬/坪。近一年無交易資訊。

森業永春 屋齡3年。平均成交價126.15萬/坪。近一年成交價133.06萬/坪。

達麗101 屋齡5年。平均成交價99.99萬/坪。近一年成交價123.69萬/坪。

 

永春生活圈 周邊個案

永春實價登錄

 

 

3. 後山埤生活圈雖然與永春生活圈僅一路之隔,兩區域近一年大樓成交單價卻差30.93萬/坪。永春生活圈更靠近信義計畫區,在價格的支撐上更加有力。以屋齡4年的條件來說,信義逸居的價格高於該區域行情,但以該區位條件以及未來成長空間來說,較貼近後山埤生活圈的預售屋價格。原因在於信義逸居鄰近捷運後山埤站,也擁有不錯的區位條件,有較好的抗跌性,仍可以納入考量。

 

信義逸居評價:

 

信義逸居既擁有生活機能良好的優勢,也有鄰近捷運站的特點,相較於正在建設的東區門戶計畫區,這裡有現成的居住條件,且對於注重寧靜、隱私的人來說,信義逸居建築規劃與區位是符合此一需求的。雖然周遭環境多為較老舊的住宅公寓,但綜合以上特色與位處純住宅區的條件,在台北市區相對少見,若有想在後山埤生活圈看房的朋友們,也可以參考看看。