看屋筆記：台南市東區松下幸之住(個案+價格分析)

閱讀重點

松下幸之住格局分析：
松下幸之住評價：

台南東區因發展較早生活機能完善，該區商店林立，百貨公司包括有台南規模最大的南紡購物中心、德安百貨，另台南市立文化中心、生態公園-巴克禮公園也位於其中，是個商業、文化及綠地兼顧的區域，被當地人視為最具保值性的一個區域，目前未來再有平實重劃區開發，以及台南火車南站的副都心計畫推動等利多，東區將繼續坐穩當地市場龍頭寶座。

一起來欣賞東區建案：白京建設開發『松下幸之住』

建案特色：

高規工法：建案本體結構採用連續壁與筏式基礎使建案結構擁有更好的剛性及防水，支撐軟土層防止滲水及提升耐震能力，浴室與窗框都施作五道防水層，屋頂也進行防水強化，達到全棟外觀防水的效果。
優質設備：建案建材採用林內三機、全套INAX衛浴搭配主衛浴免治便座、Panasonic防地震設計升降櫃櫥櫃、防火鋼板門+Kwikset中文語音電子鎖、中華氣密窗搭配台玻 6+8AS+6mm 雙強化結構，抗風壓、抗衝擊，冬暖夏涼Low-E玻璃。
地理位置：車程約3分鐘可達仁和市場、家樂福仁德店，或特力屋仁德店、迪卡儂仁德店等，生活機能不管是採買外食或生活用品皆便利。車程2分鐘即可達學區德高國小，距崇明國中約6分鐘車程，家長接送方便，車程8分鐘可至巴克禮紀念公園。車程約10分鐘可到國道一號交流道銜接國道三號、86快速道路，快速往來鄰近地區及各縣市。

松下幸之住格局分析：

松下幸之住標準層分析

建案基地510坪，雙面臨路，坐落德昌路(14米路寬)、德昌一街口(8米路寬)，道路退縮5米，格局坪數規劃二房26.71~27.66坪、三房30.43~35.66坪。
樓層規劃為1棟地上13層，地下3層建築，共有88戶純住家，無店面，出入單純好管理。
單層4~8戶併2部電梯，電梯直達地下室，4戶樓層戶數電梯戶比數較佳，出入較為單純；8戶的樓層，樓層戶數稍多，電梯戶數比也稍微不足。
車道入口由德昌一街下地下室，車位規劃為雙車道坡道平面車位、平面式102個，車位比1:1.15，車位比佳，部分房型需搭配雙車位。
多元設施規劃，交誼廳、會議室、健身房、廚藝教室、曬被區、包裹收發室、媽媽教室與中庭水景花園造景等設施比33.8%，略低於市場行情。
管理費65元/坪/月，略低於市場行情。
建材廚具設備使用林內三機，全套INAX衛浴搭配主衛浴免治便座，主衛浴並設有檜木天花板，Panasonic防地震設計升降櫃櫥櫃，Kwikset中文語音電子鎖，中華氣密窗搭配台玻Low-E玻璃。建材綜觀屬於高階等級。
建案周遭仍有許多空地，未來也許會有新建案的開發；短暫施工吵鬧及交通黑暗期。

松下幸之住 A8傢配圖

A8規劃3房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，走道動線順暢，雙面採光、客廳採光通風佳。
主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
兩間衛浴皆採用乾濕分離，比較可惜的是皆無開窗，日後需留意潮濕問題，主臥衛浴配備檜木天花板。
廚房採一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，較無油煙問題。
規劃一個陽台，以三房格局來看陽台空間運用稍嫌不足。

松下幸之住 A6傢配圖(頂樓)

A6規劃3房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，無過多走道，使用坪效高，3面採光、客廳採光通風佳。
主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
兩間衛浴皆採用乾濕分離，比較可惜的是皆無開窗，日後需留意潮濕問題，主臥衛浴配備檜木天花板。
廚房採開放式設計，與客餐廳相連，雖靠近餐廳陽台，但並非直接開窗，未來須留意油煙問題。
頂樓房型規劃大露臺，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用。

實價登錄分析：

松下幸之住位於仁和生活圈

仁和生活圈個案：
近一年屋齡5年內新屋成交價約落在20.9 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在18.61 萬/坪，該區為東區外圍生活圈，為東區漲幅波動較小的區域。

松下幸之住：屋齡3年。平均成交價30.56萬/坪。近一年成交價48.09萬/坪。

綠格LOVE：屋齡7年。平均成交價26.89萬/坪。近一年無交易資訊。

樂高NO1：屋齡8年。平均成交價24.37萬/坪。近一年成交價34.11萬/坪。

樂高NO2：屋齡7年。平均成交價23.84萬/坪。近一年成交價32.47萬/坪。

台南市醫生活圈個案：
近一年屋齡5年內新屋成交價約落在32.28 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在14.7 萬/坪，附近機能較為成熟，雖然僅僅與仁和生活圈幾街之隔，房價卻是有著些許落差。

旭墅NO6：屋齡3年。平均成交價28.11萬/坪。近一年無交易資訊。

上東區：屋齡9年。平均成交價24.5萬/坪。近一年成交價47.17萬/坪。
仁和生活圈附近的文化中心常有藝文演出，又近巴克禮公園，公共設施、整體居住環境佳，拿相鄰的台南市醫生活圈做比較，台南市醫生活圈的新屋成交價約32.28 萬/坪，相較仁和生活圈的新屋成交價20.95 萬/坪下可以發現松下幸之住的開價稍高，但隨著靠近文化中心的台南市醫生活圈房價及土地的逐漸飽和，仁和生活圈的預售開價也逐漸升溫。

松下幸之住評價：

台南的居住型態隨著區域開發悄悄地改變了，再加上台南房價跟著台積電的到來跟著水漲船高，傳統的透天厝型態已漸漸不再受到新一代的歡迎。身為蛋黃區的東區因學區、交通、各項設施等機能成熟本就是指名度高的住宅區，加上南台南副都心及南鐵地下化的眾多未來利多，房價也是一去不回頭，可望讓東區坐穩台南房市龍頭地位。