2021-09-17
看屋筆記看屋筆記：台南市善化區我的家NO21(個案+價格分析)
閱讀重點
南科在護國神山台積電設廠加持下，今年南科發展核心包括新市與善化，使善化房市熱度不斷升溫，房價均創新高，從小魚塭變身小都會，新建案林立，吸引許多南科新貴置產。
一起來欣賞善化區建案：丞竣開發『我的家NO21』
建案特色：
- 南科低總價：該區域都是以透天建案居多，其入手門檻較高。此建案為該區首批的華廈型建案可以選擇，總價較低也能減少首購族的負擔。
- 低公設比：相較於大樓，華廈通常基地較小，公設也相對較低，主要在於電梯、安全逃生梯和停車位，能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題，降低額外花費。
- 地理位置：距離南科約15分鐘車程，車程10分鐘可達善化忠孝黃昏傳統市場、中正路商圈，車程約8分鐘可達善化火車站、公車轉運站，及84東西向快速道路，快速連接國道3號，輕鬆快速往來各縣市。
我的家NO21格局分析：
- 建案位於善化區東勢寮167號對面 ，一樓為停車位，屬於新加坡式建築，基地面積381 坪，屬於華廈大樓，規劃地上7層棟共38戶，住戶品質及出入控管相對來說較為單純。
- 單層7戶併兩梯，以華廈建案來看，電梯戶數比佳，但樓層戶數也稍微過多。
- 建案車位規劃平面式30個，車位比1：0.78稍不足，須留意未來周圍停車規劃。
- 建案格局規劃2房(26.11~27坪) ~3房(32.72/37.56坪) ，房型單純，建案客群包含首購型和小家庭皆宜。
- 建材廚具設備使用櫻花三機、衛浴設備使用德瑞克，建材綜觀屬於中階等級。
我的家NO21 A1、A2傢配圖
- A1、A2規劃3房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，走道動線順暢，雙面採光、客廳採光通風佳。
- 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
- 兩間衛浴皆採用乾濕分離，較可惜的是客衛無開窗，日後較需留意潮濕問題。
- 廚房採一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
- 規劃雙陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用，彈性運用空間。
我的家NO21 A5傢配圖
- A5規劃2房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，走道動線順暢，雙面採光、客廳採光通風佳。
- 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
- 兩房配兩衛的房型在市場上較稀缺， 多的一衛在有客人的時候可以當客衛使用，除了衛生，也能有隱私上的考量，兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
- 廚房採一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
- 規劃雙陽台，可供曬被及聚會休憩，彈性運用空間。
我的家NO21 A6傢配圖
- A6規劃3房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，走道動線順暢，雙面採光、客廳採光通風佳。
- 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
- 兩間衛浴皆採用乾濕分離，較可惜的是客衛無開窗，日後較需留意潮濕問題。
- 廚房採一字型半開放式設計，靠近陽台提升通風與採光，較無油煙問題，留意有開門見灶的情況，建議放置屏風或拉門即可。
- 規劃雙陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用，彈性運用空間。
實價登錄分析：
- 善化區個案：
我的家NO21：預售屋。 平均成交價19.73萬/坪。 近一年無交易資訊。
- 善化車站生活圈個案：
與東勢寮地理位置相近的善化車站生活圈比較，近一年屋齡0~5年成交價約落在21.72 萬/坪。由2017~2021的整體成交價來看，約落在16.44 萬/坪。
大任之翼：屋齡2年。 平均成交價19.49萬/坪。 近一年成交價33.52萬/坪。
曉倆口：屋齡5年。 平均成交價18.03萬/坪。 近一年成交價32.46萬/坪。
富茂雅築：屋齡5年。 平均成交價22.8萬/坪。 近一年無交易資訊。
呈豐日日NO1：屋齡10年。 平均成交價20.02萬/坪。 近一年無交易資訊。
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- 由於台積電近年在台南善化設廠，帶動善化房市，無論新屋或中古屋房價不斷創新高，這讓想買房的消費者開始考慮到較外圍的地方茄拔、北仔店、牛庄、東勢寮等地方購屋，這些地方的生活採買還仍需仰賴進善化市區解決，由於我的家NO21的開價尚未公布，如果開價能比善化車站生活圈的房價還低，那將會是吸引許多消費者購入的原因之一。
我的家NO21評價：
從來想不到善化會因南科而翻轉，從前講到台南都是聯想到古色古香的舊城區與美味的府城小吃，善化也只是純樸的小鎮，然而台積電的到來改寫了善化這個小鎮的命運，人口持續進駐也導致善化房價逐年上漲。東勢寮屬於善化的外圍，生活機能稍嫌不足，許多生活機能還仍需仰賴善化市區，目前還有許多三合院、農舍和稻田，以往該區多為透天厝，相較下我的家NO21的華廈建案，總價相對便宜。