看屋筆記:善化區我的家NO21(個案+價格分析)

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看屋筆記:善化區我的家NO21(個案+價格分析)

我的家NO21

 

南科在護國神山台積電設廠加持下,今年南科發展核心包括新市與善化,使善化房市熱度不斷升溫,房價均創新高,從小魚塭變身小都會,新建案林立,吸引許多南科新貴置產。


一起來欣賞善化區建案:丞竣開發『我的家NO21
 

我的家NO21 外觀圖
外觀圖

我的家NO21 位置圖
位置圖
 

建案特點:
 

  • 南科低總價:該區域都是以透天建案居多,其入手門檻較高。此建案為該區首批的華廈型建案可以選擇,總價較低也能減少首購族的負擔。
     
  • 低公設比:相較於大樓,華廈通常基地較小,公設也相對較低,主要在於電梯、安全逃生梯和停車位,能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題,降低額外花費。
     
  • 地理位置:距離南科約15分鐘車程,車程10分鐘可達善化忠孝黃昏傳統市場、中正路商圈,車程約8分鐘可達善化火車站、公車轉運站,及84東西向快速道路,快速連接國道3號,輕鬆快速往來各縣市。

 

建案平面分析:

 

我的家NO21 標準層分析
標準層

我的家NO21 車位規劃平面圖
車位

  • 建案位於善化區東勢寮167號對面 ,一樓為停車位,屬於新加坡式建築,基地面積381 坪,屬於華廈大樓,規劃地上7層棟共38戶,住戶品質及出入控管相對來說較為單純。
     
  • 單層7戶併兩梯,以華廈建案來看,電梯戶數比佳,但樓層戶數也稍微過多。
     
  • 建案車位規劃平面式30個,車位比1:0.78稍不足,須留意未來周圍停車規劃。
     
  • 建案格局規劃2房(26.11~27坪) ~3房(32.72/37.56坪) ,房型單純,建案客群包含首購型和小家庭皆宜。
     
  • 建材廚具設備使用櫻花三機、衛浴設備使用德瑞克,建材綜觀屬於中階等級。
     

我的家NO21 A1、A2傢配圖
A1 2傢配圖

  • A1、A2規劃3房/2廳/2衛浴,梁柱外推,格局方正,走道動線順暢,雙面採光、客廳採光通風佳。
     
  • 主次臥皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。
     
  • 兩間衛浴皆採用乾濕分離,較可惜的是客衛無開窗,日後較需留意潮濕問題。
     
  • 廚房採一字型設計,靠近陽台提升通風與採光,未來較無油煙問題。
     
  • 規劃雙陽台,可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用,彈性運用空間。

     

我的家NO21 A5傢配圖
A5

  • A5規劃2房/2廳/2衛浴,梁柱外推,格局方正,走道動線順暢,雙面採光、客廳採光通風佳。
     
  • 主次臥皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。
     
  • 兩房配兩衛的房型在市場上較稀缺, 多的一衛在有客人的時候可以當客衛使用,除了衛生,也能有隱私上的考量,兩間衛浴皆有開窗,採用乾濕分離,日後較無潮濕問題。
     
  • 廚房採一字型設計,靠近陽台提升通風與採光,未來較無油煙問題。
     
  • 規劃雙陽台,可供曬被及聚會休憩,彈性運用空間。

     

我的家NO21 A6傢配圖
A6

  • A6規劃3房/2廳/2衛浴,梁柱外推,格局方正,走道動線順暢,雙面採光、客廳採光通風佳。
     
  • 主次臥皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。
     
  • 兩間衛浴皆採用乾濕分離,較可惜的是客衛無開窗,日後較需留意潮濕問題。
     
  • 廚房採一字型半開放式設計,靠近陽台提升通風與採光,較無油煙問題,留意有開門見灶的情況,建議放置屏風或拉門即可。
     
  • 規劃雙陽台,可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用,彈性運用空間。

 

實價登錄分析:
 

我的家NO21 位於善化區

 

  • 善化區個案:

    我的家NO21:預售屋。 平均成交價-萬/坪。

    時價
     
  • 善化車站生活圈個案:

    與東勢寮地理位置相近的善化車站生活圈比較,近一年屋齡0~5年成交價約落在21.72 萬/坪。由2017~2021的整體成交價來看,約落在16.44 萬/坪。

    大任之翼:預售屋。 開價22萬/坪起。 

    曉倆口:屋齡1年。 平均成交價17.18萬/坪。 近一年無交易資訊。

    富茂雅築:屋齡0年。  平均成交價21.56萬/坪。 近一年成交價22.26萬/坪。

    呈豐日日NO1:屋齡5年。 平均成交價18.81萬/坪。 近一年成交價22.31萬/坪。

    時價2

     
  • 由於台積電近年在台南善化設廠,帶動善化房市,無論新屋或中古屋房價不斷創新高,這讓想買房的消費者開始考慮到較外圍的地方茄拔、北仔店、牛庄、東勢寮等地方購屋,這些地方的生活採買還仍需仰賴進善化市區解決,由於我的家NO21的開價尚未公布,如果開價能比善化車站生活圈的房價還低,那將會是吸引許多消費者購入的原因之一。
     

結論:
 

從來想不到善化會因南科而翻轉,從前講到台南都是聯想到古色古香的舊城區與美味的府城小吃,善化也只是純樸的小鎮,然而台積電的到來改寫了善化這個小鎮的命運,人口持續進駐也導致善化房價逐年上漲。東勢寮屬於善化的外圍,生活機能稍嫌不足,許多生活機能還仍需仰賴善化市區,目前還有許多三合院、農舍和稻田,以往該區多為透天厝,相較下我的家NO21的華廈建案,總價相對便宜。

更新時間 2021/09/16
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