看屋筆記:新興區星時代(個案+價格分析)

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看屋筆記:新興區星時代(個案+價格分析)

浤圃星時代

高雄車站周圍的房市沉寂多年,終於在近期有了起色,受惠於台鐵地下化完工,加上中博高架橋拆除,和高雄車站願景館歷經19年後,遷移至高雄車站中軸線,而高雄車站改建預計於2023年完工,話題性利多也讓該區段房價出現大幅上揚,新屋年更漲超過12%,看好區段未來發展,希望可以成功複製台北車站的繁華榮景,從站穩2字頭到挑戰3字頭。

 

一起來欣賞新興區建案:浤圃建設『星時代』

 

建案特點:

 

  1. 完整學區:擁有學區為建國國小、前金國中、高雄中學,完整12年國教,距離學區都在車程10分鐘左右,方便家長接送。其中雄中
    更是高雄第一志願中學。
     
  2. 單純戶數:全棟規劃全2房設計,其總價較首購能夠負擔的起,防水保固達3年,也是優於法律規定,加上前3年免管理費(自取得使照開始計算),減輕購屋負擔。
     
  3. 地理位置:建案位於八德二路上,屬於高雄傳統市區中心,鬧中取靜,生活便利性高,距離六和商圈、建國商圈等,車程都在10分以內,鄰近火車站、美麗島捷運等重要交通設施,車程也都在10分內可以到。

 

建案平面分析:

 

星時代標準層分析

標準層

標準層

  • 基地面積178.47坪,獨棟規劃,地上14樓/地下2樓,每層7戶,無店面規畫設計的純住宅大樓,戶數總共85戶,戶數單純。
     
  • 雙面臨路,分別面八德二路、同愛街27巷,建案大門面八德二路,後面同愛街27巷略為擁擠,須留意會車情況。
     
  • 建案周圍大多透天或公寓,低樓層面採光通風稍嫌不足,高樓層採光通風表現不錯。
     
  • 建案樓層戶數7戶併2梯電梯,電梯比尚可接受,樓層戶數稍微多。只有一部電梯可以直達地下室,梯間有開窗,採光佳。
     
  • 整棟規劃全2房,二房(22.2~26.7坪),適合首購族或投資客群,建案不是高雄厝,全棟使用IH電子爐,室內都採用開放式,需自行隔間。
     
  • 車道由同愛街27巷進入1樓停車室。社區規劃倉儲式停車位,機車位不一定每戶都有,機車停在1樓。車位共有平面式3個、機械式27個,車位比1:0.35,稍微不足且附近不好停車,日後恐有停車問題。因倉儲式車位一次只能一台車進行領車/停車動作,日後上下班期間,車位等待時間恐會拉長。兩房可以搭配車位,以市區來說是不錯的規格。
     
  • 建材使用:和成衛浴、國際牌四合一抽風機、櫻花廚具都屬於中階規格。
     
  • 單純公設:接待大廳、空中花園、交誼廳、曬被區等,公設比35.3%,管理費:80/坪,汽車清潔費:800/月,價格稍微偏高。

 

A3傢配圖

傢配圖

  • 房型為A3/23.19坪,室內沒有隔間,全部都是開放空間,屋主可以自由發揮,客廳採光通風稍微不足,留意有開門見灶的情況,。
     
  • 一字型廚房,因靠近陽台,油煙問題不大,全棟沒有配置天然氣管線,採用電子爐。
     
  • 搭配單一衛浴有開窗,通風沒有問題。採用乾濕分離,兩房來說屬於加分規格。
     
  • 單一工作陽台,加上電熱水爐,使用空間可能稍微不足。
     
  • 兩間臥室,2間都有開窗,採光通風良好。

 

實價登錄分析:

 

星時代位於美麗島生活圈

 

  1. 美麗島生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在27.1萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在17-19萬/坪,該區成交量起伏不大,但有略減的趨勢。成交價方面,由於該生活圈目前的新屋數量不多,導致新屋價格高出舊屋不少。

    星時代:屋齡0年。 平均成交價23.28萬/坪。 近一年成交價24.73萬/坪。

    聯上V1:屋齡4年。 平均成交價23.74萬/坪。 近一年成交價23.19萬/坪。

    J.ART:屋齡0年。 平均成交價26.82萬/坪。 近一年成交價26.82萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 美麗島生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在25.6萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在17-19萬/坪,該區成交量起伏不大,但有略減的趨勢。成交價方面,由於該生活圈目前的預售屋數量不多,導致新屋價格高出舊屋不少。

    美麗城安:預售屋。  開價28萬/坪起。  

    民生一號院:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    捷韻都馨城馨:預售屋。 開價27萬/坪起。 
     

    實價登錄2
     
  3. 星時代的房型坪數都沒有超過30坪,所以適合用總價來看評估,可以參考附近建案兩房行情大約落在550~600萬左右,車位另計。

 

結論:

 

新興區位於高雄市中心,所以就業機會相對較多,也是租屋市場較為充沛的地方,因此有不少建案主打首購族或是投資客群。星時代的定位明確,以上述兩個客群為主,且戶數較市場同性質的建案來的單純,衛浴有開窗也提供好的生活品質,不過管理費較高和機車位無法每戶都有,以高雄來說稍微不方便,是需要考慮的地方。小編覺得機車位比車位還重要耶~

 

 

 

更新時間 2021/09/15
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