看屋筆記:三民區河堤苑(個案+價格分析)

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看屋筆記:三民區河堤苑(個案+價格分析)

河堤苑/匯河堤

 

河堤社區,該社區有著南台灣小天母美名,社區擁有都市內難得的寬廣綠帶環境,沿社區規劃河堤帶狀綠廊道歷經20多年發展,出門走路5分鐘內就可到達熱鬧商圈,住宅環境卻不顯雜亂,該區內以屋齡16至25年中古大樓為主,但優質的居住環境和人文氣息讓河堤社區的買氣只增不減。

 

一起來看三民區建案:城揚建設開發『河堤苑
 

建案特點:

 

  • 優質學區:坐落總量管制學區的龍華國中、明華國中等,及鄰近的河堤國小結合高市河堤圖書館,營造人文氣息與優質學風,升學成績優良,方便學生上下課及家長接送。
     
  • 鬧中取靜:車程5分鐘可達漢神巨蛋購物廣場,裕誠路商圈、文藻商圈,沿線有特色餐廳與異國美食,飲食多元 ,享受精品時尚購物同時,還能到各大商圈享受美食,也有全聯福利中心、大樂量販店及悦誠廣場可供消費採買。車程5分鐘可達鼎金交流道系統,連接國道1號及國道10號,輕鬆快速往來各縣市,鄰近民族路上,南北生活交通軸,還有多路公車行駛,生活機能極佳。
     
  • 建案規劃:4桩大樓自成一個社區,戶戶2~3面採光,優美的中庭水景造景庭院,居住品質高。

 

建案平面分析:
 

河堤苑 標準層分析
標準層

  • 建案基地1157坪,單面臨路,坐落天祥二路(路寬28米),規劃每戶26~66坪、2~4房,戶戶2~3面採光,採光通風佳,稍微可惜的是建案右邊有變電所之抗性。
     
  • 社區共6棟大樓,地上14層及15層、地下3層,共209戶住家、7戶店面,社區戶數稍多。
     
  • 單層2~4戶/1~2部電梯,樓層戶數與電梯戶數比佳,相較許多一層六、七戶的建案,樓層出入較為單純。
     
  • 車道入口由天祥二路下地下室,車位規劃為坡道平面車位、平面式240個,車位比1:1.11,車位比佳,部分房型需搭配雙車位。
     
  • 多元設施規劃,健身房、交誼廳、宴會廳、KTV、多功能閱覽室與中庭水景造景等設施比35%,符合市場行情。
     
  • 管理費60元/坪/月,略低於市場行情。
     
  • 建材廚具設備使用喜特麗及林內,建材綜觀屬於中階等級。
     

河堤苑 A1傢配圖
a1

  • A1規劃3+1房/2廳/2衛浴,梁柱外推,格局方正,走道動線順暢,雙面採光、客廳採光通風佳。
     
  • 主次臥皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。
     
  • 兩間衛浴皆有開窗,採用乾濕分離,日後較無潮濕問題,主臥衛浴配備浴缸。
     
  • 廚房採一字型半開放式設計,靠近陽台提升通風與採光,較無油煙問題,留意有開門見灶的情況,建議放置屏風即可。
     
  • 彈性多功能房,可自行隔間,運用彈性大。
     
  • 規劃一個陽台,以三房格局來看陽台空間運用稍嫌不足。

     

河堤苑 G1傢配圖
G1

  • G1規劃3+1房/2廳/2衛浴,格局方正,無過多走道,使用坪效高。三面採光、客廳採光通風佳。
     
  • 主次臥皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。
     
  • 廚房採一字型半開放式設計,靠近陽台提升通風與採光,較無油煙問題。
     
  • 兩間衛浴皆有開窗,採用乾濕分離,日後較無潮濕問題,主臥衛浴配備浴缸及雙人洗手檯。
     
  • 彈性多功能房,可自行隔成房間,彈性空間運用。
     
  • 規劃雙陽台,可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用。
     

實價登錄分析:


河堤苑位於鼎中生活圈
 

  • 鼎中生活圈個案:

    近一年屋齡0~5年成交價約落在21.44 萬/坪。由2017~2021的整體成交價來看,約落在17.22 萬/坪。

    河堤苑/匯河堤:屋齡7年。 平均成交價21.87萬/坪。 近一年成交價18.33萬/坪。

    康朋街:屋齡5年。 平均成交價23.75萬/坪。 近一年成交價24.6萬/坪。

    達麗河美:屋齡6年。 平均成交價25.93萬/坪。 近一年成交價26.65萬/坪。

    百達富御:屋齡6年。 平均成交價22.27萬/坪。 近一年成交價23.74萬/坪。

    時價
     
  • 巨蛋生活圈個案:

    與河堤生活機能相近的巨蛋生活圈比較,近一年屋齡0~5年成交價約落在30.05 萬/坪。由2017~2021的整體成交價來看,約落在20.48 萬/坪。
     

    京城閱河堤:屋齡2年。 平均成交價33.69萬/坪。 近一年成交價34.26萬/坪。

    城市光采:屋齡7年。 平均成交價20.69萬/坪。 近一年成交價24.46萬/坪。

    松丰:屋齡6年。 平均成交價25.59萬/坪。 近一年成交價28.84萬/坪。

    實價
     

  • 河堤社區主要都是屋齡15至25年的中古大樓,每坪均價約16至18萬之間。由於河堤社區素地已經不多,新建案較少,10年內的大樓成交價大約都在20至25萬間。由於河堤苑目前僅剩大坪數住家又有變電所抗性因此直接讓利在房價上,近一年成交均價為17.9 萬/坪,也有許多消費者考量價格及河堤地段因素買單。


結論:

 

河堤苑位於河堤社區新庄仔路、天祥二路上,生活機能充足,且該區近文藻外語大學,無論出租或自住其實都很方便,雖然該地段上周邊有變電所之抗性,建案採讓利或實價銷售確實可吸引許多購屋族目光,就看消費者們如何做選擇了。

更新時間 2021/09/15
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