看屋筆記:新興區時尚帝寶(個案+價格分析)

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看屋筆記:新興區時尚帝寶(個案+價格分析)

時尚帝寶

新驛站生活圈屬於高雄傳統市區地段,由於位居新興區核心區域,因此該區房市生活機能充沛,加上近期高雄車站旁由市府地政局籌辦的71期重劃工程已動土,未來前景看好,造成地價行情屢創新高紀錄,尤其商業區土地,每坪皆已高達百萬元以上,因為可運用的土地不多,新成屋與預售屋的房價也向上調整,預計每坪房價已站上30萬左右。

 

一起來欣賞新興區建案:甲士林建設『時尚帝寶』

 

建案特點:

 

  1. 多元房型:建案規畫一房(17~18坪) 、二房(26~29坪) 、四房(44~57坪),採多元房型,首購族/投資客群和換屋族都可以參考購屋。
     
  2. 明星學區:學區是信義國小,五福國中是高雄明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項,基地距信義國小步行約6分鐘可到,五福國中車程約5分內可到,方便家長接送。
     
  3. 地理位置:建案位於高雄市區的七賢一路上,偏向鬧中取靜的地段,包含建國商圈、六合商圈、文化中心商圈、大統百貨商圈、文化中心約10分鐘內可到,步行10分可到中正市場、信義國小捷運站。,食衣住行育樂車程都在10分以內,便利性高。

 

建案平面分析:

 

時尚帝寶標準層分析

標準層

標準層

 

  • 基地面積436.2坪,獨棟建物,分層AB兩區,每層規劃8~12戶,地上29樓/地下6F,屬於超高大樓,無店面規劃純住宅設計,社區共322戶,戶數稍微多了一點。
     
  • 雙面臨路,大廳面七賢一路(寬30米),後面為錦田路128巷(寬6米),兩側分別透天和大樓建物,面該兩側的低樓層採光通風略為不足,整體中高樓層臨路房型採光通風表現佳。
     
  • 建案周圍環境還是屬於老舊部落街景,生活還須依賴其他商圈。
     
  • 每層8~12戶併4梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數稍微過多,4部中有2部電梯都可直達地下室,梯間有開窗採光良好。
     
  • 建案規畫套房(17~18坪) 、二房(26~29坪) 、四房(44~57坪),採多元房型,首購族/投資客群和換屋族都可以參考購屋。
     
  • 建案有規劃高雄厝,部分房型沒有,且使用明火設施。中繼水箱在14~15F。
     
  • 車道由七賢一路下地下室。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共103個,機械車位58個,建案只賣93個平面車位,其餘10個平面車位和58個機械車位只租不賣。
     
  • 公設有:接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、健身房、KTV、廚藝教室、信箱區、Lounge Bar等多元公設,公設比34.8%,符合市場行情。
     
  • 管理費:50/坪,相較於市場行情,尚可接受範圍。

 

時尚帝寶B1傢配圖

傢配圖

  • 為兩房格局,格局還算方正,客廳採光通風佳,客臥需自行隔間。
     
  • 獨立式廚房,解決了油煙問題,使用明火設施。
     
  • 單一衛浴規劃,可惜沒有開窗。
     
  • 景觀陽台使用空間大,不過連結臥室和客廳,可能有隱私的顧慮。

 

 

實價登錄分析:

 

時尚帝寶位於信義國小生活圈

 

  1. 信義國小生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在25.46萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在19-20萬/坪,該區成交量和成交價相對平穩。

    時尚帝寶:預售屋。 平均成交價29.65萬/坪。 近一年成交價33.94萬/坪。

    國聯双捷棧/福華棧:預售屋。 平均成交價25.69萬/坪。 近一年無交易資訊。

    興富發大悅:屋齡3年。 平均成交價24.05萬/坪。 近一年成交價27.76萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 美麗島生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在26.6萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在17-19萬/坪,該區成交量起伏不大,但有略減的趨勢。成交價方面,由於該生活圈目前的預售屋數量不多,導致新屋價格高出舊屋不少。
     

    美麗城安:預售屋。 平均成交價26.64萬/坪。 近一年成交價27.81萬/坪。

    民生一號院:預售屋。 平均成交價36.26萬/坪。 近一年成交價36.61萬/坪。

    捷韻都馨城馨:屋齡0年。 平均成交價25.6萬/坪。 近一年成交價32.03萬/坪。

    實價登錄2
     
  3. 時尚帝寶目前還在預售階段,且預售實價登錄尚未全部登錄,目前僅有一筆成交價在32.51萬/坪,樣品數還不足夠。時尚帝寶有許多種房型的種類,其中套房類型需要用總價來評估喔,以坪數來看的話,近期許多區域的單價都已經站上3字頭了,建議可以再觀察一陣子時尚帝寶的預售實價登錄在決定。

 

結論:

 

新興區屬於較早成熟的區域,所以土地釋出相對較少,推案量不如北高來的多,因此該區域如果有新建案時,不管是投資或自住都會受到不少矚目。時尚帝寶整體規劃偏向投資型產品,其廣告文宣也直接分析投資報酬率讓客戶知道,鄰近高雄金融大道,加上未來火車站BOT案成型,會有不少職缺釋出,提高該區域租屋市場需求。小編著不起台北帝寶~但是可以住高雄帝寶~

更新時間 2021/09/14
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