看屋筆記：台北市南港區香榭帝寶(個案+價格分析)

台北市南港區近年來可以說是發展交通、軟體、金融、文創、零售產業的重點區域之一，因為政府於2015年開始推行「東區門戶計畫」，投如大量資源建設公共設施，也吸引許多產業前來駐點。本案香榭帝寶位於計畫區北側的重陽重劃區，是少見的純住宅使用重劃區，且與內湖科學園區僅一橋之隔。周遭也有南港四鐵共構車站、台北流行音樂中心、世界明珠、南港展覽館、南港經貿園區等大型建設，接下來就來看看本案香榭帝寶吸引人的地方吧!

香榭帝寶 A、B棟外觀示意圖

建案特色：

1.地理位置優良、交通便捷:

本案位於重陽路上，無論是往北前往內湖科技園區，還是往東到南港車站，皆在5分鐘以內的車程，銜接捷運、台鐵、高鐵都相當便捷:

• 開車3分鐘或步行12分鐘可到達捷運昆陽站。
• 開車4分鐘可上國道一號，也可到達南港四鐵共構車站。
• 開車5分鐘經由成功橋可到達內湖科學園區
• 開車8分鐘可到達好市多內湖店，滿足生活用品採購需求。
• 開車10分鐘可到達信義計畫區，若有辦公、購物需求相當方便。

2.10年防水保固:

香榭帝寶提供10年防水保固，優於業界常見1~3年的保固期間，實屬難得。

3.三面臨路、低密度開發:

三面臨路的有棟距寬、居住舒適感提升的優點，且本案基地高達1200坪，是以台北市的建案來說較少見的規劃。另外，本案位處的重陽重劃區採低密度開發，周遭有公園綠地環繞，包含4座社區型公園以及約6000坪的向陽綠大地，也鄰近河濱公園，環境品質優良。

香榭帝寶 生活機能圖

香榭帝寶格局分析：

香榭帝寶 2F平面圖

1.香榭帝寶位於純住宅區，為兩棟住商混合式規劃，A棟有地上11層，B棟有地上14層，地下皆為4層，共有168戶住家。

2.由於香榭帝寶A棟已近完銷，所以本篇將著重B棟進行介紹。B棟標準層一層有6戶，搭配兩部電梯。1+1房規劃24坪；3房規劃42~43坪；3+1房規劃42~46坪。

3.車道由重陽路39巷進出，車位為坡道平面規劃，A、B棟地下室相通。A棟有90個車位；B棟有78個車位，合計168個。

4.接待大廳位於1F，其餘公設大部分集中在A棟2F，有交誼廳、露天游泳池、閱覽室、親子遊戲室、健身房、瑜珈教室。另有規劃空中花園、KTV及媽媽教室。公設比為34.8%。

香榭帝寶 B棟標準層平面圖

5.黃色區域為24坪1+1房的規劃，單面採光，整體採無走道設計，提高使用坪效。在客廳出可以多隔出一間單人客房為「+1」房，但須留意如果做了隔間，客廳採光則僅能從廚房透過去，為間接採光。主臥空間大，可以有衣帽室的規劃。衛浴採三件式無開窗。廚房為單排獨立式。值得一提的是此格局內皆無室內柱，以1+1房來說還不錯。

6.粉色區域為42~43坪3房的規劃，雙面採光，玄關為獨立式規劃，出入口雖有小部分室內柱，但仍有收納的空間規劃。臥室皆有開窗，無暗房、暗廳疑慮。臥房也皆為雙人房，且床尾皆留有走動空間，較特別的是B1其中一次臥與B7主臥有兩面開窗，以三房的格局來說較少見，採光與通風均有加分效果。衛浴皆為三件式規劃，主衛有浴缸，B1格局的衛浴皆無開窗通風；但B7的主衛有開窗。廚房為單排獨立式規劃，整題格局來說，B1有較多走道將空間分隔；B7則無走道的規劃以提升坪效。

7.藍色區域為46坪3+1房的規劃，雙面採光搭配雙陽台，玄關為獨立式規劃，但有室內柱稍微影響玄關收納空間。在客廳處可以多隔出「+1」房，可以擺放雙人床且床尾有走動空間，但其中一次臥空間較小，可擺放單人床但無床尾走動空間。衛浴皆為三件式規劃，主衛有開窗通風不潮溼；但客衛則無開窗。廚房為單排獨立式規劃，但另有安排擺放其他電器的空間。整體格局採有走道的設計，雖然僅比三房多3~4坪，但多了一景觀陽台與可做「+1」房的空間，空間規劃好利用。

實價登錄分析：

香榭帝寶位於台北市南港區的重陽重劃區，近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格尚無資料，原因在於區內新建案很少，目前只有2個新建案正在推出，多數為屋齡7~10年的大樓。但南港區因東區門戶計畫的推行，近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在73萬/坪，相較於2017年的61.28萬/坪，已經上漲了不少。重陽重劃區的平均成交價格也從2017年的61.28萬/坪上漲至2021年的68.87萬/坪，價格均有顯著的成長。

不過，無論是南港區整體還是重陽重劃區，成交量均在漸漸縮減，可能是因為在2019-2020年推案量較多，因此到了2021年還處在去化階段，因此目前整體是呈現價漲量縮的狀態。

1.重陽重劃區 周遭個案

香榭帝寶 屋齡4年。平均成交價93.64萬/坪。近一年成交價112.94萬/坪。

久云嘉潤日出 屋齡2年。平均成交價81.34萬/坪。 根據實價登錄民國110年7月資料，截至今11筆成交均價為78.32萬/坪。

皇鼎花園廣場 屋齡16年。平均成交價69.68萬/坪。近一年無交易資訊。

重陽重劃區 周遭個案

2.南港車站 周遭個案

南港車站生活圈可以說是台北市東區門戶計畫發展的核心區域，區內重大建設包含四鐵共構車站、台北流行音樂中心，而行經該生活圈的忠孝東路也是往來台北市中心的重要道路，這些都是推升房價的因素，近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在78.13萬/坪，而平均成交單價的漲勢從2017年的59.86萬/坪，到現在2021年已達75.8萬/坪，漲幅達26.7%，區內推案量也有8個新建案，在成交量與價格皆呈現上漲趨勢。

東本木 屋齡5年。平均成交價80.83萬/坪。近一年成交價113.59萬/坪。

擎天森林 屋齡1年。平均成交價90.74萬/坪。近一年成交價113.14萬/坪。

德杰羽森羽森璽 預售屋。平均成交價92.07萬/坪。近一年無交易資訊。

南港車站 周遭個案

3.2021年重陽重劃區的平均成交價為68.87萬/坪；南港車站周遭的平均成交價為75.8萬/坪，兩者的差距在於公共建設、生活機能的條件不同，但東區門戶計畫所帶動的成長是南港全區的發展，雖然重陽重劃區目前推案量不多，但未來價格仍有成長空間。本案香榭帝寶 平均成交價93.64萬/坪。由於地理位置為重陽重劃區第一排，所以高於該重劃區的區域行情價，較接近南港車站周遭的新案開價。

香榭帝寶評價：

重陽重劃區近年來的新推案非常少，距離上一波推案熱潮約相隔7~10年，所以香榭帝寶的推出在該區域相對稀有，是本案的一大特點，尤其又有三面臨路、十年防水保固、位於純住宅區的的少見條件，使香榭帝寶的價格高於區域行情。相較於南港車站生活圈或南港經貿園區周遭，香榭帝寶距離國道一號交流道、內湖科學園區更近，可以滿足多樣的生活需求。若有在附近找房的朋友們，也不訪來這裡看看喔!