看屋筆記:鼓山區美術1号院(個案+價格分析)

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看屋筆記:鼓山區美術1号院(個案+價格分析)

美術1号院/興富發華人桂冠

高雄美術館生活圈已經是高雄成功重劃區的代表作之一,也是高雄的房市指標。區內坐擁美術館公園、愛河景觀與鄰近中都生態公園,且近期鐵路地下化建設完工,區內增加內惟站和美術館站,未來將連結環狀輕軌,與綠園道建設持續推動等優勢下,就算該區房價居高不下,依然吸引買方持續進場,成為輕豪宅大樓推案新熱區。

 

一起來了解美術館特區建案:興富發建設『美術1号院』

 

美術1号院外觀圖

外觀圖

 

建案特點:

 

  1. 永久棟距:建案基地正對美術館公園,為公園景觀第一排,且又面明誠四路,一次擁有兩面永久棟距,是該建案最大賣點之一,面該兩側的房型採光通風表現良好。
     
  2. 房型多元:建案分成兩種房型,領袖:70-100坪,新銳:25-35坪,適合首購族和換屋族群,且建案將兩種不同類型的客群依棟別分開。
     
  3. 地理位置:基地位置位於鼓山美術館特區,步行1分鐘可到美術館公園、秀拉兒童公園,車程10分內可到內惟車站、聯合醫院等公共建設,周圍環境居住品質高。
     
  4. 明星學區:學區為中山國小、七賢國中、美國學校等,9年國民教育的明星學區。其國小和國中步行都在10分左右可以抵達,省去家長接送的時間。

 

建案平面分析:

 

建案整體標準層

標準層

 

領袖標準層

A

 

新銳標準層

BC

 

一樓平面圖

一樓

 

3F標準層

3F

 

頂樓平面圖

頂樓

 

  • 基地面積2470.71坪,共三大棟設計,分別為:領袖大樓、新銳大樓、凱悅飯店,屬於大型建案。住宅大樓:領袖大樓分成A1-A3/A5-A7 兩棟規劃,新銳大樓分成B.C 兩棟設計。
     
  • A棟坪數規劃為4 房 73~105 坪,B/C棟坪數為2 房 20~27 坪、3 房 30~38 坪,店面坪數為90-300坪,適合首購族/投資客群和換屋族客群。建案將客群案棟別分開,提升居住品質。
     
  • A棟每層3戶,B棟每層12戶,C棟每層10戶。A棟地上33層/B.C棟地上30層/地下7樓,屬於SRC超高電梯大樓,A棟有178戶、B棟322戶、C棟269戶、店面9戶,社區共778戶,BC棟社區戶數稍微多。
     
  • 雙面臨路,分別為美術東二路(30米路寬),明誠四路(30米路寬),大門面美術東二路,A.B棟周圍有秀拉公園為永久棟距,通風採光表現良好。C棟周圍有16F的大樓,且鄰近未來有超高61層大樓推出,部分房型採光略受影響。
     
  • A棟和B棟棟距約5-6米左右,C棟和凱悅飯店棟距約5-6米左右,以美術館特區的住宅密度來看,尚可接受。建案為高雄厝建案,部分房型沒有。
     
  • 建案A棟每層3戶併三梯,電梯戶數比和樓層戶數佳。建案B棟每層12戶併三梯/建案C棟每層10戶併三梯,電梯戶數比和樓層戶數都稍微不足。
     
  • 建案車道由美術東二路下地下室,規劃雙向坡道式,社區皆規劃為坡道平面車位、坡道機械車位。每戶配一機車位。平面車位共691個、機械車位86個,車位共777個,車位比接近完美的1:1。
     
  • 公設有:1F大廳挑高10米,名人道閱覽藝廊,3F:宴會廳、交誼廳、KTV包廂、LOUNGE BAR、PIANO BAR、雪茄館、球藝區,RF:SKY CLUB空中會所、空中泳池、健身房、空中花園等多元化公設。公設比34.8%,店面公設比:約25%,還在合理範圍內。
     
  • 房型標配:廚具:櫻花 衛浴:INAX,KARA 五金:Villroy&Boch 其他:國際牌抽風機等,屬於中階以上規格。
     
  • 管理費:店面35/坪、住家70/坪、平面汽車清潔費:300/月、機械車位清潔費:600/月,相較於市場行情,尚可接受。

 

 

B1傢配圖

B1

  • 3房格局,客廳有陽台間接採光通風,室內格局還算方正,不用自行隔間,因為超高大樓緣故,室內會有梁柱穿越。
     
  • 開放式廚房,採用IH電子爐,靠近陽台,通風表現佳。留意開門見灶情況,可擺設屏風改善。
     
  • 單一衛浴衛浴規劃,衛浴有開窗,並且採用乾濕分離,設置浴缸。
     
  • 雙陽台規劃,增加可使用空間。
     
  • 三間臥室都有開窗,其採光通風都有不錯的表現。

 

 

B2傢配圖

傢配圖

  • 為兩房格局,格局方正,但客廳採光通風稍微不足。
     
  • L字式廚房,採用IH電子爐,可能會有些許油煙問題。
     
  • 單一衛浴,沒有開窗,但是設有浴缸,是少數兩房才有的規格。
     
  • 兩間臥室都有開窗,採光通風良好。

 

 

實價登錄分析:

 

興富發美術1号院位在高雄美術館特區 

 

  1. 高雄美術館特區 個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.92萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在22~25萬/坪,該區為高雄房市指標,目前新屋成交價已經站上3字頭。

    興富發美術1号院:預售屋。 開價45萬/坪起。 


    京城美術皇居 屋齡2年。平均成交價31.25萬/坪。近一年成交價31.09萬/坪。

    鑫首璽/山海匯 屋齡4年。平均成交價27.81萬/坪。近一年成交價31.31萬/坪。

    龍騰 屋齡2年。平均成交價28.16萬/坪。近一年成交價28.98萬/坪。
     

    實價登錄
     
  2. 巨蛋生活圈個案:

    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.2萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在20萬/坪,且成交量與成交價皆穩定持平,2021年有明顯漲幅。

    博愛香榭:屋齡0年。  平均成交價30.22萬/坪。 近一年成交價30.91萬/坪。

    鑫巨蛋2期:預售屋。  開價34萬/坪起。 

    城揚J-Modern 預售屋。開價38萬/坪起。

    實價登錄
     

  3. 美術館特區的行情成交價已經來到3字頭。目前美術1号院還在預售階段,沒有實價登錄價格。該建案的坪數落差非常大,百坪到25坪都有,記得小坪數需要用總價去衡量喔。如果用坪數單價來看的話,開價45~65萬,由於工期較長,建案開價偏向未來的價格,不過在地段的加持下,屆時該區域也是有機會上看4字頭的。

 

 

結論:

 

由於擁有良好的地段和明星學區加持,美術1号院建案推出後受到不小的關注,此外,建商特意將客群規劃分開,一棟以豪宅自住為主的大樓,另外一棟是偏向首購族/投資型的大樓,讓意願住戶群族更容易選擇,不過網路上較多討論的是,日後公設的使用權如何劃分,將是管委會需要處理的問題。小編終於有機會入住美術館了~小編說的是新銳大樓~

更新時間 2021/09/13
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