看屋筆記：基隆市中山區新橫濱-上野區(個案+價格分析)

基隆市的房價相對雙北親民許多，也因地處北北基生活圈，交通往來都十分發達，而位於基隆中山區，基地開發達43000坪的造鎮大案—新橫濱，是興富發集團旗下的潤隆建設推出的新案，分為上野區、星野區與青野區三大區域建設。中山區相較於基隆市其他區域較少新建案，這次的大型建案可望帶動周邊發展，提升生活機能。本次將特別為各位帶來新橫濱上野區的個案介紹，有規劃在基隆買房的朋友，我們一起看下去吧!

新橫濱上野區 外觀示意圖

建案特色：

1.基隆少見大規模造鎮案

此案基地開發高達43000坪，是基隆相當少見的造鎮案，搭配760坪的親子公園，未來新橫濱除了會有商家進駐，另還設有平面停車場。對於台北人來說房價相對低廉，對首購族來說較可負擔。

2.交通便利，銜接市區

• 距離交流道約2分鐘車程，開車上國道後約15分鐘即可在汐止/南港下交流道，往來台北十分方便，可以共享南港生活圈的便利機能。
• 開車約10分鐘即可經由西定高架道路到達基隆火車站，有基隆廟口夜市、基隆東岸商場、秀泰影城等豐富休閒娛樂設施。

3.高規格建材配備

本案在建材配備上配置十分全面，在整體的配備上很豐富也皆使用中高規格品牌，算是十分難得的。

• 廚房：採用義大利SVAGO雙口感應爐與蒸烘烤變頻微波爐，櫻花廚下淨飲加熱器與觸控式電子龍頭，且附贈Panasonic五門冰箱。
• 衛浴：採用日本樂奇(三菱重工技術)四合一暖風機、美國KARAT全智能馬桶與防水面盆浴櫃、義大利PAFFONI淋浴龍頭、日本INAX面盆龍頭。
• 空氣調溫與排氣：附贈HITACHI變頻分離式冷氣(室外機)、Panasonic空氣清淨除濕機。
• 另外也配備SVAGO洗脫烘三體一機、與櫻花牌電能熱水器、人臉辨識電子鎖。

新橫濱上野區 生活機能圖

新橫濱-上野區格局分析：

新橫濱上野區 1F平面圖

1.本案為4幢5棟，純住宅的規劃，地上8層、地下5層，共238戶住戶。

2.標準層分為A/B/C/D/E，共5棟。其中A/E棟一層7戶；B/C/D棟一層6戶，每棟皆共用2部電梯。二房規劃23~26坪 、三房規劃31~37坪 、四房規劃41~43坪。

3.地下室A/E棟與B/C/D棟之間沒有互通，停車場位於B/C/D棟，車道由B棟進出，B1戶為車道上方戶。車位共238個，分為平面式219個與機械式19個。

4.公設集中A/E棟一樓且相連結，配置十分多樣。有迎賓門廳、閱覽室、CAFE LOUNGE、健身房、琴房、KTV、遊戲室、棋牌室、兒童遊戲室、韻律教室、還有游泳池。A/B棟旁還有建案退縮規畫的公園，位於A1/A2/A3/B1/B7的戶數可以享有右方公園的視野。公設比為35%。

新橫濱上野區 標準層平面圖

5.由於A/E棟、B/D棟互相對稱，格局相似，故在下方一併解析平面圖，黃色區域為兩房的規劃、綠色區域為三房的規劃、粉色區域為四房的規劃。共同點是臥房皆有開窗，所以無暗房問題。陽台皆為一個且廚房採開放式中島設計，提高空間使用坪效，全棟皆使用IH爐。

6.黃色兩房(A8/E8/C2/C6)的坪數為26.22~23.9坪。客房皆能擺放雙人床，衛浴皆採三件式規劃，A8/E8與C2/C6最大差異在於前者有獨立式玄關規劃且有走道設計；後者則為無走道規劃以提升坪效。

7.綠色三房(A1/A2/A6/A7；B1/B2/B6/B7；D1/D2/D6/D7；E1/E2/E6/E7)的坪數為31.48~37.45坪。其中將分為兩種格局進行介紹:

• A2/A6/E2/E6/B2/B6/D2/D6的格局中，坪數為31.48~32.38坪，坪數較小坪效高，也有低總價的優勢。其中一間次臥只能擺單人床。兩間衛浴皆無開窗，主衛為四件式；客衛為三件式，另外A2/A6/E2/E6格局室內無柱，空間較好利用。
• A1/A7/E1/E7/B1/B7/D1/D7的格局中，坪數為35.45~37.45坪，玄關為獨立規劃有收納空間，且除了A1兩次臥之一可以擺放雙人床，其餘格局的次臥皆僅能擺放單人床，主衛採四件式且有開窗；客衛則為三件式無開窗。

8.粉色四房(A3/A5；B3/B5；C1/C3/C5/C6；D3/D5；E3/E5)的坪數為41.45~43.56坪。其中將分為兩種格局進行介紹:

• A3/A5/C1/C3/C5/C7/E3/E5的格局中，坪數為41.45~43.56坪，整體留有較多走道的空間，獨立玄關且可做收納規劃，C3/C5的玄關有柱子，會影響部分玄關收納空間。三個次臥中可分別規劃兩間單人房與一間雙人房。A5廚房有電器櫃收納空間。主衛採四件式且有開窗；客衛為三件式無開窗。
• B3/B5/D3/D5為狹長型的格局，坪數為41.88~42.86坪，獨立玄關有收納空間。三個次臥中可分別規劃兩間雙人房與一間單人房。主衛採四件式且有開窗；客衛為三件式但無開窗。

實價登錄分析：

1.新橫濱上野區位於基隆市中山區，屬於復興路生活圈，近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在24.32萬/坪，但由於周遭較少新建案，特別是像新橫濱一樣的造鎮大案，所以能比較的標的不多，此區多為屋齡10年以上的大樓或新建透天/華廈，近五年的成交價也在14~15萬/坪之間浮動，故將以其他區域作為比較標的。

由於新橫濱上野區的特色是靠近交流道，經由國道二號與台五線前往台北市南港區十分便捷，因此選擇鄰近國道二號交流道的區域做比較，長庚醫院生活圈及新北汐止樟樹灣生活圈皆有此特色，因此以這兩個生活圈作為實價登錄分析的比較區域。

新橫濱上野區 周遭個案

新橫濱上野區 屋齡3年。平均成交價30.15萬/坪。近一年成交價39.95萬/坪。

2.長庚醫院生活圈周遭個案

近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在27.53 萬/坪。從2017年到2021年的平均單價中，雖然2018年達到了低點19.73萬/坪，但近幾年正逐步回升。成交量在近五年則是從2017年的489戶下降至2021年的131戶，可能是因為2017年推出了城上城與竹城北海道後，近五年幾乎沒有新建案，造成成交量的縮小，若以近五年個案與新橫濱上野區比較，城上城的戶數與本案新橫濱上野區較相似。

八代緣NO2 屋齡7年。平均成交價26.18萬/坪。近一年成交價33.97萬/坪。

城上城 屋齡10年。平均成交價23.7萬/坪。近一年成交價42.33萬/坪。但根據民國110年5月至7月實價登錄，部分成交價已逾31萬/坪。

竹城北海道 屋齡10年。平均成交價19.15萬/坪。近一年成交價34.43萬/坪。

長庚醫院生活圈周遭個案

3.新北市汐止區樟樹灣生活圈周遭個案

樟樹灣生活圈十分鄰近台五線，開車10分鐘即可到達南港區，但由於靠近市中心，所以價格相對基隆市高出不少。近一年屋齡0~5年的個案平均成交價格落在36.25萬/坪，雖然近五年平均單價在2019年達到了低點32.61萬/坪，但今年回升至35.48萬。在此區大樓屋齡多為20年以上，新建案成交價與屋齡20年以上的大樓差異不會到太大，約在10萬/坪內。以汐止區的新建案價格來說，此區的價格與其他區域相比較低。

半島花園NO2-DEF棟預售屋。平均成交價44.74萬/坪。近一年無交易資訊。

四季晏A區屋齡5年。平均成交價38.73萬/坪。近一年無交易資訊。

超級花園/iCITY/新捷都屋齡10年。平均成交價43.06萬/坪。近一年成交價58.85萬/坪。

新北市汐止區樟樹灣生活圈周遭個案

4.若有通勤至台北的需求，那無論是本案新橫濱上野區位於的復興路生活圈，還是與交流道距離不遠的長庚醫院生活圈、新北汐止的樟樹灣生活圈，都具有可在20分鐘內到達台北市南港區的共同點。在比較復興路生活圈、長庚醫院生活圈、樟樹灣生活圈的區域均價後可以發現，距離台北市中心越近的生活圈，其成交價會越高。本案新橫濱上野區的開價是高於復興路生活圈的區域行情且低於樟樹灣生活圈區域行情，實際成交價可能會較接近長庚醫院生活圈。

新橫濱-上野區評價：

新橫濱上野區位於交流道旁，來往台北非常方便，是基隆少見的大型建案，與其他建案最不同的地方是高規格與豐富的配備，加上操刀建案的營建商是建造過高鐵左營站/台中站，與國泰置地廣場的日商華大成營造。雖然位於交流道旁但步行10分鐘內也可抵達美聯社或全聯福利中心，建立在已有生活機能下的大型新造鎮建案不多。若有在北北基地區考慮買房的人可以參考看看本建案喔!