看屋筆記：高雄市仁武區沐光森禾(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
沐光森禾格局分析：
實價登錄分析：
沐光森禾評價：

仁武灣北重劃區，除了有7000坪灣北公園，還有整齊街景與河景，全區多是新成透天厝，幾乎沒有老舊住宅，近年來主要吸引的是覺得高雄市中心新透天厝或大樓建案單價過高，因而往外到仁武區尋找全新透天厝的購屋客，加上未來灣內森林國小議題，使得灣北重劃區房市買氣火熱。

一起來欣賞位於灣北重劃區的建案：弘鼎建設『沐光森禾』

沐光森禾外觀圖
沐光森禾外觀

建案特色：

建案規格：一樓客廳挑高3米8，挑高客廳可以增加房屋整體的巨集偉壯觀氣勢，使得空間視覺上延伸，開闊視野，對於居住者的心情大有幫助。全棟擁有3年防水保固，優於市場上規定的1年保固，一樓地面額外施作防潮濕處理，解決了許多人困擾的地氣問題。
地理位置：建案位置鄰近灣北公園，與自然當鄰居，享受豐沛森氧的清新氣息，灣北重劃區周邊生活機能完善，鄰近仁雄商圈及八德南路2大商圈，僅3分鐘車程可滿足生活食衣住行。距離巨蛋商圈及左營高鐵生活圈也僅需要15分鐘車程，同時經由關鍵的南北交通要道鳳仁路，往南往北至楠梓、鳳山也非常便捷。
優質學區：全新灣內森林小學，創造複層綠化，讓植栽引入走廊呼應森林小學意象，另外除了興建國小外，還有公共托育中心及非營利幼兒園，未來家長輕鬆接送，為了創造不同年齡層之間互惠共享的校園環境。

沐光森禾格局分析：

沐光森禾透天全區分布圖

沐光森禾平面圖

基地位於仁武區名山二街，三面臨路，基地面積778.3坪，地坪22~43坪、建坪49~120坪、面寬4~5.9米，樓層規劃地上3-4層，房間數量4~5房。
此建案其中6戶社區型產品、24戶臨路產品，共計規劃30戶透天，戶數相對單純。
建案共分為面臨路建物和社區型產品，A、B、C、D四種產品。A棟面名山三街(10米路寬)、B棟面名山二街106巷(6米路寬)、C棟面名山二街(10米路寬)、D棟面社區道路名山二街126巷(6米路寬)。
建案位於低密度住宅區，臨路戶型路寬充足，採光通風佳。
社區內的道路約6M寬，採用人車分道，人臉辨識門禁系統，提升住戶的隱私及安全性。留意的是每戶地坪權狀有包含道路持分約11.43坪。
智慧守衛：防火玄關鋼板門、義大利CISA五段鎖、林內三機、TOTO衛浴、UNICOM全棟影視對講機及保全系統、中華氣密窗、住宅OneTouch整合讓出門不必逐層檢查電源，建材綜觀屬於中階等級。

A3傢配圖

A3規劃3房/2廳/1室/3衛浴，臨路戶型，雙面採光，一樓為車庫、客廳、餐廳及廚房，開放式廚房使用天然氣明火設施，靠近後陽台，較無油煙問題。一樓衛浴設在後陽台，風水上讓晦氣不在屋內，2~4樓都有規劃陽台。
2樓規劃為整層主臥，另外隔出衣帽間收納，可用空間大，衛浴開窗日後免煩惱潮濕問題，採用乾濕分離，另外設置觸控補燈浴室鏡及浴缸，提升臥室生活質感。
3樓為雙客臥，規劃前陽台，衛浴採用乾濕分離，比較可惜衛浴無開窗，須留意日後潮濕問題。
頂樓為多功能空間和前後陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用。

D2傢配圖

D2規劃3房/2廳/1室/3衛浴，社區戶型，一樓為套房規劃，可當孝親房方便長輩們使用，衛浴開窗，通風不易潮濕。
2樓規劃為客廳、餐廳及廚房，客廳採光佳，衛浴開窗日後免煩惱潮濕問題。
3樓為整層主臥，規劃前陽台，衛浴採用乾濕分離，另外設置觸控補燈浴室鏡及浴缸，提升房主人的生活品質。
頂樓為多功能空間和前後陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用。

實價登錄分析：

沐光森禾：屋齡5年。房屋總價1795~3980 萬/戶

天馳文樺：屋齡6年。一年平均總價1717萬/戶

上和墅：屋齡5年。一年平均總價1522萬/戶

富根大富家：屋齡9年。一年平均總價1830萬/戶
灣北重劃區內都以透天產品為主，雖然沐光森禾換算建坪單價略高於附近建案，不過沐光森禾有著多樣性的戶型產品，總價範圍較廣，若以相同臨路型產品做比較，加上沉穩時尚的外觀設計，建材電子設備的優勢，對比之下還算在合理的範圍之內。

沐光森禾評價：

仁武灣北重劃區多為自住需求的屋主，該重劃區為低密度住宅區，綠覆率高，本區較無投資客炒作，且價位對於市中心透天來說相對親民許多，該區主要以透天建物為主，因地坪大，保值性強、離生活圈也不遠，吸引不少自住換屋族關注。雖然過去有淹水的狀況，但在高雄市政府的努力下，採取河道拓寬、地下涵水箱擴大、增闢八卦寮與獅龍溪兩處滯洪池等措施，大幅有效改善許多，也因如此，房市熱度也逐漸升溫。