看屋筆記:左營區樂嵩豐(個案+價格分析)

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看屋筆記:左營區樂嵩豐(個案+價格分析)

樂嵩豐

左營漢神巨蛋是目前的高雄百貨龍頭,年營收來到120億元以上,在疫情之前,平日人潮就不少,百貨周年慶活動時更是川流不息,也造就巨蛋生活圈周邊屬於高雄高地價區段,根據新聞資料顯示,該區土地公告現值每坪接近150萬元,僅次三多大遠百商圈,今年4月新庄段土地就出現單坪184.3萬的實價登錄行情,使得該區段目前銷售新屋多數開價已來到4字頭,部分成交價則站穩3字頭。

 

一起來欣賞巨蛋生活圈的建案:嵩豐建設『樂嵩豐』

 

建案特點:

 

  1. 單純戶數:許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。總戶數約僅78戶,相對來說單純。
     
  2. 四面臨路:建案周圍未來預計將規劃17米的計畫道路,以市區土地來看,大多是左右緊鄰隔壁大樓,樂嵩豐是少有的四面臨路規劃,且擁有基本的道路棟距,中高樓層採光通風不錯。
     
  3. 地理位置:建案位於華欣路上,屬於鬧中取靜地段,鄰近巨蛋生活圈,步行15分左右可以到左營巨蛋,食衣住行育樂一應具全,省停車麻煩。交通方面,車程10分左右可以上西部濱海公路連接國道。距離台鐵左營舊城火車站也不遠。

 

建案平面分析:

 

樂嵩豐標準層分析

標準層

  • 基地面積460坪,獨棟設計。建案每層6戶,地上15F/地下3F,含1戶店面,社區共78戶,戶數單純,以市區來說較為稀少產品。
     
  • 四面臨路,分別為華欣路(17米寬)、東門路、東門路57巷、17米計畫道路(需依照都市計畫為主),周圍為透天和公寓居多,還是舊部落的街景,面華欣路有16F大樓,網路上比較多人討論的是面該側房型有風水的顧慮,不過建案整體採光通風表現不錯。
     
  • 大門面華欣路,一樓大廳挑高7.8米,且建案還有規劃中庭花園設計,提升社區生活質感,面該側的房型採光通風佳。
     
  • 房型A2/A5為兩房單面採光,其餘是2+1房~3房雙面採光。
     
  • 建案每層6戶併2梯,電梯戶數比和樓層戶數表現不錯,梯間有開窗,通風性佳,都能直達地下室。
     
  • 建物規劃房型: 2~3房,房型較為單純,適合首購族或小家庭,建案為高雄厝房型。
     
  • 建案車道由華欣路下地下室,規劃雙向坡道式,社區規劃為坡道平面車位/坡道機械車位,總共72個,車位比1:0.79,車位比稍微不足,附近停車的地方也有限。
     
  • 公設比36.7%,管理費:85/坪,都略高於市場行情。

 

樂嵩豐A1傢配圖

A1

  • 為3房/41.98坪格局,整體格局方正,客廳採光通風良好,第三房和客廳需自行隔間。
     
  • 開放式廚房,靠近工作陽台,通風良好,油煙問題不大。
     
  • 3房搭配雙衛浴,主臥衛浴有開窗且採用乾濕分離,並設計浴缸。客用衛浴沒有開窗,日後可能有潮濕問題,都有規劃通用化衛浴。
     
  • 雙陽台規劃,增加可用空間,此房型為高雄厝陽台,台陽坪數稍大,有另外規劃冷氣室外機擺放位置。
     
  • 3間臥室皆有開窗採光且無暗房。靠近工作陽台的客房,採光稍嫌不足。

 

實價登錄分析:

 

樂嵩豐位於巨蛋生活圈

 

  1. 巨蛋生活圈近一年屋齡0~5年成交價約落在30.54萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20~22萬/坪,該區為高雄房市熱區,新屋成交價已經來到30萬大關了。

    樂嵩豐:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    敦園:屋齡5年。 平均成交價23.11萬/坪。 近一年無交易資訊。

    本業加賀:預售屋。 開價28萬/坪起。 

    外觀圖
     
  2. 生態園區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.77萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20~23萬/坪,且價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易也相當活絡,平均成交量也有600筆以上。

    時尚京城 屋齡2年。平均成交價33.72萬/坪。近一年成交價35.53萬/坪。

    京城大苑 屋齡2年。平均成交價32.66萬/坪。近一年成交價33.12萬/坪。

    國泰YOO馥建築 屋齡5年。平均成交價27.09萬/坪。近一年成交價32.78萬/坪。

    日大雍禾 屋齡0年。平均成交價29.24萬/坪。近一年成交價29.24萬/坪。

    實價登錄
     
  3. 目前樂嵩豐還在預售潛銷期中,所以相關價格資料都還沒有出來,不過從區域新成屋的價格來看,推估樂嵩豐的開價一定高於於30萬。
     

結論:

 

包含巨蛋生活圈在內,高雄已經有許多區域的新屋成交價站在30萬大關,例如:生態園區生活圈、美術館特區等,隨著巨蛋周邊土地開發漸漸飽和,素地取得難度提升,保值性成為漢神巨蛋生活圈房市的特色。樂嵩豐整體規劃適合自住產品,單純的戶數和公設,在熱鬧中生活圈中提供人人一處嚮往寧靜的住所,不過略高的公設比和管理費和陽台坪數,都是讓人需要考慮的地方。小編覺得以後住這裡的話~就不用擔心假日去巨蛋找停車位的問題了~

 

 

更新時間 2021/09/09
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