看屋筆記：新北市板橋區江翠PARK(個案+價格分析)

板橋江翠北側重劃區佔地約117公頃，範圍從江子翠北側華江碼頭沿著河濱公園到台65線快速道路一帶，去年的江翠ONE首推板橋4字頭造成的賞屋熱潮，這次就來介紹位於C區的江翠ONE第二期江翠PARK。

建案特點：

1. 價格優勢：四字頭的房價，與周圍中古屋房價差不多，甚至更低一些。

2. 景觀條件：江翠重劃區C區塊無高架遮擋，面河戶別低樓層即可有景觀。

江翠PARK格局分析：

1. 全區分成A、B2棟，為17~34坪2-3房規劃。

2. A、B棟同一層10戶，2部電梯，使用上較不足。

3. 綠色區塊為小2房17~23坪規劃，以A6、A7、B6、B7戶較佳，格局類似，單面採光，但採光面都在房間，客廳為暗廳採光不佳，衛浴無開窗，B2、B3戶面老舊公寓低樓層視野不佳。

4. 黃色區塊為2房26坪規劃，格局相似，邊間雙面採光，外露樑柱室內好規劃，客餐廳空間分離，衛浴無開窗。

5. 橘色區塊為小3房32~34坪規劃，以A2、A3戶面河景視野較佳，邊間雙面採光，外露樑柱規劃，主臥室沒有規劃在河景這面較為可惜，主、客浴皆無開窗，B5戶為車道出入口，低樓層較有影響。

實價登錄分析：

1. 江翠北側重劃區：

江翠PARK（江翠北側C區）目前開價約50萬，實際成交會再低一點，有河景戶別價格會較貴，請看這裡討論，預估大概在45萬上下。

聯上匯翠（江翠北側D區）目前開價約45萬，採不二價銷售。

新外灘/雙江翠（江翠北側E區）目前開價約48萬，實際成交價可以參考這裡。

新潤青峰（江翠北側AB區）目前開價約46萬，實際成交可以參考這裡

聯上涵翠（江翠北側D區）已完銷價格約46萬，採不二價銷售。

江翠ONE（江翠北側E區）已完銷價格可以參考這邊。

2. 長江路一帶個案：

巨蛋東京花園廣場屋齡11年，平均成交約45.58萬，近期成交約38-50萬，量體比較大，成交金額範圍差異較大。

華江一品麗品苑屋齡7年，平均成交約43.30萬，之前成交約41.47萬，近期無成交。

3. 新埔捷運站附近個案：

新巨蛋屋齡7年，平均成交約68.43萬，近期成交約62~70萬。

寶佳臻峰屋齡2年，平均成交約62.06萬，近期成交約55~61萬。

新板圖屋齡1年，平均成交約60.53萬，近期成交約55~61萬。

4. 江翠PARK（C區）與同為江翠重劃區的聯上匯翠（D區）、新外灘/雙江翠（E區）、聯上涵翠（D區）、江翠ONE（E區）價格差異不大，新潤青峰（AB區）會比較便宜一些，與長江路一帶個案相比，比華江一品麗品苑價格高一些，但巨蛋東京花園廣場近期還有成交到50萬，長江路一帶中古屋個案價位上普遍大約落在4字頭，與新埔捷運站附近個案相比，整體新個案都要5-6字頭，江翠PARK（C區）相對便宜很多。

江翠PARK評價：

板橋江翠北側重劃區，C區其實離捷運站較遠，以地理位置來說不如江翠ONE第一期，但本身離長江路、四維路商圈較近，有一些生活機能，加上又有景觀的優勢，江翠PARK45萬左右算是符合行情，但是沒有第一期在價格上那麼得讓人驚艷。江翠PARK建議買邊間的戶別，夾在中間坪數較小的格局都比較差。