看屋筆記：高雄市大寮區四季逗(個案+價格分析)

高雄市政府及民間於2015年共同推動的「和發產業園區」完成開發簽約，讓大寮區房地產市場注入新的力量。此園區最大的發展優勢，是和發產業園區的兩側都已經有成熟的產業聚落，包括萬大、大發工業區都有相關的廠商在此，吸引許多的從業員工移居到大寮區，增加了大寮的房市熱度。

一起來看大寮區建案:真觀地產開發『四季逗』

建案特色：
 

1. 雙校靜巷學區：中庄國小、中庄國中，新光高中，完整12年國民教育，家門外就有幼兒園、美語補習班方便學生走路回家及家長接送。
    

2. 座立中庄商圈：生活機能採買方便。開車2分鐘即可達814生鮮超市，開車4分鐘可達成功黃昏市場。
    

3. 交通中樞：台一線鳳山、大寮、屏東交會核心，由鳳林四路往南，可銜接台88號快速道路大寮交流道，雙鐵規劃鄰近OT1大寮捷運及台鐵後庄車站，未來高雄捷運跨域規劃大寮屏東線輕軌翁園站也在附近將帶來不少利多。
    

4. 採光表現：建案附近都是都是透天厝居多，且建案規畫戶戶衛浴開窗和雙面採光，讓該建案的通風及採光都有不錯的表現。

   
四季逗格局分析：

標準層分析:

1. 基地面積451.33坪，三面臨路，樓層規劃地上14層地下2層，住家102戶/店面4戶，總戶數106戶，住戶品質控管相對來說較為單純。
    
2. 單純公設：接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、健身房，公設比33.7~34%，略低於市場行情。
    
3. 全棟規劃單層8戶併兩梯，電梯戶數比稍嫌不足，樓層戶數也稍微過多。
    
4. 建物房型單純：二房(25.25~25.3坪)、三房(33.1~35.5坪)、2+1房(30.5坪) ，適合首購族為主的建案。
    
5. 車位規劃：坡道平面車位、坡道機械車位共19/61個，車位比1:0.75，車位比稍微略低，須留意附近停車問題。
    
6. 管理費:70元/坪/月，符合市場行情。
    
7. 房型標配：美國Erie淨水系統、HCG衛浴、SVAGO雙口感應爐、林內排油煙機、林內懸掛式烘碗機、維夫拉克三合一電子鎖，屬於中階規格。

A1傢配圖

1. 為2+1房格局，客臥及客廳須自行隔間，梁柱外推，室內格局方正。
    
2. 走道動線流暢、臥室，客廳均有開窗採光通風性佳。
    
3. 一字型廚房，廚房靠近工作陽台，通風良好，留意有開門見灶的情況，建議放置屏風即可。
    
4. 衛浴均有開窗且通風性佳，採用乾濕分離衛浴，客衛設計通用化衛浴。
    
5. 前後陽台規劃完整，可使用空間大。

A8傢配圖

1. 為3房格局，客臥須自行隔間，須留意客臥有壓梁情況。
    
2. 無過多走道空間，室內坪效大，客廳採光稍嫌不足。
    
3. 獨立式廚房，廚房因靠近工作陽台，通風良好較無油煙問題。
    
4. 雙衛浴有開窗，採用乾濕分離衛浴，通風性良好，較無潮濕問題。
    
5. 以三房格局來看只有一個陽台，陽台空間運用稍嫌不足。

實價登錄分析：

四季逗位於後庄生活圈
 

1. 後庄生活圈個案：

   
   近一年大樓屋齡0~5年成交價約落在12.08萬/坪。價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易量也逐漸成長，平均成交量也來到135戶以上。
    

   四季逗：屋齡3年。 平均成交價19.52萬/坪。 近一年成交價26.84萬/坪。

   
   四維學苑：屋齡9年。 平均成交價15.82萬/坪。 近一年成交價23.38萬/坪。
   
   
   
    

2. 小港市區生活圈個案：
   
   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.58 萬/坪。由過去五年平均的整體成交價來看，約落在 14.42 萬/坪左右，因為近年該區大樓推案量較少，所以可以看到2021有大樓建案推出後，單價有明顯上漲。
   
   利威康莊大道 ：屋齡4年。 平均成交價17.84萬/坪。 近一年成交價25.08萬/坪。
   
   瑞霖U-Line ：屋齡7年。 平均成交價16.5萬/坪。 近一年成交價24.69萬/坪。
   
   福懋毓品：屋齡9年。 平均成交價19.74萬/坪。 平均成交價19.74萬/坪。
   
   
   
    

3. 大寮五年內新成大樓推案量較少，因此大寮區的大樓新建案開價已和小港接近落在將近2字頭，大寮後庄生活圈五年成交價12.08 萬/坪，新屋成交價 18.87 萬/坪，四季逗的平均成交均價18.98 萬/坪，以新屋來看稍高於大寮市場行情。
    

四季逗評價：

大寮區近年來房市蓬勃發展，許多建案都集中在捷運大寮站周邊，且建案產品多屬透天厝，購屋總價多半突破1500萬元。四季逗是大寮少數新大樓飯店宅，加上地理位置完美，社區對外交通順暢便捷，讓首購族與置產客都能輕鬆入主優勢地段!